Можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире, если в ней проживают две семьи?

Здравствуйте. Это зависит от документов. Если у каждой семьи отдельный договор социального найма на изолированную комнату в коммунальной квартире, Вы можете приватизировать свою комнату с согласия всех жильцов, имеющих право на неё; согласие соседней семьи обычно не требуется. Если квартира предоставлена по одному договору как единое жильё, отдельно приватизировать комнату нельзя — потребуется согласие всех жильцов с правом пользования квартирой (ст. 2 Закона РФ № 1541-1). Проверьте договор найма и ордер: оформлена ли Ваша комната как отдельное жилое помещение?

Наталья, Здравствуйте! 

Приватизировать отдельную комнату в муниципальной квартире не представляется возможным. Несмотря на наличие двух семей в одном жилом помещении, законодательство рассматривает такую квартиру как единый объект недвижимости. До момента прекращения социального найма выделить часть площади для индивидуальной приватизации нельзя, так как договор аренды является общим для всех проживающих.

В данной ситуации предусмотрены два основных пути решения вопроса:

1. Приватизация квартиры в полном объеме. Данная процедура требует согласия всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в помещении. Участники могут либо принять участие в приватизации, либо предоставить нотариально заверенный отказ. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право пожизненного проживания в квартире, а доли распределяются между согласившимися лицами согласно договоренности или поровну.
2. Изменение статуса жилого помещения. Теоретически возможно через судебные органы или с согласия муниципалитета перевести квартиру из категории социального найма в коммунальную собственность. Это позволит официально закрепить за каждой семьей отдельную комнату как самостоятельное помещение, что впоследствии обеспечит возможность их индивидуальной приватизации. Однако на практике муниципальные власти редко идут на подобные изменения, и данный процесс может быть длительным.

Необходимо учитывать ряд важных юридических нюансов:
* Приватизация возможна только для жилья, не входящего в перечень запрещенных объектов (аварийное жилье, общежития, закрытые военные городки или служебные помещения).
* Право на бесплатную приватизацию предоставляется один раз в течение жизни. Исключение составляет случай, когда гражданин участвовал в приватизации до достижения 18-летнего возраста — в этом случае право сохраняется после совершеннолетия.
* Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, их интересы представляются родителями или опекунами, которые обязаны быть включены в процедуру приватизации.

Рекомендуется начать с переговоров со второй семьей для организации совместной приватизации квартиры с распределением соответствующих долей. В случае возникновения сложностей с получением согласия или при желании детально изучить возможность выделения комнат целесообразно обратиться за консультацией к юристу, специализирующемуся в области жилищного права.

Наталья, здравствуйте. Приватизировать отдельно только свою комнату можно лишь в том случае, если квартира официально имеет статус коммунальной и на вашу комнату заключён отдельный договор социального найма, а при едином договоре соцнайма (едином ордере) на всю квартиру администрация в приватизации одной комнаты откажет.

Согласно ст. 2 и ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 и Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, действующий Жилищный кодекс РФ (ст. 82 ЖК РФ) запрещает принудительный раздел лицевых счетов и выделение отдельной комнаты из единого договора социального найма для превращения квартиры в коммунальную.

При едином договоре возможна только одновременная приватизация всей квартиры целиком в долевую собственность с письменного согласия всех прописанных членов обеих семей.

Главная ловушка здесь — пытаться подать в суд иск «о разделе лицевых счетов и признании права на приватизацию комнаты»: суды отказывают по таким искам в 100% случаев.

Единственный реальный обходной путь при едином договоре — приватизировать квартиру совместно в долях (пропорционально площади занимаемых комнат), параллельно подписав у нотариуса соглашение о порядке пользования комнатами или предварительный договор выделения долей.

Уточните, пожалуйста, как именно вы вселялись в эту квартиру: по одному общему ордеру/договору соцнайма с родственниками или у каждой семьи свой отдельный договор и отдельный лицевой счёт?

Напишите мне в комментариях или в личный чат (кнопка «Общаться в чате» рядом с фото) — я подскажу, как оформить собственность в вашей ситуации. Если мой ответ был вам полезен, буду признателен за отметку «+».

Наталья, здравствуйте! Коллеги дали разные ответы, поэтому коротко разведу два случая.

   1. Если на Вашу комнату заключен отдельный договор социального найма (квартира коммунальная, у каждой семьи свой договор и свой лицевой счет), Вы можете приватизировать свою комнату отдельно, с согласия всех членов своей семьи, проживающих в этой комнате (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Согласие соседей не нужно.

   2. Если договор социального найма один на всю квартиру (обе семьи вписаны в один договор), приватизировать можно только всю квартиру в общую долевую собственность всех, кто имеет право на приватизацию, и только с согласия каждого совершеннолетнего. Разделить такой договор на две комнаты по закону нельзя, суды отказывают в этом (п. 31 постановления Пленума ВС РФ № 14 от 02.07.2009).

   Понять, какой у Вас случай, можно по договору соцнайма или ордеру и по выписке из лицевого счета. Отказ в приватизации обжалуется в суде (ст. 8 Закона о приватизации).

Если будет удобно, могу посмотреть Ваши документы в личном чате здесь, на Правоведе, и подготовить заявление на приватизацию или, при отказе, исковое заявление.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро