Как перевести коммерческую недвижимость с ООО на физическое лицо?

    Добрый день.

    Собственно либо совершение сделки по отчуждению- продажа ст.454 ГК РФ (вариант дарение),  распределение при прекращении ООО, распределение дивидендов в натуре. Здесь в каждом случае есть нюансы и прежде всего в рамках оптимизации по налогам, что требует детального рассмотрения стратегии вывода актива, и возможно конечно же в рамках чата.

    В общем случае необходимо прорабатывать структуру самой сделки:

Необходимые действия при совершении той же крупной сделки, сделки с заинтересованностью;

Налоги на стороне  получателя недвижимости;

Налоги на строне ООО при отчуждении недвижимости.

    Все остальные  моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер).

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте.

1. Вы можете ликвидировать ООО и получить имущество после расчета по всем долгам. Но, конечно, если у Вас имеется намерение продолжать коммерческую деятельность, этот вариант не подойдет.

2. ООО может продать эту недвижимость Вам, но Вам придется внести за нее деньги, а ООО придется уплатить с этой сделки налоги. При этом поскольку ООО и Вы взаимозависимые лица (ст. 105.1 НК РФ), цена сделки не должна существенно отличаться от рыночной. В противном случае налоговый орган может доначислить налоги исходя из рыночной стоимости недвижимости. Продажа возможна в рассрочку. Тут надо понимать еще на какой системе налогообложения находится ООО, чтобы полноценно понимать налоговые последствия.

3.  Если в уставе ООО разрешена возможность выплаты дивидендов имуществом, то можно оформить эту передачу таким образом, но при этом у Вас возникает обязанность по уплате НДФЛ.

4.  Если на ООО есть займы от Вас как учредителя, Вы можете получить интересующую Вас недвижимость в качестве изменения способа возврата займа посредством передачи недвижимости.

В основном это все варианты. В целом в каждом из вариантов есть определенные нюансы, которые необходимо учитывать при выборе одного из них.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте, Карен! 

Передать помещение из ООО в Вашу собственность можно, это не запрещается делать, но нужно сделать это правильно.  Сначала нужно выбрать основание передачи и рассчитать налоги.

Основные варианты:

 1. Купля-продажа. ООО продаёт Вам помещение по договору с реальной оплатой. Стоимость желательно подтвердить независимой оценкой. Оформляют решение ед. участника, договор, затем регистрируется переход права в Росреестре. Деньги от продажи поступают ООО.
 2. Передача в счёт дивидендов. Подходит, если. например,  у ООО есть достаточная нераспределённая чистая прибыль. Приниматеся решение о распределении прибыли и выплате её помещением. Нужно проверить ограничения по чистым активам и платёжеспособности общества. У Вас возникает доход, облагаемый НДФЛ; отдельно рассчитываются налоговые последствия для ООО.
 3. Распределение имущества при ликвидации ООО. Если деятельность общества больше не нужна, помещение можно передать участнику после расчётов с кредиторами. Этот вариант также требует расчёта налогов.
Продажа за символическую цену может привести к налоговым доначислениям и оспариванию сделки. Поэтому выбирать способ только по простоте оформления не стоит.

Для определения подходящего варианта нужно знать какой налоговый режим у ООО, стоимость помещения, наличие нераспределённой прибыли и долгов общества и некоторые другие особенности.

Могу изучить документы, сравнить варианты передачи по налогам и подготовить необходимый комплект для оформления.

Для получения подробной консультации, подготовки документов можете написать мне в чат (кнопка справа).

Здравствуйте.

Если ООО продолжит работать, можно рассмотреть продажу помещения Вам как физлицу, либо передачу недвижимости в счёт выплаты прибыли.

При продаже заключается договор купли-продажи, Вы оплачиваете помещение, а ООО получает деньги. При этом полученную сумму общество должно учесть в своих доходах.

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ:

При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.

Деньги от продажи помещения ООО должно будет учесть при расчёте налога по УСН. При этом просто вычесть из полученной суммы стоимость, за которую ООО когда-то купило помещение, нельзя. Если расходы на покупку уже учитывались при расчёте налога, повторно списать их не получится.

Кроме того, если помещение продадут раньше установленного срока, может потребоваться пересчитать налог за прошлые годы. Согласно п. 3 ст. 346.16 НК РФ, для основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет этот срок составляет 10 лет с момента приобретения. Если расходы на покупку уже учитывались, возможны доплата налога и пени.

Также нужно проверить НДС. В 2026 году для ООО на УСН действует порог доходов 20 млн рублей для освобождения от этого налога на основании п. 1 ст. 145 НК РФ.

Если ООО уже платит НДС, при продаже помещения его также может потребоваться начислить. Если же доходы превысят установленный предел именно после продажи, обязанность платить НДС возникнет с первого числа следующего месяца.

Продавать помещение себе по сильно заниженной цене я бы не рекомендовала. Поскольку Вы являетесь участником ООО, налоговая может проверить такую сделку. Кроме того, у Вас может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ с материальной выгоды на основании подп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ:

Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:

материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг), цифровой валюты, цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;

Поэтому лучше заранее заказать независимую оценку помещения.

Другой способ — передать Вам помещение вместо выплаты прибыли ООО.

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ:

Срок и порядок выплаты части распределенной прибыли общества определяются уставом общества или решением общего собрания участников общества о распределении прибыли между ними.

Это означает, что если у ООО есть достаточная чистая прибыль, можно рассмотреть передачу помещения вместо выплаты денег.

При получении помещения Вам придётся уплатить НДФЛ, а у ООО также могут возникнуть налоговые обязательства, в том числе по НДС.

Если Вы раньше давали ООО деньги в долг и общество их ещё не вернуло, можно договориться о передаче помещения в счёт погашения займа. Согласно ст. 409 ГК РФ:

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Но налоги при такой передаче тоже нужно заранее рассчитать.

Если ООО больше не планирует работать, его можно ликвидировать, а оставшееся после расчётов с кредиторами имущество передать участнику.