Можно ли продать квартиру, полученную по Херсонскому сертификату и подаренную по дарственной?
Добрый вечер!
Подскажите пожалуйста в сентябре 2023 г. была куплена квартира по Херсонскому сертификату. В мае 2024 года мама на меня сделала дарственную на эту квартиру. Могу ли я сейчас продать эту квартиру для улучшения жилищных условий, другой недвижимости в собственности больше нет?
Да, вы можете продать эту квартиру. Ключевое ограничение, о котором стоит знать, — это запрет на продажу жилья, купленного по Херсонскому сертификату, в течение 5 лет. Однако в вашей ситуации он не применяется, а основной вопрос теперь касается налога.
Запрет на отчуждение (продажу, дарение) жилья, приобретенного с использованием Херсонского сертификата, в течение 5 лет был введен Федеральным законом от 23.05.2025 № 118-ФЗ. Сделки, нарушающие его, признаются ничтожными.
Однако закон прямо указывает, что это правило не распространяется на сделки, заключенные до 23.05.2025. Поскольку ваша квартира была куплена в сентябре 2023 года, запрет на нее не действует. Более того, дарение от матери в мае 2024 года также произошло до введения запрета, поэтому и эта сделка прошла законно. Сейчас вы можете распоряжаться квартирой без оглядки на 5-летний запрет.
Так как квартира досталась вам по договору дарения от близкого родственника (матери), минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года. С момента дарения (май 2024) прошло меньше этого срока, поэтому при продаже сейчас возникнет обязанность по уплате НДФЛ.
Но для вас есть важное исключение: срок владения сокращается до 3 лет также в том случае, если продаваемое жилье является для вас единственным. Вы указали, что другой недвижимости нет, поэтому это правило применимо.
Что это значит на практике:
· Если вы продадите квартиру после мая 2027 года (когда пройдет 3 года с даты дарения), налог платить не нужно будет вовсе.
· Если вы продадите ее сейчас (до мая 2027 года), налог составит 13% (или 15% при сумме свыше 5 млн ₽) от разницы между ценой продажи и расходами на приобретение. В качестве расходов можно учесть стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи 2023 года (то есть сумму, оплаченную сертификатом), либо воспользоваться фиксированным вычетом в 1 млн ₽.
Что стоит сделать перед сделкой
1. Проверьте выписку из ЕГРН: Убедитесь, что в ней нет никаких обременений или отметок, связанных с сертификатом (хотя их быть не должно).
2. Проконсультируйтесь с налоговым инспектором: Ситуация с подтверждением расходов (суммы сертификата) может иметь нюансы. Лучше уточнить в вашей ИФНС, какие именно документы они примут для уменьшения налогооблагаемой базы.
3. Уточните вопрос с органами опеки: Если в квартире на момент продажи будут зарегистрированы или иметь долю несовершеннолетние дети, потребуется разрешение органов опеки. Если дети не имеют доли и не зарегистрированы, этот шаг не нужен.
Если у вас появятся вопросы по конкретным документам для налоговой, спрашивайте.
Здравствуйте!
Да, можете, но так как со дня дарения прошло менее 3 лет, у вас возникает обязанность по налогу.
