Как вернуть залог за съемную квартиру, если арендодатель отказывается его возвращать?

Здравствуйте, Ирина.

У вас есть все шансы вернуть залог. Арендодатель не вправе удерживать всю сумму, не предоставив доказательств. Естественный износ (следы эксплуатации) — это не ущерб, и вы не обязаны за него платить.

Главная проблема в вашей ситуации — арендодатель не предоставил документов о сумме ущерба. Суды исходят из того, что бремя доказывания ущерба и его стоимости лежит на наймодателе.

Норма

Гражданский кодекс РФ (статья 622). При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Если вы вернули квартиру в нормальном состоянии с учётом износа, вы не обязаны оплачивать перекраску стен.

Гражданский кодекс РФ (статья 15). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков. Но наймодатель должен доказать, что убытки возникли по вашей вине, и подтвердить их размер.

Гражданский кодекс РФ (статья 1102). Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Удержание вашего залога без законных оснований — это неосновательное обогащение арендодателя.

Гражданский процессуальный кодекс РФ (статья 56). Бремя доказывания обстоятельств, на которые ссылается сторона, лежит на этой стороне. Арендодатель заявляет об ущербе — он и должен его доказать.

Применение к вашей ситуации

Первое. Оплата за октябрь. Вы предупредили о съезде 7 сентября, съехали 20 сентября. Если договором не предусмотрен фиксированный срок предупреждения (например, за 30 дней) или иной порядок оплаты, требование оплачивать проживание до 7 октября может быть необоснованным. Вам нужно посмотреть, что написано в договоре: если там указано «предупреждение за месяц», а вы написали 7 сентября, то платить за сентябрь вы обязаны, но за октябрь — только если фактически проживали.

Второе. Коммунальные платежи. Вы проживали в квартире до 20 сентября. Обязанность оплачивать коммуналку обычно возникает только за период фактического проживания. Счет за октябрь вы не обязаны оплачивать, если не жили.

Третье. Перекраска стен. Это ключевой момент. Следы эксплуатации (пятна, потёртости) — это нормальный износ. Если пятна были до вашего заезда (у вас есть фото при передаче ключей), это прямое доказательство, что вы их не оставляли. Арендодатель не вправе перекладывать на вас стоимость текущего ремонта, если он не вызван вашими виновными действиями.

Четвёртое. Клининг. Вы пишете, что привели квартиру в порядок перед отъездом. Если это так, требование оплаты клининга необоснованно.

Пятое. Отсутствие документов. Арендодатель не предоставил ни смету, ни чеки, ни акт о стоимости ущерба. Без этих документов удерживать 45 000 рублей неправомерно. Это неосновательное обогащение.

Что делать

Первое. Направьте арендодателю письменную досудебную претензию с требованием вернуть залог (или его часть) в течение 10 дней. Укажите, что ущерб не доказан, а следы эксплуатации — нормальный износ. Приложите фотографии, где видны пятна до вашего заезда.

Второе. Приложите переписку, где она 20 числа пишет, что всё хорошо, кроме стен. Это доказательство того, что претензий к состоянию квартиры (кроме стен) у неё не было.

Третье. Если она не вернёт деньги, подайте иск в суд. Вы вправе требовать возврата 45 000 рублей как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), процентов по статье 395 ГК РФ и компенсации морального вреда.

Четвёртое. Заявите ходатайство об истребовании у арендодателя документов, подтверждающих расходы (чеки, сметы). Если она их не предоставит, суд взыщет всю сумму.

Риски

Главный риск: если договором предусмотрен штраф за досрочное расторжение, она может его удержать. Проверьте договор.

Судебная практика

Суды исходят из того, что нормальный износ не подлежит компенсации. Например, в деле о взыскании залога суд указал, что наймодатель должен доказать ненадлежащее состояние имущества. Если он не представил акт приёма-передачи с фиксацией ущерба, взыскание удерживаемой суммы признаётся незаконным.

Судебная перспектива

Шансы вернуть 45 000 рублей — высокие (80–90%), если у вас есть фотографии до заезда и переписка, где она подтверждает, что всё хорошо. Шансы вернуть 20 000 рублей (по вашему предложению) — практически 100%.

Остались вопросы — обращайтесь. Если ответ был полезен, пожалуйста, оцените его.

Ирина, вернуть залог через суд можно, но, скорее всего, не весь: часть требований наймодателя закон поддерживает. Залог по сути обеспечительный платеж: в счет долга его засчитывают при обстоятельствах, названных в договоре, а когда найм закончился, остаток возвращают, если договор не предусматривает иное (ст. 381.1 ГК РФ). Если наймодатель удерживает остаток на краску и клининг, в суде ему придется доказать и сам ущерб, и его размер (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ)

Теперь неудобное для Вас. Наниматель вправе расторгнуть найм в любое время, но с письменным предупреждением за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ), даже если договор заключен на срок до года. Поэтому доплату за дни до 7 октября, то есть за месяц с Вашего сообщения от 7 сентября, и коммунальные за эти дни оспорить будет трудно, если договор не дает Вам права уйти раньше. С краской развилка. Текущий ремонт по общему правилу лежит на нанимателе, если договор не возлагает его на наймодателя (п. 1 ст. 681 ГК РФ). Но пятна, которые видны на Ваших фото в день передачи ключей, скорее всего, к Вам не отнесут, а сообщение наймодателя от 20 сентября, что все хорошо, кроме стен, работает против клининга и «ужасного состояния»

Ваше предложение оставить 25 000 р. стоит сравнить с риском суда: если заявить все 45 000 р., а суд признает часть удержания законной, судебные расходы в этой части лягут на Вас (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ). Сколько удастся вернуть, решают два пункта договора: о залоге и о порядке выезда. Пока не истекли 5 дней, которые Вы дали наймодателю, пришлите договор в чат здесь, разберем, что из удержанного можно оспорить