Гражданин РФ, ветеран боевых действий (не СВО) имеет в собственности квартиру и нежилое помещение для сдачи в аренду. Имеет для проживания иное жилье. При этом оплачивает НДФЛ 13%.
Может ли измениться ставка НДФЛ при получении гражданином иного статуса? Например, самозанятый или ИП.
Здравствуйте, Сергей Николаевич! Да, при смене статуса налоговая нагрузка может заметно снизиться, но по квартире и по нежилому помещению возможности разные.
1. Сейчас (НДФЛ). Доход от аренды входит в основную налоговую базу: 13% при годовом доходе до 2,4 млн руб., с суммы превышения 15%, далее по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ. Статус ветерана боевых действий ставку НДФЛ не меняет.
2. Самозанятость (налог на профессиональный доход). Подходит только для квартиры: 4% с арендаторов-физлиц и 6% с организаций и ИП, без взносов и деклараций, лимит дохода 2,4 млн руб. в год. Сдачу нежилого помещения на этом режиме вести нельзя: доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды (найма) жилых помещений, не облагаются НПД (ст. 6 Федерального закона № 422-ФЗ). Совмещать НПД по квартире с ИП на УСН по нежилому нельзя: самозанятый ИП не вправе одновременно применять другие режимы.
3. ИП на УСН «доходы». Подходит для обоих объектов: ставка 6% (регион может снизить), при этом ИП без работников уменьшает налог на всю сумму своих страховых взносов. Взносы за 2026 год 57 390 руб. плюс 1% с дохода свыше 300 000 руб. Пример при годовом доходе от аренды 1 200 000 руб.: НДФЛ 13% составит 156 000 руб.; на УСН взносы 66 390 руб. и налог 5 610 руб., всего 72 000 руб. При этом взносы формируют Ваш пенсионный стаж. При небольшом доходе выгода меньше, так как фиксированные взносы платятся в любом случае.
4. ИП на патенте (ПСН) по сдаче в аренду собственных помещений: стоимость патента зависит от региона и площади, иногда это выгоднее УСН. Учтите, что с 2026 года ПСН доступна при доходе не более 20 млн руб.
Что важно учесть:
— налог на имущество по нежилому помещению, если оно включено в региональный кадастровый перечень, платится и на УСН, и на ПСН;
— статус ИП влечет обязанность платить фиксированные взносы, даже если аренды временно нет, пока ИП не закрыт;
— переход возможен в любой момент года: для НПД регистрация в приложении «Мой налог», для ИП с УСН уведомление подается вместе с документами на регистрацию или в течение 30 дней после нее (ст. 346.13 НК РФ). Доход, полученный до регистрации, облагается НДФЛ.
Практически для двух объектов чаще всего выгоден вариант ИП на УСН 6% или патент по нежилому помещению. Выбор зависит от суммы арендной платы по каждому объекту, кто арендаторы (физлица или организации) и региона. Если напишете годовой доход по квартире и по помещению и город, где они находятся, посчитаю точнее, какой вариант дешевле.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Сергей Николаевич, приветствую Вас.
Может ли измениться ставка НДФЛ при получении гражданином иного статуса? Например, самозанятый или ИП.
Налоговая ставка и общая сумма уплачиваемых налогов могут измениться при регистрации гражданина в качестве ИП или плательщика налога на профессиональный доход.
Как физическое лицо вы уплачиваете НДФЛ по ставке 13% (или 15% с суммы дохода, превышающей 5 млн рублей) на основании ст. 224 НК РФ.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3e4bbd6dd9fb5dd4e9394f447653506e1d6fa3a9/
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 218 НК РФ, ветераны боевых действий имеют право на стандартный налоговый вычет в размере 500 рублей за каждый месяц налогового периода.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/c100f38376d82fcc23ff72192989c382d6e3a646/
Эта сумма вычитается из налоговой базы, то есть экономия. На саму ставку 13% статус ВБД не влияет.
Если налоговый орган установит, что нежилое помещение сдается систематически с целью получения прибыли, ФНС может расценить это как незаконное предпринимательство без регистрации. В таком случае вас могут лишить права на профессиональные налоговые вычеты.
Может ли измениться ставка НДФЛ при получении гражданином иного статуса? Например, самозанятый или ИП.
Здравствуйте.
Меняется не ставка НДФЛ, а система налогообложения. Если речь идет о сдаче только жилой недвижимости, то возможна самозанятость в соответствии с положениями ст. 4 Закона №422-ФЗ. В этом случае арендодатель будет платить 4% от всей полученной суммы, если арендатор физлицо и 6% если арендатор юрлицо или ИП не для личных нужд.
Если сдаются в том числе и нежилые помещения, то в этом случае самозанятость не подойдет, необходимо регистрироваться как ИП и подавать уведомление о применении УСН «доходы». В этом случае выручка будет облагаться УСН 6%.
Если же Вы хотите все же сдавать жилые помещения как самозанятый под 4%, то в любом случае с дохода от сдачи нежилой недвижимости Вы должны будете платить 13% (с повышением % в зависимости от общего дохода). В этом случае Вам надо будет посчитать, что выгоднее — становиться ИП на 6% и сдавать все как ИП, или разбить имеющиеся помещения на жилые и нежилые и платить с жилых как самозанятый, а с нежилых, как физлицо.
Здравствуйте, уважаемый Сергей Николаевич.
Безусловно, налоговая нагрузка изменится, Вы и сами это понимаете.
Но в том и дело, что Ваш вопрос об изменении ставки при переходе в статус самозанятого или ИП по существу стоит понимать как вопрос о налоговой нагрузке в целом и предполагает ее сравнение: при уплате НДФЛ, применении НПД и работе в качестве ИП на разных налоговых режимах. И изменить налогообложение, конечно, возможно.
Существенно, что НПД не охватывает доходы от аренды нежилого помещения, так как возможность применять НПД предусмотрена только для доходов от сдачи в найм жилых помещений. При этом применение НПД не подразумевает совмещение с другими специальными налоговыми режимами. Отсюда: схема «квартира — НПД, предпринимательская аренда нежилого помещения — другой режим» -это не вариант, она не подойдет. Основания — ст. 4 и ст. 6 Закона №422-ФЗ.
Описанная Вами модель использования объектов для систематического получения арендного дохода
в собственности квартиру и нежилое помещение для сдачи в аренду. Имеет для проживания иное жилье.
на 100% соответствует признакам предпринимательской деятельности по ст. 2 ГК РФ. Следовательно, сравнивать нужно варианты ведения деятельности с учетом сдачи в найм и аренду обоих объектов.
В индивидуальной консультации вчате могу подготовить сравнительную таблицу налоговой нагрузки именно по Вашим объектам и подобрать оптимальную законную схему работы. Такое сравнение покажет итоговые обязательные платежи, условия применения каждого варианта и порядок перехода — какой режим действительно выгоднее для Вашей деятельности и за счет чего.
С уважением, Каргапольцев Е.В.
При переходе на специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» вместо НДФЛ 13% вы будете уплачивать НПД.
Ставка налога:4% — если вы сдаете имущество физическим лицам.
6% — если арендаторами выступают юридические лица или ИП.
Согласно пп. 3 п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ, объектом налогообложения НПД не признаются доходы от передачи в аренду (наем) нежилых помещений.
Самозанятый имеет право сдавать только жилые помещения (квартиры, комнаты, дома).
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/27164c06aa904117df15dede95fb55764e9054e7/
Вы сможете платить 4% или 6% только за сдачу квартиры. Доход от сдачи нежилого помещения по-прежнему будет облагаться НДФЛ по ставке 13%, и вам придется декларировать его отдельно.
Регистрация в качестве ИП позволяет перевести доходы от сдачи и квартиры, и нежилого помещения на более выгодные налоговые режимы.
Если рассматривать УСН «Доходы», то ставка налога: 6% со всей суммы поступающей арендной платы (вместо 13% НДФЛ), и плюс вы легализуете сдачу коммерческой (нежилой) недвижимости.
В случае патентной система налогообложения — ставка налога фиксированная, рассчитывается исходя из потенциально возможного дохода (устанавливается законом вашего региона). Физическая ставка составляет 6% от этого потенциального дохода. Сдача в аренду собственного недвижимого имущества (как жилого, так и нежилого) разрешена на патенте, если такой вид деятельности принят в вашем регионе.