Продать квартиру без отметки в ЕГРН без нотариального согласия супруги нельзя. По ч. 5 ст. 38 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при отсутствии такого согласия Росреестр регистрирует сделку, но обязательно вносит запись о ее совершении без согласия супруга. Т.к. брак зарегистрирован официально, иностранное гражданство жены не отменяет режим общей совместной собственности на жилье, купленное в браке. С такой записью в реестре покупатели и банки обычно отказываются от покупки из-за риска оспаривания сделки, поэтому чистая регистрация требует либо оформления согласия за границей, либо подтверждения личного статуса средств покупки.
Запись об отсутствии согласия вносится в реестр бессрочно и не снимается даже после сделки. Предлагаю оформить детальный разбор. Подготовлю для Вас:
Здравствуйте!
В рассматриваемом случае по российскому законодательству продать квартиру, купленную в браке, без согласия супруги-иностранки нельзя. И дело тут не в гражданстве как таковом, а в режиме имущества. Всё, что приобретено в браке, по умолчанию считается совместной собственностью супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Это правило действует независимо от того, на кого именно из супругов оформлена недвижимость.
Для совершения сделки по продаже такой квартиры требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Это правило распространяется и на случаи, когда второй супруг — иностранный гражданин.
Почему не стоит рисковать
Если продать квартиру без согласия супруги-иностранки, она вправе оспорить сделку в суде. Для этого ей нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии её согласия. Срок для подачи такого иска — один год с момента, когда она узнала или должна была узнать о продаже. shoshka.gosuslugi.rucian.ruconsultant.ru
Если суд признает сделку недействительной, стороны обязаны вернуть друг другу всё полученное: покупатель возвращает квартиру, а продавец — полученные деньги. cian.ru
Важный нюанс про регистрацию
С 2017 года Росреестр не приостанавливает регистрацию сделки из-за отсутствия нотариального согласия супруга. Росреестр зарегистрирует переход права собственности, но в ЕГРН будет внесена специальная запись о том, что согласие супруга на отчуждение недвижимости не предъявлено. Эта отметка не делает сделку незаконной, но служит предупреждением для потенциальных покупателей и снижает риски для них, но не устраняет риск оспаривания для супруга, чьё согласие не было получено.
Когда согласие не требуется
Есть ситуации, когда согласие второго супруга не нужно:
Квартира была приобретена до брака.
Полученa в дар или по наследству.
Приобретена на личные средства одного из супругов (например, деньги, принадлежавшие ему до брака).
Заключён брачный договор, устанавливающий иной режим имущества.
Сергей, здравствуйте! Коллега прав, что без согласия супруги продажа рискованна. Добавлю, какое право применяется и как получить согласие из-за рубежа.
1. Применимое право. Права супругов на имущество определяются законом государства их совместного места жительства, а при его отсутствии законом государства последнего совместного места жительства; если его не было, на территории России применяется российское право (п. 1 ст. 161 СК РФ). Квартира куплена в России в браке, поэтому по общему правилу она общая, если нет брачного договора (ст. 34 СК РФ).
2. Для сделки с недвижимостью, требующей регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него сделку супруга может оспорить в течение года со дня, когда узнала или должна была узнать о ней.
3. Как получить согласие. Согласие может удостоверить нотариус в стране пребывания супруги; иностранный документ должен быть легализован или апостилирован, если международным договором не предусмотрено иное, и переведен на русский язык с нотариальным удостоверением перевода. Альтернатива: консульство России, если супруге доступно. Еще варианты: брачный договор о режиме раздельной собственности или раздел имущества в суде.
Порядок удостоверения иностранного согласия нужно заранее согласовать с нотариусом, который будет проводить сделку, чтобы документ не пришлось переделывать. Если будет удобно, подготовлю текст согласия и памятку по его оформлению за рубежом. Написать можно в личный чат здесь, на Правоведе. Стоимость 2 000 руб., срок 1 рабочий день.
С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро
Сергей, здравствуйте!
Иностранное гражданство супруги и её нахождение за пределами России сами по себе не устраняют её имущественные права. Однако прежде чем решать вопрос о согласии, необходимо определить применимое право и режим квартиры.
1. Место покупки квартиры — не единственное обстоятельство.
По статье 161 СК РФ имущественные права супругов определяются законодательством государства совместного места жительства, а при его отсутствии — последнего совместного места жительства. Для супругов, не имевших совместного места жительства, предусмотрено специальное правило.
Поэтому важно установить, где Вы совместно проживали, когда заключили брак и за счёт каких средств приобрели квартиру. Автоматический вывод «квартира в России — значит все имущественные отношения регулируются только российским правом» недостаточно точен.
2. Если квартира является общим имуществом и применяется российское право, необходимо учитывать пункт 3 статьи 35 СК РФ о нотариально удостоверенном согласии второго супруга.
Отсутствие сведений о браке в российских документах или оформление квартиры только на Ваше имя не превращают общее имущество в личное.
3. Если квартира приобретена на личные средства, это необходимо подтвердить. Например, документами о продаже добрачного имущества и движении полученных денег. Одного заявления о том, что покупку оплатили Вы, недостаточно: доходы в браке также могут быть общими.
4. Для оформления согласия за границей заранее согласуйте с российским нотариусом или специалистом, сопровождающим сделку, текст документа и требования к его удостоверению, переводу и признанию в России. Они зависят от страны оформления и действующих правил.
Если получить согласие не удаётся, можно оценить соглашение о разделе имущества, брачный договор либо судебное разрешение спора — в зависимости от обстоятельств.
Дополню ответы коллег: возможность технически зарегистрировать переход права не означает, что права супруги отсутствуют и покупатель защищён от спора. Для безопасной продажи необходимо сначала подтвердить режим квартиры и применимое право, а не ограничиваться вопросом о наличии отметки в ЕГРН.
Если мой ответ стал для Вас полезным, буду благодарна.
