Здравствуйте, Рита!
Продать квартиру вы сможете, но описанная вами схема («сначала построить дом, выделить там доли, а потом продать квартиру») напрямую нарушает закон. Сделать это в таком порядке органы опеки вам не разрешат.
Главное юридическое правило: вы обязаны выделить доли детям именно в той квартире, на покупку которой тратится материнский капитал. Сделать это нужно в течение 6 месяцев после снятия обременения (выплаты ипотеки) или после покупки. Попытка «перенести» эту обязанность на будущий недостроенный дом признается нарушением закона.
Однако законно продать квартиру и переложить доли детей в дом можно, но только через другую, строго определенную процедуру.
Почему нельзя просто «поменять» доли квартиры на будущий дом?
Органы опеки и попечительства защищают имущественные права несовершеннолетних. Они никогда не дадут разрешение на продажу уже имеющихся долей в готовой квартире, если взамен детям предлагаются доли в строящемся или будущем доме. Для опеки это означает ухудшение жилищных условий: дети лишаются реального благоустроенного жилья в пользу «воздуха» или стройки, которая может превратиться в долгострой.
Как правильно и законно продать квартиру для строительства дома?
Чтобы опека одобрила сделку по продаже «маткапитальной» квартиры, вам придется действовать по одной из двух законных схем:
Вариант 1. Сделка с одновременным открытием спецсчетов (Самый реальный путь)
Вы покупаете квартиру, выделяете там доли детям (пусть даже самые минимальные, пропорционально сумме маткапитала).
Когда вы решите её продавать, вы идете в органы опеки и просите разрешение на продажу. В качестве компенсации долей детей вы указываете не будущий дом, а зачисление денег от продажи детских долей на специальные блокированные именные счета детей в банке.
Опека дает разрешение. Вы продаете квартиру. Деньги детей лежат на счетах, снять их просто так нельзя.
Вы строите частный дом. Когда дом готов, зарегистрирован в Росреестре и пригоден для жизни, вы берете разрешение опеки, выделяете детям доли в этом новом доме, а деньги с детских счетов снимаете и компенсируете себе затраты на стройку.
Вариант 2. Покупка дома в ипотеку или готового жилья
Если к моменту продажи квартиры дом уже будет полностью построен и оформлен в собственность (например, вы построите его на другие средства или возьмете кредит), то вы сможете провести одновременную сделку: продать квартиру и в этот же день наделить детей долями в уже готовом, сданном частном доме. Опека одобрит это, если жилищные условия детей (метраж или стоимость долей) в доме будут лучше или равны квартирным.
Важное предостережение
Не пытайтесь продать квартиру, купленную на маткапитал, «забыв» выделить там доли. Прокуратура и Социальный фонд регулярно проверяют такие сделки. Если доли не были выделены, сделку купли-продажи квартиры признают недействительной через суд, вас обяжут вернуть деньги покупателю, а за нецелевое использование маткапитала могут привлечь к уголовной ответственности.
