В продаже предложение: согласно выписки из ЕГРН Жилой дом и участок на котором он стоит имеет статус Особо охраняемые територии ВРИ Гостиничное обслуживание по выпеске из ЕГРН. Вопрос если я приобриту то не возникнут ли у меня в дальнейшем проблемы.
Игорь, здравствуйте! По такому описанию считать покупку безопасной нельзя. Запись «жилой дом» в ЕГРН не отвечает на вопрос, законно ли его размещение и использование именно на этом участке.
Сначала нужно различить категорию «земли особо охраняемых территорий и объектов» и нахождение в границах конкретной особо охраняемой природной территории. Это не одно и то же: статья 94 ЗК РФ включает в эту категорию, например, и земли рекреационного назначения. Ограничения зависят от конкретного режима территории.
Вид разрешённого использования «Гостиничное обслуживание» с кодом 4.7 по классификатору, утверждённому приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, предусматривает размещение гостиниц. Поэтому сочетание такого вида использования с индивидуальным жилым домом требует проверки истории строительства, прежних видов использования и основания регистрации. Само по себе это сочетание ещё не доказывает, что дом незаконен, но обещания продавца недостаточно.
До аванса запросите свежие выписки ЕГРН отдельно на дом и участок, документ о праве продавца на землю, документы, на основании которых построен и зарегистрирован дом, сведения о территориальных ограничениях. По месту нахождения участка необходимо проверить режим территории, допустимое использование и наличие споров или предписаний в отношении объекта. Если участок в аренде, отдельно проверяются договор и возможность перехода прав к покупателю.
Без этих материалов нельзя обещать отсутствие проблем с использованием дома, реконструкцией или земельным надзором. Я бы рекомендовала сначала проверить документы, а затем принимать решение о покупке; рассчитывать на простую смену вида использования после сделки не следует.
В каком регионе находится объект? В выписке «особо охраняемые территории» указаны именно как категория земли или как ограничение? Дом продаётся целиком вместе с участком, земля в собственности или аренде? Обезличенные выписки можно передать выбранному юристу в личном чате Правоведа.
Здравствуйте, Игорь!
Приобретать такой объект без предварительной юридической проверки я бы не рекомендовал. Сочетание статуса жилого дома, категории земель особо охраняемых территорий и ВРИ «Гостиничное обслуживание» создаёт существенные правовые риски.
Согласно ст. 94 Земельного кодекса РФ, земли особо охраняемых территорий имеют специальный правовой режим, который может ограничивать их использование и оборот. При этом категория «земли особо охраняемых территорий и объектов» не всегда означает нахождение участка именно в границах особо охраняемой природной территории (ООПТ). Это необходимо установить отдельно.
Основной риск заключается в несоответствии назначения дома разрешённому использованию участка. ВРИ «Гостиничное обслуживание» (код 4.7) предусматривает размещение гостиниц, а не обычных индивидуальных жилых домов. Даже если дом зарегистрирован в ЕГРН как жилой, это само по себе не гарантирует законности его размещения и использования.
До покупки рекомендую проверить:
Выписки ЕГРН на дом и участок, историю возникновения права собственности и наличие ограничений.
Точную категорию земель, границы ООПТ и установленный режим охраны территории.
Правила землепользования и застройки, возможность использования дома для постоянного проживания.
Документы, на основании которых построен и зарегистрирован жилой дом.
Возможность изменения ВРИ на ИЖС или иной вид, допускающий жилую застройку.
Возможные последствия покупки — ограничения на реконструкцию, невозможность изменения ВРИ, претензии контролирующих органов и, при наличии предусмотренных законом оснований, судебные требования об устранении нарушений вплоть до сноса.
Особенно важно получить официальный ответ администрации о допустимости использования данного объекта именно как жилого дома. До выяснения этих обстоятельств не рекомендую передавать задаток.
Могу провести юридическую проверку дома и земельного участка по кадастровым номерам, установить действующие ограничения, оценить риски покупки и подготовить необходимые запросы. Это позволит определить, насколько безопасна сделка и можно ли использовать дом для проживания.
Для подробного разбора предлагаю перейти в платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате» либо заказать правовую проверку недвижимости и подготовку документов. Все дополнительные вопросы рассматриваю только в рамках персональной консультации.
Если ответ оказался полезным, можете «Отблагодарить юриста» любой суммой.
