Можно ли через суд принудительно продать долю брата в двухкомнатной квартире?

Здравствуйте, Галина!

Обратиться в суд с требованием о принудительном выкупе доли брата можно, но одной невозможности предоставить ему отдельную комнату недостаточно. Потребуется доказать совокупность обстоятельств.

Сначала уточните размеры долей: 5/6 и 1/4 в сумме превышают целую квартиру. Возможно, у брата 1/6 либо у Вас 3/4. Для оценки перспектив это существенно.

По п. 4 ст. 252 ГК РФ компенсация за долю без согласия её собственника допускается, если одновременно:

1. Доля является незначительной применительно к конкретному объекту.
2. Её невозможно реально выделить в натуре.
3. Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

В таком случае можно заявить требования о признании доли незначительной, прекращении права собственности брата с выплатой ему компенсации и признании права на эту долю за Вами. Компенсацию должны будете выплатить Вы.

Указанные Вами обстоятельства — небольшая квартира, смежные комнаты, наличие у брата другого жилья и многолетнее проживание в другом месте — могут поддержать Вашу позицию. Однако суд выяснит также, нуждается ли брат в спорной квартире, пытался ли вселиться, не связано ли его непроживание с препятствиями со стороны других собственников. Наличие другого жилья само по себе не прекращает его прав на эту квартиру. На необходимость комплексной оценки подобных обстоятельств Верховный Суд РФ указал, например, в определении от 03.12.2024 № 127-КГ24-16-К4.

Даже доля 1/4 может быть принудительно выкуплена при соответствующих обстоятельствах. В деле № 56-В06-17 Верховный Суд РФ признал правомерной выплату компенсации за 1/4 долю: учитывались невозможность раздела квартиры, отсутствие комнаты соразмерной площади, другое жильё собственника и его фактическое непроживание. Но это пример применения закона, а не гарантия аналогичного решения. 

Для подготовки к обращению я рекомендую:

1. Собрать выписку ЕГРН на квартиру и технический план с размерами комнат. При споре о возможности выдела может понадобиться экспертиза.
2. Подготовить доказательства проживания брата в другом месте: показания свидетелей, переписку, документы. Сведения о принадлежащем ему другом жилье при необходимости можно истребовать через суд. Отсутствие регистрации по фактическому месту проживания не исключает других доказательств.
3. Предложить брату добровольный выкуп письменно и определить рыночную стоимость компенсации. Для судебного выкупа нужно подтвердить готовность и возможность её выплатить.

Уточните, пожалуйста, какие доли указаны в ЕГРН, проживаете ли Вы сами в этой квартире и обращался ли брат с требованиями о вселении или предоставлении ему комнаты?

При необходимости более подробной консультации или помощи в решении вашего вопроса вы можете обратиться ко мне лично.

Если мой ответ был полезен, буду очень благодарен за положительный отзыв на моей странице и за плюс под этим ответом.

Это очень важно для меня, чтобы я мог и дальше бесплатно отвечать на сложные вопросы. Спасибо!

С уважением, юрист Мухамеджанов Рустам!

Здравствуйте Галина. 

Уточните пожалуйста информацию по вашему вопросу.

1. Какова точная площадь каждой из двух смежных комнат? 

2. Есть ли техпаспорт БТИ и соответствует ли текущая планировка документам? Были ли перепланировки?

3. На каком праве у брата 1/2 доля в другой квартире? Это единственное его жильё или нет?

4. Вы знаете, где именно он зарегистрирован (прописан) и где фактически проживает?

5. Пытались ли вы вселиться или предложить ему выкупить вашу долю официально (письменно)?

В Вашем вопросе есть арифметическая ошибка: 5/6 и 1/4 в сумме больше целой квартиры. Сначала уточните доли по ЕГРН — от этого зависит оценка перспектив.
Заставить брата выставить свою долю на продажу только потому, что комнаты смежные, нельзя. Возможен иной иск: о выплате компенсации за незначительную долю с прекращением права по п. 4 ст. 252 ГК РФ. Для этого одновременно оцениваются незначительность доли, невозможность её выдела и отсутствие существенного интереса владельца в пользовании квартирой.
Наличие другого жилья и многолетнее непроживание помогают обосновать отсутствие интереса, но автоматически этого не доказывают. Доля 1/4 также не считается незначительной во всех случаях. Нужны точные доли, план квартиры, сведения о другом жилье, оценка рыночной стоимости и возможность реально выплатить компенсацию. Суд проверит обстоятельства, а не только число комнат.
Пример применения этих условий судом: korolev--mo.sudrf.ru/modules.php?case_type=0&delo_id=1540005&name=sud_delo&name_op=doc&new=0&number=642226795&srv_num=1&text_number=1