Могу ли я потребовать с риэлтора ДКП с той суммой 3мил

Здравствуйте, Яна. Вы вправе потребовать от продавца привести документы в соответствие с фактическими условиями сделки, однако обязать его подписать новый договор купли-продажи с ценой 3 650 000 рублей будет непросто.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение договора допускается по соглашению сторон, а через суд — при наличии предусмотренных законом оснований. Переписка продавца с менеджером Домклик, сведения об ипотеке, перечислении материнского капитала и передаче наличных могут служить доказательствами действительной стоимости квартиры. Однако необходимо подтвердить, что 1 700 000 рублей были переданы именно в счёт оплаты недвижимости.

Для налогового вычета учитываются документально подтверждённые расходы на приобретение жилья, но средства материнского капитала в расчёт не включаются. Занижение стоимости квартиры в договоре существенно осложняет подтверждение расходов. Кроме того, указанные Вами суммы в совокупности составляют 3 630 000 рублей, а не 3 650 000 рублей.

Рекомендую сначала проверить договор купли-продажи, ипотечные документы, расписки и переписку с продавцом. Необходимо учитывать, что выявление намеренного занижения цены может повлечь налоговые и иные правовые последствия для участников сделки.

Для анализа документов, определения возможности изменения договора и получения налогового вычета приглашаю Вас на платную персональную консультацию через кнопку «Общаться в чате». Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации.

Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за благодарность любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте, Яна!

Вы можете предложить продавцу оформить документы с действительной ценой квартиры. Однако обязать ее просто выдать новый договор на 3 650 000 рублей по одному Вашему требованию нельзя.

Если риэлтор сама указана продавцом в ДКП, обращение направляйте ей именно как продавцу. При ее согласии можно рассмотреть оформление соглашения к первоначальному договору с указанием действительной цены и расчетов. По статьям 450 и 452 ГК РФ изменение договора обычно оформляется соглашением сторон в той же форме, что и договор. Возможность такого оформления нужно оценить по Вашему уже исполненному ДКП. Подменять первоначальный договор новым документом с прежней датой не следует.

Сначала необходимо уточнить суммы:

1 370 000 + 560 000 + 1 700 000 = 3 630 000 рублей.

До заявленной стоимости 3 650 000 рублей не хватает 20 000 рублей. Также проверьте, не включены ли 560 000 рублей маткапитала в уже названные платежи, например если ими погашалась часть ипотечного кредита. Одну сумму нельзя учитывать дважды.

Рекомендую действовать следующим образом.

Соберите договор купли-продажи со всеми приложениями, банковские документы о перечислении денег продавцу, документы СФР об использовании маткапитала и подтверждение передачи наличных.
Сохраните переписку в Домклик полностью, с датами и данными участников. Сообщение о согласованной цене полезно, но обсуждение передачи наличных и подтверждение их фактического получения — разные обстоятельства.
Направьте продавцу письменное предложение документально подтвердить действительную цену квартиры и все полученные платежи. Укажите обнаруженные расхождения и предложите согласовать надлежащее оформление документов.
Если продавец откажется, способ судебной защиты нужно выбирать после изучения договора и доказательств. Одного желания получить больший налоговый вычет недостаточно, чтобы суд изменил договор. Переписка сама по себе также не гарантирует положительного результата.
По статье 220 НК РФ расходы на покупку жилья учитываются для имущественного вычета в пределах 2 млн рублей при наличии права на вычет и подтверждающих документов. Материнский капитал в такие расходы не включается. Погашение основного долга по ипотеке не дает повторного вычета на ту же стоимость квартиры. Отдельно может рассматриваться вычет по фактически уплаченным ипотечным процентам.

Поэтому сейчас главное — сопоставить договор с реальными платежами и устранить противоречия. Само указание большей цены в дополнительном документе еще не гарантирует предоставления вычета: необходимо подтвердить фактические расходы и их назначение.

Если мой ответ стал для Вас полезным, благодарю!

Яна, заставить продавца подписать новый ДКП нельзя, но добиться настоящей цены через суд можно. Добровольно цену в исполненном договоре меняют только соглашением сторон в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ), а продавцу это невыгодно. В суде довод другой: цена 1 млн р. прикрывала сделку на настоящую сумму, а к сделке, которую стороны имели в виду на самом деле, применяют относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Такой иск ограничен тремя годами со дня начала исполнения договора (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Переписка в Домклик помогает, но труднее всего доказать наличные 1 700 000 р., если на них нет расписки

Сверьте цифры: по документам банка и СФР за квартиру перечислено 1 930 000 р. при цене договора 1 млн р. Банк, как правило, не выдает кредит больше цены покупки, поэтому проверьте в зарегистрированном ДКП и цену, и пункт о расчетах. Вычет дают в размере фактических расходов на покупку, не больше 2 млн р. и без суммы маткапитала (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3, п. 5 ст. 220 НК РФ), и налоговая обычно сверяет расходы с договором и платежными документами

Цена в договоре влияет и на доли. Квартиру с маткапиталом оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей в течение 6 месяцев после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке (ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ, пп. «в» п. 15(1) Правил, утв. постановлением Правительства РФ N 862). Доли определяют соглашением, а по позиции ВС их считают исходя из суммы маткапитала, а не всей цены квартиры (п. 13 Обзора практики ВС РФ по материнскому капиталу, утв. 22.06.2016), поэтому при цене 1 млн р. доли детей по бумагам могут выйти в несколько раз больше, чем при настоящей цене

Успеваете ли Вы в суд и с какой суммы считать вычет, решают дата и пункт о расчетах в Вашем ДКП, а ошибка в цене перейдет и в доли детей. Пришлите ДКП в чат здесь, разберем, что еще можно исправить

Яна, здравствуйте! Коллеги подробно описали гражданско-правовую сторону. Добавлю по налоговому вычету, потому что часть вычета Вы, скорее всего, можете получить и без нового договора.

   Проценты по ипотеке. Вычет по уплаченным процентам предоставляется отдельно от вычета на покупку, в пределах 3 млн руб. расходов (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ), и цена в договоре на него не влияет. Нужны кредитный договор и справка Сбербанка об уплаченных процентах. Вернуть можно 13% от уплаченных процентов, но не больше НДФЛ, который Вы заплатили.

   Вычет на покупку. Он предоставляется на фактические расходы, подтвержденные документами, в пределах 2 млн руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Часть, оплаченная материнским капиталом (560 000 руб.), в вычет не включается (п. 5 ст. 220 НК РФ). Проблема в том, что налоговая обычно не принимает расходы сверх цены договора. Наличные 1 700 000 руб. без расписки продавца подтвердить почти невозможно, поэтому сначала выясните, есть ли у Вас расписка.

   Срок. Право на вычет со временем не теряется, но вернуть налог можно только за три последних года по декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 78 НК РФ), поэтому откладывать не стоит. Для изменения цены через суд по п. 2 ст. 170 ГК РФ срок ограничен тремя годами со дня начала исполнения договора (п. 1 ст. 181 ГК РФ), и это главный срок, который нужно проверить в первую очередь.

   Порядок действий лучше выстроить так: сначала заявить вычет по процентам, затем предложить продавцу подписать соглашение о действительной цене, а при отказе решать вопрос через суд. Если будет удобно, в личном чате здесь, на Правоведе, могу разобрать Ваши документы и подготовить письменное предложение продавцу и расчет, какой вычет Вы можете получить уже сейчас. Понадобятся договор купли-продажи, кредитный договор, документы по материнскому капиталу и переписка в Домклик.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Я не могу сделать налоговый вычет, так как с документами полная неразбериха.Могу ли я потребовать с риэлтора ДКП с той суммой 3мил.650т.эта сумма которую я реально ей выплатила.

 Добрый день! Моежет конечно, но сомневаюсь что при описанных обстоятельствах она Вам такой договор сделает. Кроме того с налоговой по размеру вычета Вам придется судится т.к. в любом случае Вам откажут поскольку в Росреестре лежит другой договор на меньшую сумму. Фактически Вы способствовали как сторона договора осведомленная о цене сделки совершению налогового правонарушения заключив притворную сделку на меньшую сумму.