Можно ли продать квартиру, купленную на маткапитал, после выделения долей детям в строящемся доме?

Здравствуйте, Шигин Николай викторович!

   Да, такой путь возможен, но в два этапа и с участием органа опеки. После покупки квартиры с маткапиталом Вы обязаны оформить ее в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Перенести детские доли «в будущий дом» заранее нельзя: доли выделяются в той квартире, которая куплена на маткапитал.

   Продать квартиру, где есть доли детей, можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ, п. 1 ст. 28 ГК РФ). Опека дает разрешение, если права детей не ухудшаются: как правило, дети должны одновременно получить доли не меньшей площади или стоимости в другом жилье. Поэтому удобнее всего продавать квартиру, когда дом уже построен и зарегистрирован, и в нем сразу оформляются доли детей. Если дом еще строится, многие органы опеки разрешение не дают или требуют, чтобы деньги от продажи детской доли поступили на счета детей.

Заранее уточните требования в опеке по месту жительства: практика по строящемся домам в регионах заметно различается.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте! Да, продать такую квартиру в дальнейшем можно, но сначала необходимо выделить доли детям именно в квартире, приобретённой на маткапитал: оформление долей в другом доме не заменяет эту обязанность (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Затем, пока дети несовершеннолетние, для продажи квартиры потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Само по себе предоставление детям долей в доме не отменяет необходимость такого разрешения. Поэтому порядок предоставления долей в доме лучше заранее согласовать с опекой: она оценит сохранение имущественных и жилищных прав детей. Рассчитывать только на обещание выделить доли в будущем, ещё не построенном доме не следует — это не гарантирует разрешения на продажу. Для подробного разбора вашей ситуации можно обратиться за платной консультацией к выбранному юристу через кнопку «Общаться в чате».

Здравствуйте. Продать квартиру и перенести детские доли в новый дом можно, но только после окончания его постройки. Пропустить выделение долей в самой квартире и сразу оформить их в строящемся доме закон не позволяет.

Сначала вы обязаны оформить купленную квартиру в общую долевую собственность родителей и детей в течение 6 месяцев после перечисления средств СФР (или погашения ипотеки) по ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ и Постановлению Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Выделить доли детям в строящемся доме взамен квартиры на этапе фундамента или стен нельзя: орган опеки выдает предварительное разрешение на продажу детских долей в квартире только при условии наделения детей равноценными долями в уже достроенном и зарегистрированном в ЕГРН жилом доме либо при зачислении денег от продажи их долей на детские счета по ст. 37 ГК РФ.

В п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 и Обзоре судебной практики ВС РФ № 2 (2025) разъяснено, что жилищные и имущественные права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью не могут ухудшаться, а целевое использование средств государственной поддержки требует первичного закрепления долей в приобретенном объекте до его последующего отчуждения.

Порядок действий сейчас: 1) после покупки квартиры выделите детям минимальные доли строго пропорционально сумме маткапитала (а не на всю площадь квартиры), чтобы в будущем их было проще заместить в доме; 2) после завершения строительства поставьте частный дом на кадастровый учет в Росреестре со статусом «жилой дом» по ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ; 3) перед продажей квартиры проверьте три позиции для опеки: 1) рыночная стоимость и метры новых долей в доме не меньше старых в квартире; 2) в доме подключены коммуникации для круглогодичного проживания; 3) сделка с детскими долями удостоверяется у нотариуса.

Важный налоговый нюанс: если вы будете продавать квартиру раньше минимального срока владения (3 или 5 лет), при выделении долей в доме детям можно применить льготу для семей с двумя и более детьми, чтобы полностью освободить продажу квартиры от НДФЛ 13%.

Грамотный расчет минимального размера детских долей в квартире позволит без проблем получить согласие опеки при переезде в свой дом. Квартиру вы планируете покупать за наличные с маткапиталом или в ипотеку и сколько у вас детей?

Напишите эти детали в личный чат (кнопка «Общаться в чате») — предметно разберем вашу ситуацию и оценим перспективы дела.

Добрый день.

В принципе коллеги уже все правильно расписали.

Многие будут отправлять за составлением соглашения к нотариусу. Данный документ не обязательно должен быть нотариально удостоверен.

Я 6 лет делаю такие соглашения. 

Если хотите быстро получить правильный документ — обращайтесь