Какие риски при покупке квартиры в ипотеке с долгами у продавца?
Хотим купить квартиру, наш вариант, квартира в ипотеке, у хозяев есть долги перед банком и у них это жилье единственное какие риски могут быть для нас как покупателя
, Игорь, г. Москва
Мы — ваш онлайн-юрист
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
1150 ₽
Добрый вечер Игорь.
При покупке квартиры, обремененной ипотекой, у продавцов с долгами и единственным жильем, вы принимаете на себя риски оспаривания сделки в рамках банкротства, а также риск утраты денег при снятии обременения.
Статус «единственного жилья» защищает продавца от кредиторов, но не защищает покупателя, если сделку признают недействительной.
Риск банкротства продавца и оспаривания ДКП это самый опасный риск. Если у продавца есть просроченные долги перед банками, МФО, ФНС или физлицами, он сам или его кредиторы могут инициировать процедуру банкротства в течение 3 лет после сделки.
Если вы купите квартиру по цене ниже рыночной, финансовый управляющий оспорит сделку на основании п. 1 ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» как неравноценное встречное исполнение.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/
Если будет доказано, что вы знали (или должны были знать) о финансовых проблемах продавца, сделку аннулируют. Наличие записей о долгах у судебных приставов ) или судебных споров в открытом доступе суды трактуют как то, что покупатель должен был знать о неплатежеспособности.
Квартиру могут забрать в конкурсную массу и продать на торгах. Вас же включат в общую очередь кредиторов (третью очередь), где шансы вернуть деньги невелики.
В силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ единственное жилье действительно защищено исполнительским иммунитетом. Но этот иммунитет действует только пока квартира принадлежит должнику.
Как только продавец продает квартиру вам, она перестает быть его собственностью. Если суд признает ДКП недействительным, квартира возвращается должнику, но исполнительский иммунитет на нее автоматически не восстанавливается.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте, Игорь!
наш вариант
Вы уверены, что это именно «ваш вариант»? Дело конечно ваше, но я бы не связывался с имуществом, которое заходится под обременением (в залоге).
Кроме того, распоряжение предметом залога допускается только с согласия залогодержателя, если в договоре стороны не договорились об инорм (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
у хозяев есть долги перед банком и у них это жилье единственное какие риски могут быть для нас как покупателя
А долг банку как они собираются отдавать? Он никуда не денется, равно как и залог.
Что же касается взыскания, то несмотря на то, что это «единственное жильё», на него по решению суда может быть обращено взыскание. Тем более, если эта квартира по площади большая.
Здравствуйте.
Квартиру, которая в ипотеке, Вы можете купить только с предварительного разрешения банка-залогодержателя.
Без него сделка просто не состоится (ст. 37 ФЗ Об ипотеке)
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Что касается долгов продавца, то определенные риски есть в случае, если эта квартира не единственное их жилье.
Сделку по отчуждению единственного жилья вряд ли будут оспаривать в интересах кредиторов, так как обратить взыскание на него все равно нельзя.
Но есть риск, что когда Вы выйдете на сделку, приставы наложат запрет на совершение регистрационных действий с этим объектом, и тогда Ваша сделка сорвется (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства»
Например, арест в качестве обеспечительной меры принадлежащего полностью или в части должнику-гражданину жилого помещения, являющегося единственно пригодным для постоянного проживания самого должника и членов его семьи, равно как и установление запрета на распоряжение этим имуществом, включая запрет на вселение и регистрацию иных лиц, сами по себе не могут быть признаны незаконными, если указанные меры приняты судебным приставом-исполнителем в целях воспрепятствования должнику распорядиться данным имуществом в ущерб интересам взыскателя.
Запрет можно накладывать даже на единственное жилое помещение должника согласно вышеприведенной позиции.
Похожие вопросы
Считаются ли квартиры единственным жильем при банкротстве, если есть доля в другой недвижимости?
Добрый день! У меня в собственности есть 1/2 доли квартиры в родительской квартире (там прописаны я, мой муж и 4 несовершеннолетних ребенка) и я являюсь созаемщиком по ипотеке мужа, которую он брал в браке. В ипотечной квартире ремонта нет, проживать там не является возможным. При банкротстве что-то из этих 2х квартир будет являться единственным жильем?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Как купить дом, если собственники умерли, а у наследника в графе отец стоит прочерк?
Здравствуйте Я хочу купить дом но хозяева давно умерли и есть сын и гражданская жена но у сына нет фомилий отца и в графе отец прочерк
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Как юридически грамотно разделить имущество при разводе и покупке новой квартиры?
Здравствуйте, хочу развестись с мужем. Муж всегда психологически подавлял, что он не признает и не собирается, но при этом прекрасно материально и функционально поддерживал семью. Я после брака пробыла в 2х декретах подряд, сейчас нашим детям 13 и 15 лет, потом устроилась на работу. Деньги в общий котел можно сказать не собирали, каждый платил со своей карты, на нем как правило были крупные расходы и покупки (квартиры, ремонты, мебель, участок, стройка, ремонт, авто), комм. платежи, на мне текучка + содержание детей (одежда, здоровье, образование, уют) +самосодержание. Сейчас из имущества - он построил дом 110 кв.м. на участке 15 соток (~8-10 млн), в браке поменял машину с лады на опель 2011 года, в браке купил сначала 1кмн. кв., вложив средства от продажи своего имущества , купленного до брака, потом с помощью мат капитала мы переехали в 3кмн. квартиру (68,4 метра~7-8 млн). Есть загородный участок в СНТ с колодцем и электричеством (тыс. до100). Технику, мебель не считала. Так вот муж, считающий, что я недостаточно участвовала в построении недвижимости для семьи предлагает мне при разводе дать 1млн на первый взнос для покупке своей квартиры. Мод 3комнатная, в которой на всех 1,4 доля по его расчетом разойдется детям. На его дом говорит, я претендовать не должна. Я сейчас нашла интересный вариант квартиры, который может скоро уйти и я хочу купить ее будучи в браке с нотариальным согласием мужа на покупку. Но я не хочу после 15 лет жизни получить только квартиру в ипотеку, которую мне надо будет еще и самой выплачивать. Нормально ли мне будет предложить договориться с мужем поделить имущество по соглашению или брачному договору, где я не претендую на дом с участками, но хочу получить компенсацию деньгами, чтобы выплатить ипотеку, купить себе машину и сделать ремонт. Жить я пока собираюсь в любом случае в 3комнатной. По детям готова на проживание оставить ему сына, а с собой дочь. С двумя мне будет сложно, а он вообще угрожает, что детей мне не отдаст. Вобщем, я хочу купить квартиру и получить от него 1 млн первого взноса, но мне нужно сформулировать предложение, в котором юридически обоснованно можно поделить имущество по договоренности. Если он будет настаивать на том, что мне только миллион и детей он забирает, как мне тогда действовать? Спасибо
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Можно ли купить квартиру у родственника при наличии долгов и исполнительных производств?
Здравствуйте! Прошу проконсультировать по планируемой сделке: хочу купить квартиру у своего 73-летнего родного дяди за наличные по обычному договору купли-продажи с рукописной распиской, причём цена в договоре будет существенно ниже кадастровой стоимости. Квартира досталась ему в 2001 году по дарению (или наследству), возможно, сейчас он в официальном браке, и у его жены есть взрослая дочь от другого брака. При этом у меня как у покупателя висят долги по кредитам у судебных приставов, а в собственности жилья нет — только прописка у бабушки.
Подскажите:
Зарегистрирует ли Росреестр такой переход права собственности на меня и могу ли я вообще юридически купить эту квартиру с открытыми исполнительными производствами?
Какие риски ареста или изъятия квартиры будут со стороны приставов и кредиторов с учётом ст. 446 ГПК РФ о единственном жилье и покупки актива ниже рынка?
Нужно ли согласие его жены на продажу подаренной квартиры?
Сможет ли жена или её родственники в будущем оспорить сделку из-за возраста дяди, заниженной цены или передачи наличных по расписке (признание недействительной, мнимой или кабальной)?
Обязательно ли в такой ситуации оформлять сделку через нотариуса и брать дяде справку из ПНД?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Могут ли отобрать ипотечную квартиру из-за долгов по коммунальным услугам?
Могут ли отобрать ипотечную квартиру, за долги по коммунальным услугам?
Здравствуйте у меня такой вопрос. Купили квартиру в ипотеку, на 5 лет, платим по 16 тыс. Оплату производим срок в срок. Но, есть небольшая задолженность по коммунальным платежам в районе 5-8 тыс
Оплату производим не каждый месяц. Так как не хватает средств, но стараемся оплатить что бы не было большого долга. Задолжность никогда не составляла больше 10 тыс. На данный момент долг составляет 4500 тыс. Недавно пришло письмо с предупреждением, что бы оплатили долг. Скажите могут ли у нас отобрать квартиру, из за маленьких долгов не превышающих 10 тыс.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Поскольку квартира в залоге у банка, продавец не имеет права отчуждать ее без согласия залогодержателя). Типичная схема, которую предлагают риелторы — «покупатель дает аванс/задаток в размере долга, продавец гасит ипотеку, снимает обременение, и мы идем на сделку».
Риск тут в том что Вы отдаете наличные или переводите деньги на личный счет продавца. Продавец, имея другие долги, может направить эти деньги не на погашение ипотеки, а на закрытие более срочных микрозаймов, или их могут мгновенно списать приставы в счет старых долгов.
В итоге денег у вас нет, обременение с квартиры не снято, сделка заблокирована.
Если квартира вам очень нужна, действовать желательно только по безопасным банковским схемам, исключающим передачу денег в руки продавцу до регистрации вашего права собственности:
-Расчеты через трехсторонний аккредитив / эскроу-счет: Деньги закладываются в банк (желательно в том же, где ипотека) и делятся на две части. Первая часть уходит напрямую в банк на досрочное погашение кредита продавца, вторая (остаток) — блокируется на счете и выдается продавцу только после перехода права собственности на ваше имя.
Погашение ипотеки и регистрация перехода права должны происходить одновременно (в рамках одной сессии в Росреестре) при непосредственном участии банка-залогодержателя согласно ст. 37.1 Закона № 102-ФЗ.
-Покупка по цене строго не ниже рыночной.Закажите официальную независимую оценку. Желательно иметь подтверждение что, что вы не пытались «выкупить актив по дешевке» у банкрота.
-Запросите у продавца справки из БКИ, справки об отсутствии задолженностей по ЖКХ.
Проверьте продавца на сайтах районного суда по месту жительства, Кад.Арбитр (на предмет поданных заявлений о банкротстве) и на сайте ФССП.
В ДКП обязательно укажите полную реальную стоимость квартиры. Никаких занижений в договоре быть не должно.