Можно ли вернуть обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора найма?

Question

Здравствуйте. В договоре найма жилья прописан такой пункт: В целях обеспечения сбережения имущества, являющегося неотъемлемой частью жилого помещения, передаваемого по Договору Нанимателю и другого движимого имущества, переданного нанимателю по описи, Наймодатель получает от Нанимателя обеспечительный платеж в сумме 10000р. Обеспечительный платеж оплачивается Нанимателем в день подписания договора. Обеспечительный платеж возвращается при условии соблюдения Нанимателем срока действия договора (11 месяцев) и возврата помещения без повреждений в соответствии с описью полученного имущества. Подписав этот договор, в случае расторжения с моей стороны (нанимателя) в первые два месяца аренды заранее предупредив арендодателя за 1 месяц, можно ли оспорить этот пункт и вернуть залог?

Дмитрий Молчанов · Answer

Дарья, при выезде с предупреждением за месяц вернуть 10 000 р. будет трудно: по закону срок предупреждения три месяца, и у наймодателя появится основание удержать платеж. Шанс на возврат есть, если срок предупреждения соблюден или договор допускает месяц. Наниматель вправе расторгнуть наем в любое время, но с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Это правило действует и для договора на 11 месяцев: для краткосрочного найма закон его не отменяет (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Если Вы предупредите за месяц, а договор не дает такого права, у наймодателя появится денежное требование к Вам, и удержать его он попытается как раз из платежа: обеспечительный платеж покрывает денежные обязательства, включая убытки и неустойку, в том числе будущие (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ) Если же срок предупреждения соблюден, имущество цело и долгов по оплате нет, довод в Вашу пользу есть. Платеж по Вашему же пункту взят в обеспечение сохранности имущества, а не платы за весь срок. Когда обязательство, которое он обеспечивал, прекратилось без нарушений, платеж возвращается, если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Наймодатель ответит, что «иное» как раз записано: возврат только при проживании 11 месяцев Вернете ли Вы 10 000 р., решают пункты договора о расторжении и о сроке предупреждения, а не только пункт о залоге. Если оставить их как есть, спорить придется уже после выезда, когда деньги у наймодателя. Пришлите в чат здесь текст договора, разберем по нему, на каких формулировках держится или теряется возврат

Константин Лучников · Answer

Дарья, здравствуйте! Вернуть платеж можно, но ключевой вопрос в сроке предупреждения о расторжении. 1. Наниматель вправе расторгнуть договор найма жилья в любое время, письменно предупредив наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Это право нельзя отменить договором, поэтому условие о «соблюдении 11 месяцев» не может лишить Вас права выехать раньше. 2. Обеспечительный платеж возвращается после прекращения обязательства, если его не засчитали в погашение обязательств, которые он обеспечивал (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). В Вашем договоре он обеспечивает сохранность имущества. Если Вы вернете квартиру и вещи по описи без повреждений, оснований удерживать его в счет порчи нет. 3. Риск. Если предупредить только за 1 месяц вместо 3, наймодатель может потребовать плату за недостающие 2 месяца и попытаться удержать платеж в счет этого. Поэтому лучше либо предупредить за 3 месяца, либо письменно договориться с наймодателем о расторжении по соглашению с возвратом платежа. 4. При выезде составьте акт возврата квартиры и имущества по описи с фото и видео, подписанный наймодателем. Если будет удобно, подготовлю уведомление о расторжении и проект соглашения о расторжении с возвратом обеспечительного платежа. Написать можно в личный чат здесь, на Правоведе. Стоимость 2 000 руб., срок 1 рабочий день. С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро