Здравствуйте, вопрос такой была куплена квартира на мат капитал в 2023 году можно ли её продать чтоб приобрести вид жилья в другом городе ?
Краткий вывод: да, продать можно. Но это не простая сделка, а процедура, которая требует соблюдения двух обязательных условий: во-первых, вы должны были выделить доли детям (если ещё не выделили — сначала нужно это оформить); во-вторых, для продажи необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, и одновременно с продажей необходимо приобрести взамен другое жильё, при этом имущественное положение детей не должно ухудшиться .
1. Первый шаг: проверьте, выделены ли доли детям
Квартира, приобретённая с использованием материнского капитала, по закону должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. Если вы ещё не выделили доли детям, это необходимо сделать в первую очередь, иначе органы опеки не одобрят продажу, а сама сделка будет считаться незаконной.
Процедура выделения долей: обычно оформляется письменное соглашение (если доли выделяются только детям, нотариальное заверение не требуется), затем регистрация в Росреестре. Если квартира приобретена в ипотеку, с июля 2025 года согласие банка для выделения долей больше не требуется .
2. Ключевое условие: разрешение органов опеки и попечительства
Как только дети становятся сособственниками, продажа квартиры требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Основной критерий для получения разрешения: имущественные права детей не должны быть нарушены.
Органы опеки проверяют следующее:
Приобретается ли взамен другое жильё: вы упомянули покупку жилья в другом городе — это как раз соответствует логике «улучшения или равноценной замены». Как правило, требуется, чтобы дети получили доли в новом жилье, и их стоимость/площадь была не ниже, чем в продаваемом (или, по крайней мере, не создавала явного ухудшения).
Одновременность сделки: на практике органы опеки часто требуют, чтобы продажа и покупка были связаны (или предоставлены доказательства того, что средства от продажи будут направлены на приобретение жилья). Если сначала продать, а потом искать жильё, органы опеки могут не одобрить сделку.
3. Практические рекомендации по действиям
Проверьте текущее состояние: выделены ли доли детям? Если нет — сначала завершите выделение долей.
Проконсультируйтесь в органах опеки по месту жительства: уточните, какие документы необходимы для «продажи с последующей покупкой в другом городе» и есть ли особые требования к характеристикам приобретаемого жилья (например, площадь, количество комнат, расположение). В каждом регионе могут быть свои нюансы.
Подготовьте документы: паспорта, свидетельства о рождении, документы о праве собственности на продаваемое жильё, проект договора купли-продажи или предварительный договор на приобретаемое жильё, письменное обязательство о выделении долей детям в новом жилье и т.д.
После получения разрешения от органов опеки: сделка купли-продажи должна быть нотариально удостоверена (поскольку затрагивает несовершеннолетних).
4. Внимание
Если вы не выделили доли детям, но продаёте квартиру, такая сделка может быть признана недействительной, а вы можете столкнуться с претензиями со стороны органов опеки и прокуратуры. Поэтому сначала приведите документы в порядок, а затем планируйте продажу.
Да, можно, НО только после определения долей всех членов семьи и внесения об этом записей в ЕГРН.
Для составления соглашения обращайтесь ко мне. Нотариус здесь не нужен.
