Можно ли купить квартиру у родственника при наличии долгов и исполнительных производств?

Question

Здравствуйте! Прошу проконсультировать по планируемой сделке: хочу купить квартиру у своего 73-летнего родного дяди за наличные по обычному договору купли-продажи с рукописной распиской, причём цена в договоре будет существенно ниже кадастровой стоимости. Квартира досталась ему в 2001 году по дарению (или наследству), возможно, сейчас он в официальном браке, и у его жены есть взрослая дочь от другого брака. При этом у меня как у покупателя висят долги по кредитам у судебных приставов, а в собственности жилья нет — только прописка у бабушки. Подскажите: Зарегистрирует ли Росреестр такой переход права собственности на меня и могу ли я вообще юридически купить эту квартиру с открытыми исполнительными производствами? Какие риски ареста или изъятия квартиры будут со стороны приставов и кредиторов с учётом ст. 446 ГПК РФ о единственном жилье и покупки актива ниже рынка? Нужно ли согласие его жены на продажу подаренной квартиры? Сможет ли жена или её родственники в будущем оспорить сделку из-за возраста дяди, заниженной цены или передачи наличных по расписке (признание недействительной, мнимой или кабальной)? Обязательно ли в такой ситуации оформлять сделку через нотариуса и брать дяде справку из ПНД?

Дмитрий Молчанов · Accepted Answer

Руслан, купить квартиру Вы можете, долги сами по себе, как правило, регистрации не мешают. Взыскание на квартиру обратить нельзя, пока она единственное пригодное для постоянного проживания жилье для Вас и живущих с Вами членов семьи, если она не в ипотеке (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Но запрет на распоряжение пристав наложить вправе, и продать или подарить ее до снятия запрета не получится. Появится у Вас другое жилье, защита может пропасть Согласие жены дяди не нужно, если квартира получена в дар или по наследству: это его личное имущество (п. 1 ст. 36 СК РФ). Наследство в 2001 году оформлялось еще по ГК РСФСР, но на то, что квартира личная, это не влияет. Основание проверьте по правоустанавливающему документу. Нотариус для покупки квартиры целиком не обязателен, он обязателен для сделок с долями (ч. 1.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ) Главный риск в иске о недействительности: сделку человека, который в момент подписания не мог понимать значение своих действий, суд может признать недействительной по иску его самого или лиц, чьи права нарушены (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Справку из ПНД закон не требует, но это Ваши доказательства: суд смотрит не на возраст, а на состояние в момент подписания. Освидетельствование у психиатра в день сделки и нотариальное удостоверение такие доказательства дают, а цена намного ниже кадастровой и наличные по расписке, наоборот, станут доводами против Вас. Мнимость и кабальность зависят от деталей сделки Напишите мне в чат здесь на сайте, пришлите выписку из ЕГРН и документ, по которому дядя получил квартиру, и кто в ней прописан, скажу, что еще проверить и как составить договор и расписку, чтобы снизить риск оспаривания