Я хочу купить квартиру, в ней три собственника в совершеннолетних. Один из собственников в процессе банкротства. Какие у меня риски и могу ли я вообще купить эту квартиру
Купить такую квартиру напрямую по обычному договору купли-продажи нельзя — сделка будет признана недействительной, а вы потеряете и недвижимость, и переданные за нее деньги.
По закону гражданин, находящийся в активной процедуре банкротства, поражен в правах распоряжения своим имуществом. Разберем правовой статус такой сделки, основные риски и безопасные законные пути решения.
Почему нельзя купить квартиру обычным способом?
Утрата права распоряжения (п. 5 ст. 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности»):
С момента введения процедуры реализации имущества должник не вправе лично распоряжаться принадлежащим ему имуществом и долями. Любые договоры, подписанные банкротом лично без финансового управляющего, ничтожны.
Блокировка в Росреестре:
Росреестр получает судебные определения о банкротстве гражданина. Если один из собственников подпишет договор купли-продажи сам (или по доверенности), регистратор приостановит оформление или вынесет отказ.
Оспаривание сделки и потеря денег (ст. 61.2, 61.3 Закона № 127-ФЗ):
Даже если сделка каким-то образом будет зарегистрирована, финансовый управляющий или конкурсные кредиторы оспорят ее в арбитражном суде. Долю вернут в конкурсную массу, а покупатель станет обычным кредитором третьей очереди, шансы вернуть деньги из которой практически равны нулю.
Главные риски для покупателя
Потеря денег за долю банкрота: если вы переведете аванс, задаток или полную стоимость банкроту лично, эти средства либо разойдутся на погашение требований приставов/кредиторов, либо должник их потратит. Взыскать их обратно будет невозможно.
Зависание сделки в долевой собственности: если вы купите доли двух платежеспособных собственников, а доля банкрота застрянет, вы станете совладельцем коммунальной квартиры с конкурсной массой должника. Доля банкрота пойдет с публичных торгов, где ее сможет выкупить стороннее лицо.
Отказ нотариуса: отчуждение долей в недвижимости подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариус проверяет продавцов по картотеке арбитражных дел (КАД) и ЕФРСБ и откажет в удостоверении сделки с участием лица в активной процедуре.
При каких условиях покупка все же возможна?
Существует два сценария, при которых квартиру можно приобрести законно и безопасно:
Сценарий 1. Доля должника защищена исполнительским иммунитетом («единственное жилье»)
Если эта квартира является для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания жильем, не находится в залоге (ипотеке) и официально исключена определением арбитражного суда из конкурсной массы на основании ст. 446 ГПК РФ и ст. 213.25 Закона о банкротстве.
Как правильно поступить: дождаться официального завершения процедуры банкротства (определения арбитражного суда о завершении реализации имущества и освобождении гражданина от обязательств). Только после вступления определения в законную силу и внесения сведений в ЕФРСБ можно выходить на сделку со всеми тремя собственниками.
Сценарий 2. Доля продается через финансового управляющего
Если у должника есть другое жилье, его доля в этой квартире подлежит реализации в рамках банкротного дела.
В этом случае распоряжаться долей имеет право исключительно арбитражный управляющий:
Доля оценивается и предлагается к выкупу двум другим сособственникам по праву преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ, позиция Конституционного Суда РФ).
Если сособственники официально отказываются от выкупа, доля должника выставляется на открытые электронные торги.
Вы можете выкупить долю банкрота на официальных торгах (по договору с финансовым управляющим, перечисляя деньги на специальный счет должника), а оставшиеся 2 доли приобрести напрямую у двух других собственников через нотариуса.
Что делать прямо сейчас
Не вносить никаких задатков и авансов.
Проверить статус банкротного дела: запросите номер дела в Арбитражном суде (через сервис kad.arbitr.ru) и проверьте, на какой стадии находится процесс (реструктуризация долгов или реализация имущества), а также кто назначен финансовым управляющим.
Уточнить статус объекта: является ли эта квартира для собственника-банкрота единственным жильем или у него есть другая недвижимость.
Является ли эта квартира единственным местом проживания для собственника-банкрота, и на какой стадии сейчас находится судебное дело?
Яна, купить можно, но кто вправе подписать договор за собственника в банкротстве, зависит от стадии его дела в арбитражном суде, и от нее же зависит, вернете ли Вы деньги при ошибке. Собственников трое, все совершеннолетние, поэтому весь вопрос в доле того, кто в банкротстве
Если у него идет реструктуризация долгов, он продает свою долю сам, но только с предварительного письменного согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11 Закона о банкротстве); спор собственника с управляющим решает арбитражный суд по его делу. Но и с согласием сделку после принятия заявления о банкротстве суд может признать недействительной, если цена доли существенно ниже рыночной (п. 1 ст. 61.2, ст. 213.32 того же закона). Тогда покупка рушится уже после того, как Вы заплатили
Если его уже признали банкротом и идет реализация имущества, долей из конкурсной массы распоряжается только финансовый управляющий, а договор, подписанный собственником лично, ничтожен (п. 5 ст. 213.25). Требования по сделкам, которые банкрот заключил лично, за счет его конкурсной массы не удовлетворяются, поэтому аванс или задаток, переданный ему на руки, за счет массы Вы не вернете
Какая стадия введена, видно по судебному акту по его делу. Ошибка здесь стоит денег, которые Вы отдадите продавцам, и купленной доли, если сделку оспорят. Пришлите в чат здесь номер его дела о банкротстве, разберем, на каких условиях эту квартиру можно покупать
