В квартире три доли у всех по 1.3. У меня у бывшего мужа и у дрчери несовершеннолетней,выкупать наши две доли он не хочет, его долю передумал выдите ли что бы я выкупила и на продажу выставлять не хочет. Я хочу либо выкупить ело долю либо продать квартиру как быть?
Здравствуйте, Анна!
В Вашей ситуации существуют законные варианты распоряжения квартирой даже без согласия бывшего мужа. Однако принудительно обязать его продать принадлежащую ему 1/3 долю или согласиться на продажу всей квартиры, как правило, нельзя.
Поскольку квартира принадлежит трём собственникам — Вам, бывшему мужу и несовершеннолетней дочери по 1/3 доле каждому, необходимо разграничить несколько возможных способов решения вопроса.
1. Можно ли через суд заставить бывшего мужа продать Вам его долю?
В соответствии со статьёй 252 ГК РФ принудительное прекращение права собственности на долю с выплатой денежной компенсации допускается только в исключительных случаях.
Для этого необходимо установить одновременно три обстоятельства:
1. Доля собственника является незначительной.
2. Её невозможно реально выделить.
3. Собственник не имеет существенного интереса в использовании квартиры.
В Вашем случае бывшему супругу принадлежит 1/3 квартиры. Такая доля обычно не признаётся незначительной, поэтому перспективы её принудительного выкупа без согласия собственника достаточно низкие.
Данный подход подтверждается пунктом 36 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8.
При этом если бывший муж не проживает в квартире, имеет другое жильё и длительное время не пользуется спорным помещением, эти обстоятельства могут учитываться судом при оценке его заинтересованности в использовании недвижимости, но сами по себе не гарантируют удовлетворения иска.
2. Можно ли продать квартиру без согласия бывшего мужа?
Продать всю квартиру целиком без его согласия нельзя.
Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников.
Однако пункт 2 этой же статьи позволяет каждому собственнику самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему долей.
Следовательно, Вы вправе продать свою 1/3 долю квартиры, даже если бывший муж категорически против продажи.
При этом необходимо соблюсти преимущественное право покупки остальных собственников, предусмотренное статьёй 250 ГК РФ.
Для этого следует письменно предложить выкупить долю другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий продажи.
Если в течение месяца после надлежащего извещения долю не приобретут, Вы вправе продать её третьему лицу на предложенных условиях.
Сделка по продаже отдельной доли подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
3. Можно ли одновременно продать Вашу долю и долю несовершеннолетней дочери?
Да, такая возможность существует.
Вместе с дочерью Вам принадлежат 2/3 квартиры, которые потенциально можно продать одному покупателю.
Однако поскольку одна из долей принадлежит несовершеннолетней, необходимо предварительно получить разрешение органа опеки и попечительства.
Это предусмотрено пунктом 2 статьи 37 ГК РФ, пунктом 3 статьи 60 СК РФ и статьёй 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ.
Орган опеки будет проверять, не нарушаются ли имущественные и жилищные права ребёнка. Как правило, необходимо предусмотреть приобретение другого жилья с оформлением соответствующей доли на дочь либо иное разрешённое органом опеки обеспечение её имущественных интересов.
Также в силу части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделка по отчуждению доли несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом.
Отдельная сложность заключается в том, что бывший муж является не только собственником квартиры, но и отцом несовершеннолетней дочери.
Если он отказывается согласовывать распоряжение имуществом ребёнка, потребуется урегулировать разногласия между родителями. При необоснованном отказе органа опеки либо споре между родителями возможна судебная защита с учётом интересов несовершеннолетней.
При этом отказ бывшего мужа продавать собственную долю не означает автоматического запрета на продажу Ваших с дочерью долей.
4. Можно ли через суд добиться продажи квартиры целиком?
Сам по себе конфликт между собственниками или желание большинства владельцев продать квартиру не даёт суду общего полномочия обязать несогласного собственника продать его долю третьему лицу.
Вместе с тем, если бывший муж препятствует пользованию квартирой, можно рассмотреть другой способ судебной защиты.
Согласно статье 247 ГК РФ Вы вправе требовать определения порядка пользования квартирой.
Если бывший супруг единолично пользуется помещением и фактически лишает Вас возможности пользоваться принадлежащей Вам долей, при наличии предусмотренных законом обстоятельств можно рассмотреть вопрос о взыскании соответствующей компенсации.
5. Какой вариант рекомендую именно Вам?
С учётом того, что бывший муж отказался как от выкупа Ваших долей, так и от продажи своей, рекомендую следующий порядок:
1. Получить актуальную выписку из ЕГРН и проверить юридическое состояние квартиры.
2. Направить бывшему мужу письменное предложение о выкупе его 1/3 доли по рыночной стоимости либо о совместной продаже квартиры с распределением денег между собственниками.
3. Если договориться не получится, определить возможность продажи Ваших 2/3 долей третьему лицу с предварительным согласованием продажи доли дочери с органом опеки.
4. Если бывший супруг препятствует распоряжению имуществом ребёнка или пользованию квартирой, отдельно оценить основания для судебного разбирательства.
Важно учитывать, что продажа долей по отдельности зачастую экономически менее выгодна, чем продажа всей квартиры. Поэтому перед принятием решения целесообразно оценить рыночную стоимость недвижимости и каждой доли.
Таким образом, Анна, заставить бывшего мужа продать Вам его 1/3 долю без исключительных законных оснований будет крайне сложно. Однако он не может просто запретить Вам распоряжаться собственной долей.
Наиболее перспективный вариант при невозможности договориться — рассмотреть продажу принадлежащих Вам и дочери 2/3 квартиры с соблюдением требований законодательства о защите прав несовершеннолетних.
При необходимости могу дополнительно изучить выписку из ЕГРН, обстоятельства приобретения квартиры и документы о правах дочери, оценить перспективы принудительного выкупа доли бывшего супруга, а также подготовить юридически обоснованное предложение о выкупе или документы для обращения в органы опеки и суд. Это позволит выбрать наиболее выгодный и законный способ разрешения имущественного спора.
Здравствуйте Анна! Вы не можете просто заставить бывшего мужа продать долю, если он против. Статья 252 ГК РФ допускает принудительный выкуп доли без согласия собственника только при одновременном соблюдении трёх условий:
1. Доля незначительна.
2. Её невозможно выделить в натуре.
3. Собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества.
Проблема в первом условии. Доля 1/3 является ЗНАЧИТЕЛЬНОЙ.
Вы как собственник вправе продать свою 1/3 долю. Но сначала Вы обязаны письменно предложить её остальным сособственникам — бывшему мужу и дочери, от её имени действуете вы как законный представитель, но потребуется разрешение органа опеки. Если они откажутся или не ответят в течение месяца, Вы сможете продать долю постороннему лицу. Направьте бывшему мужу заказным письмом с описью вложения официальное предложение о выкупе его доли по рыночной цене. И рассмотрите продажу своей доли. Это самый реальный способ выйти из ситуации, если договориться не удастся.
Теоретически можно требовать выдела своей 1/3 в натуре, например, в виде изолированной комнаты. Однако для обычной квартиры это возможно только если планировка позволяет оборудовать отдельный вход, кухню, санузел и т.д… В большинстве стандартных квартир это технически невозможно без несоразмерного ущерба, и суды в таких исках отказывают.
Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу нажав кнопку (+) под моим ответом или отблагодарить любой комфортной для Вас суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Если потребуется более детальная дополнительная помощь или подготовка документов Вы можете написать мне в личный чат пройдя на мой личный профиль pravoved.ru/lawyer/4524553/
