Здравствуйте. Я приобрела дом и землю в ипотеку. Вложила маткапитал. Хочу скйчас выделить доли детям и супругу. И звпуталась. Могу ли я выделить дрли только в дрме, ведь на это ьыл пущен маткапмтал. Либо я в обязательном порядкк должна подарить и в земле?
Если вылелить только в доме, это будет нарушением или нет?
Здравствуйте.
В ст. 273 ГК РФ определено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, которое принадлежало собственнику земельного участка, к приобретателю переходит право собственности на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов установлен также и в пп.5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе этого участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Данное правило применяется и при переходе права собственности на часть недвижимости. Поэтому вместе с долей в доме, Вы также выделяете и пропорциональные доли в земельном участке.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Могу ли я выделить дрли только в дрме, ведь на это ьыл пущен маткапмтал. Либо я в обязательном порядкк должна подарить и в земле?
Здравствуйте!
По ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ в общую собственность семьи оформляется именно жилое помещение — приобретённое, построенное или реконструированное на средства капитала. Земля, на которой стоит дом, на средства маткапитала не покупается, и в обязательстве, которое вы подписывали у нотариуса, упоминается только дом.
Но есть подводный камень — «единство судьбы» дома и земли
Земельное законодательство запрещает отчуждать долю в доме отдельно от доли в участке под ним (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Принцип такой: всё, что прочно связано с землёй, следует судьбе этой земли. Поэтому:
— Если вы выделите детям доли только в доме, Росреестр, скорее всего, приостановит регистрацию сделки — дарить долю дома без пропорциональной доли земли нельзя.
— Росреестр прямо разъясняет: определяя доли в жилом доме, нужно определить доли и в земельном участке под ним.
Вот что пишет:
Маткапитал можно направить только на приобретение жилого помещения. Если же речь идёт о покупке индивидуального жилого дома с земельным участком или о строительстве дома на участке, то нужно учитывать, что целевые средства распространяются лишь на жилое здание. При этом один из базовых принципов земельного законодательства — единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта: всё, что прочно связано с землёй, следует её судьбе. Поэтому, определяя доли членов семьи на жилой дом, необходимо определить доли и на земельный участок под ним.
Но так как целевые средства материнского капитала распространяются лишь на жилое здание, право детей на такой земельный участок в силу закона не возникает (ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ). А значит, соглашение, в котором одновременно определяются доли и на дом, и на землю, приобретает элементы договора дарения. Дарение же недвижимости, согласно ст. 574 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без соблюдения данной процедуры госрегистрацию вынужденно приостановят.
— Правило действует и при покупке дома с участком, и при строительстве на своём участке.
Так что это не «нарушение со стороны маткапитала», а техническое ограничение: одну часть сделки Росреестр просто не зарегистрирует. Плюс, если оставить землю только у вас, в будущем (продажа, наследование) возникнут проблемы.
Если я хочу вылелить доли только в доме, на что был запущен маткапитал, не делая договора дарения на землю. ( дрстаточно затратнач процедурв) будет ли это напушением закона и прав детей? Могут ли за это потом предьявить опека или еще кто?
Так сделать не получится, и да — это будет нарушением.
Опека — скорее всего, нет.
СФР (бывший Пенсионный фонд) или прокуратура — могут. Обязательство по маткапиталу вы брали — выделить доли. Формально оно про дом, но если сделку не зарегистрировали, долей нет нигде — значит, обязательство не исполнено. Последствия: через суд обяжут выделить доли (всё равно с землёй) или могут признать использование маткапитала неправомерным и потребовать вернуть средства.
Здравствуйте, Ольга.
Исходя из положений ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ,, материнский (семейный) капитал можно направить только на улучшение жилищных условий. Земля — жильем не является. И, поскольку, средства господдержки пошли на дом, то и обязанность по выделению долей (по закону о маткапитале) касается, исключительно, дома. Землю, положения ФЗ — 256, делить не требуют.
Однако, вместе с тем, в силу статьи 35 Земельного Кодекса РФ, в Российской Федерации действует принцип единства судьбы земельных участков и, прочно связанных с ними (капитальных) объектов. То есть, невозможна ситуация. при которой у ребенка была доля в праве на дом, но при этом отсутствовала доля в праве на землю под этим самым домом. Это и понятно: дом, как и иное капитальное строение — не может, скажем так, «висеть в воздухе». Вы же сами приобретали эту недвижимость, в своем время — только вместе с земельным участком.
Если Вы составите соглашение только на определение долей только в самом доме, то Росреестр, с огромной долей вероятности, приостановит регистрацию право, сославшись на нарушение вышеприведенного принципа земельного законодательства РФ (единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости).
ЗК РФ Статья 1. Основные принципы земельного законодательства
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:...
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Исключения из вышеприведенного общего правила по соблюдению принципа «единства судьбы», указанные в статье 35 Земельного Кодекса РФ, для Вашей ситуации, не применяются:
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута;
4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.
Кроме того, Вы указываете и следующее..
Я приобрела дом и землю в ипотеку
И, если ипотека еще не погашена, то будут действовать законодательные ограничения.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Наверняка, ведь, в реестре (ЕГРН), регистратором прав, установлена запись о государственной регистрации ипотечного обременения.
Вы, в ипотечный банк, обращались с этим вопросом?
Здравствуйте, Ольга.
Доли следует оформить и в доме, и в земельном участке. Обязанность по маткапиталу касается жилого помещения, однако при передаче долей в доме нужно учитывать п. 4 ст. 35 ЗК РФ: права на принадлежащую Вам землю оформляются вместе с правами на расположенный на ней дом. Оставлять участок целиком за собой при оформлении долей семьи в доме — ненадежный вариант для регистрации. Ст. 35 ЗК РФ.
При этом отдельный договор дарения земли составлять необязательно: определение долей в доме и передача долей участка могут быть предусмотрены одним соглашением. Но объединение условий в одном документе само по себе не отменяет нотариальную форму: по п. 3 ст. 574 ГК РФ дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариусом. Именно такой порядок для соглашения о доме и земле разъясняет Росреестр.
Есть судебная позиция, которую следует учитывать при выборе формы (нотариальная или простая письменная): в определении от 21.07.2021 №50-КАД21-1-К8 ВС РФ признал допустимой регистрацию по простому письменному соглашению, касавшемуся дома и участка, приобретенных с участием маткапитала. Но это дело рассмотрено еще до введения с 13.01.2025 обязательного нотариального удостоверения дарения недвижимости. Поэтому обещать Вам регистрацию без нотариуса только со ссылкой на это решение было бы неправильно: необходимо сопоставить Ваш договор приобретения, права супругов и содержание подготовленного соглашения с действующим регулированием.
Практически разумно сначала определить состав одного соглашения и получить расчет нотариального тарифа именно по нему. Если подавать соглашение только на дом, возможна приостановка регистрации. Пока доли в доме не зарегистрированы, подача документов сама по себе не подтверждает исполнение обязанности перед детьми. Автоматический возврат маткапитала из-за выбора неудачной формы документа из Вашего описания не следует.
С уважением
Если я, выделю только в дрме, какие проблемы могут возникнуть?
Дело в том, что если дом и земля принадлежат одному лицу, то при передаче доли в доме к новому собственнику автоматически переходит и соответствующая доля в праве на земельный участок, на котором дом расположен. Закон даже не требует прописывать это отдельным пунктом в договоре — переход доли в земле следует судьбе доли в доме по закону.
Но правильнее было бы указывать это условие прямо в договоре.