Добрый день. У нас дом на двоих два разных входа. Общая площадь 79 кв метров. У соседа написано по документам что его доля 31 кв. метров. А у меня 48. Но в 78 году когда мои родители продали эти пол дома площадью 31 кв. м то записали что 1/2 дома. Можно ли исправить эту ошибку.
Здравствуйте, Владимир!
Да, исправить несоответствие между долями собственников и фактической площадью занимаемых частей дома возможно. Однако порядок исправления зависит от того, действительно ли в договоре купли-продажи 1978 года была допущена ошибка либо доля 1/2 была указана намеренно.
Объясню подробнее.
1. В чём заключается проблема?
Из Вашего вопроса следует, что общая площадь дома составляет 79 кв. м, при этом сосед занимает 31 кв. м, а Вы — 48 кв. м.
Если определять доли пропорционально площади, их соотношение будет следующим:
Соседу — 31/79 доли дома (примерно 39,24%).
Вам — 48/79 доли дома (примерно 60,76%).
Однако в договоре 1978 года при продаже части дома площадью 31 кв. м была указана доля 1/2.
Здесь необходимо учитывать, что доля в праве собственности и площадь фактически занимаемой части дома — разные юридические понятия.
Поэтому наличие у соседа 31 кв. м при зарегистрированной доле 1/2 ещё не доказывает ошибку в договоре.
2. Можно ли исправить запись через Росреестр?
Согласно ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», техническая ошибка исправляется, если сведения ЕГРН не соответствуют документам, на основании которых была произведена регистрация.
Например, если первоначальный договор предусматривает 31/79 доли, но в ЕГРН ошибочно указано 1/2, имеются основания обратиться с заявлением об исправлении ошибки.
Однако если непосредственно в договоре 1978 года указано 1/2 доли и эта же доля зарегистрирована в ЕГРН, изменить её простым заявлением об исправлении технической ошибки нельзя, поскольку речь фактически идёт об изменении объёма права собственности.
3. Как можно изменить доли?
В соответствии со ст. 245 ГК РФ участники долевой собственности могут заключить соглашение об изменении размеров принадлежащих им долей.
Если сосед согласен, Вы можете оформить соответствующее соглашение, предусмотрев доли 48/79 и 31/79, при наличии надлежащего правового основания.
Порядок внесения таких изменений в ЕГРН предусмотрен ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. В зависимости от содержания соглашения может потребоваться его нотариальное удостоверение.
Если сосед не согласен, вопрос может разрешаться в судебном порядке, но необходимо доказать основания изменения существующих долей.
При этом Верховный Суд РФ в определении от 12.12.2023 № 18-КГ23-169-К4 указал на недопустимость произвольного перераспределения долей между собственниками жилого дома.
4. Можно ли разделить дом на две самостоятельные части?
Да, такую возможность предусматривает ст. 252 ГК РФ.
Поскольку у Вас два отдельных входа, можно рассмотреть вопрос о разделе жилого дома в натуре с оформлением самостоятельных объектов недвижимости.
Однако наличие отдельных входов само по себе не гарантирует возможность раздела. Необходимо проверить техническую самостоятельность помещений, состояние конструкций, инженерных коммуникаций и соблюдение градостроительных требований.
При наличии спора может потребоваться строительно-техническая экспертиза.
5. Какие документы необходимо проверить?
В первую очередь рекомендую получить:
договор купли-продажи 1978 года;
актуальные выписки из ЕГРН на дом;
технический паспорт БТИ с поэтажным планом;
документы о последующих изменениях площади дома, если проводились пристройки или реконструкция.
Особенно важно выяснить, составляла ли общая площадь дома 79 кв. м уже в 1978 году или увеличилась впоследствии.
Мой вывод: привести документы в соответствие с фактическим использованием дома возможно, однако нельзя автоматически заменить доли 1/2 на 31/79 и 48/79 только на основании занимаемой площади.
Если договор 1978 года действительно содержит ошибку, необходимо установить её происхождение и выбрать надлежащий способ исправления. Если же доли были определены правильно, возможны их изменение по соглашению собственников либо раздел дома в натуре.
Владимир, уточните, пожалуйста, два обстоятельства:
Сейчас в выписках ЕГРН у Вас и соседа указано по 1/2 доли или уже зарегистрированы разные доли?
Сосед согласен исправить документы так, чтобы ему принадлежала часть площадью 31 кв. м, а Вам — 48 кв. м?
По этим сведениям можно будет определить, получится ли решить вопрос без суда или необходимо обращаться с иском.
Если мой ответ оказался для Вас полезен, буду признателен за положительную оценку. При возникновении дополнительных вопросов или необходимости юридической помощи с исправлением документов можете обратиться ко мне в личные сообщения.
Владимир, сам договор 1978 года как ошибку исправить, скорее всего, не получится: доля 1/2 записана в нем как условие сделки, а 31 и 48 кв. м в документах говорят о том, кто какой частью пользуется, но не меняют долю в праве. Росреестр исправляет техническую ошибку, когда запись расходится с документом-основанием и исправление не влечет возникновения, прекращения или перехода права (ч. 1 ст. 61 Федерального закона N 218-ФЗ). Если в выписке стоит та же 1/2, что и в договоре, исправлять там нечего
Изменить доли при этом можно, и путь зависит от того, откуда у Вас 48 кв. м. Если часть площади появилась позже за счет пристройки, которую Ваша сторона делала за свой счет и с соблюдением порядка пользования общим домом, есть право требовать соразмерного увеличения доли (п. 3 ст. 245 ГК РФ). Пристройку до 1995 года по общему правилу оценивают по закону того времени (ст. 5 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Если дом и в 1978 году был таким же, родители продали половину права на весь дом, и тогда доли меняют соглашением с соседом (п. 1, 2 ст. 245 ГК РФ). Раз входы у Вас разные, есть и вариант разделить дом на две самостоятельные части по соглашению (п. 1 ст. 252 ГК РФ), тогда спор о долях уходит совсем
Оставлять как есть рискованно. При выделе части в натуре через суд разницу между площадью и долей выравнивают деньгами (п. 4 ст. 252 ГК РФ). При долях по 1/2 около 8,5 кв. м из Ваших 48 кв. м приходятся на долю соседа, и за них, скорее всего, придется доплатить ему
Есть ли у Вас право требовать большую долю или все держится на согласии соседа, видно по договору 1978 года: указана ли в нем общая площадь дома. Это решит судьбу тех самых 8,5 кв. м. Пришлите договор в чат здесь, разберем по документу
