Можно ли купить дом без техпаспорта и документов на земельный участок?

Виктор, купить такой дом можно, но отсутствие техпаспорта здесь не главное: решает, числится ли дом в ЕГРН за продавцом и на каком праве продавец пользуется землей. Покупка завершается регистрацией перехода права в ЕГРН (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а если дома в ЕГРН нет, зарегистрировать его на Вас, как правило, не получится

Если земля у продавца не в собственности, а, например, в аренде, продать дом он вправе без согласия собственника земли, если это не противоречит условиям пользования участком по закону или договору. Вы при этом получаете право пользования участком на тех же условиях, что и продавец (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Поэтому «вроде как бессрочная аренда» надо подтвердить документом: самим договором аренды или записью в ЕГРН, где видны вид права и срок. Если дом оформлен законно, а участок государственный или муниципальный, у собственника дома, как правило, есть исключительное право на выкуп или аренду участка под ним (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ)

Опасность в том, что, если дом в ЕГРН не значится, а права на землю ничем не подтверждены, Вы можете заплатить за постройку, которую будет трудно оформить на себя и продать дальше. Попросите у продавца свежую выписку из ЕГРН на дом и пришлите ее в чат здесь до того, как отдавать задаток: от записей в ней зависит, не уйдут ли деньги за дом, который Вам не удастся оформить, пройдемся по ним вместе

Виктор, отсутствие старого технического паспорта само по себе еще не запрещает покупку. Сначала нужно проверить, существует ли дом в ЕГРН и подтверждено ли право продавца. Техпаспорт БТИ не заменяет право собственности; для кадастровых действий используется технический план.

До внесения аванса запросите выписки ЕГРН отдельно на дом и участок, документ приобретения дома и документ о предоставлении земли. Формулировку «бессрочная аренда» необходимо проверить по оригиналу: аренда на неопределенный срок и постоянное бессрочное пользование являются разными правами с разными последствиями.

Дом на арендованной земле в принципе можно продавать, но покупателю не передается автоматически собственность на участок. Условия использования земли определяются действительным правом продавца, договором и статьей 552 ГК РФ, статьей 35 ЗК РФ.

Кроме того, с 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН установленных границ участка под домом может стать основанием приостановления регистрации по пункту 21.2 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.

Пока нет документов на землю, нельзя надежно определить, что именно вы приобретаете и возможно ли зарегистрировать переход права. Сначала проверка, затем расчеты.

О границах: rosreestr.tatarstan.ru/index.htm/news/2382224.htm