Что делать, если результаты межевания участка расходятся с данными соседа?

Здравствуйте Анжелика!

В Вашей ситуации я бы не рекомендовала соглашаться с результатами межевания соседки, пока не будут проверены документы на оба земельных участка и установлено, на каком основании возникло расхождение в 91 кв. м.

1. Почему два кадастровых инженера получили разные результаты?

Возможны несколько причин:

один инженер использовал координаты границ, уже содержащиеся в ЕГРН, а другой определял границы по фактическому землепользованию;
в документах одного из участков имеется реестровая ошибка;
использовались разные исходные данные;
границы ранее были определены неправильно.
При этом результаты измерений сами по себе не устанавливают право собственности на спорную территорию.

Согласно части 1.1 статьи 43 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», при уточнении границ необходимо руководствоваться прежде всего правоустанавливающими документами и документами, определявшими местоположение участка при его образовании. Если таких сведений нет, учитываются границы, существующие на местности 15 лет и более и закреплённые природными либо искусственными объектами.

Поэтому наличие у Вас координат из ЕГРН, совпадающих с результатами выноса точек, является существенным доказательством, но окончательный вывод возможен после проверки документов.

2. Может ли соседка забрать весь переулок?

Только на основании того, что в конце переулка расположен её сарай, — нет.

Необходимо установить правовой статус самого переулка.

Если это территория общего пользования, находящаяся в государственной или муниципальной собственности, её нельзя считать собственностью соседки только потому, что она длительное время ею пользовалась.

Если же переулок или его часть юридически входят в границы частных земельных участков, вопрос решается по документам о правах и местоположении границ.

Само по себе многолетнее совместное использование прохода не доказывает, что он является муниципальной территорией общего пользования.

3. Может ли Ваш участок уменьшиться на 91 кв. м?

Уменьшение площади не должно происходить только потому, что кадастровый инженер соседки произвёл другие измерения.

Необходимо установить, где именно проходит юридическая граница участков и имеется ли ошибка в ЕГРН.

Если соседка представит Вам акт согласования границ, с которыми Вы не согласны, не подписывайте его без замечаний.

В соответствии со статьями 39–40 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», при согласовании местоположения границ заинтересованные лица вправе представить письменные обоснованные возражения. Они должны быть отражены в материалах согласования.

4. Что я рекомендую сделать сейчас?

Первое. Получите актуальные выписки из ЕГРН на оба участка, в том числе сведения о площади и координатах границ, а также имеющиеся межевые планы.

Второе. Попросите своего кадастрового инженера подготовить письменное заключение с сопоставлением координат Вашего участка и участка соседки, указав, откуда появилось расхождение в 91 кв. м.

Третье. Обратитесь в администрацию муниципального образования с письменным запросом о правовом статусе переулка. Необходимо выяснить, является ли он территорией общего пользования, входит ли в границы частных участков и имеются ли документы о его формировании.

Четвёртое. Если соседка предпринимает действия по изменению границ, заявите письменные возражения и сохраните их копию.

Пятое. Если будет выявлена реестровая ошибка, её исправление производится в порядке статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ. Если между собственниками имеется спор о принадлежности земли, вопрос может потребовать судебного разрешения, в том числе с проведением судебной землеустроительной экспертизы.

5. Что касается сарая соседки.

Если документально подтвердится, что сарай расположен в пределах Вашего земельного участка без законного основания, Вы вправе требовать устранения нарушения права собственности на основании статьи 304 ГК РФ.

Однако до проверки границ требовать сноса сарая преждевременно.

Мой вывод: пока нельзя признать правым ни одного из инженеров только по результатам измерений. Но если координаты Вашего участка в ЕГРН совпадают с вынесенными точками, а соседка предлагает иную границу, именно расхождение с зарегистрированными сведениями требует объяснения и документального обоснования.

Уточните, пожалуйста:

В выписке ЕГРН на Ваш участок указано, что его границы установлены в соответствии с требованиями законодательства?
Соседка уже представила Вам новый межевой план или её инженер только обозначил точки на местности?
Переулок является единственным проходом или проездом к Вашему участку либо другим участкам?
По этим сведениям можно будет определить, какой способ защиты Ваших прав наиболее эффективен.

С уважением,
Федорова Виктория, юрист.

1. Вывод по существу
Кто прав: Если координаты вашего участка уже содержались в ЕГРН (выписке из МФЦ) и ваш инженер лишь подтвердил их выносом в натуру, закон на вашей стороне. Соседка и её кадастровый инженер не имеют права произвольно изменять границы вашего участка, отрезать 91 кв. м и включать чужую землю либо проезд в свой межевой план.
Почему у инженеров разные результаты: Ваш инженер выполнил вынос границ в натуру по официальным координатам ЕГРН. Инженер соседки проводит первичное или повторное межевание (уточнение границ) и сформировал контур не по юридическим границам, а по фактическому забору и сараю соседки. Кадастровые инженеры нередко формируют межевые планы в интересах заказчика в надежде, что смежник подпишет акт согласования без претензий.
Может ли общий переулок отойти одному лицу: Земли общего пользования (улицы, проезды, переулки) запрещено оформлять в частную собственность [п. 12 ст. 85 ЗК РФ]. Если переулок по документам градостроительного учета или генеральному плану является проездом общего пользования, его захват соседкой незаконен. Если же «переулок» исторически являлся лишь неогороженным разрывом между участками в границах ранее отведенных земель, его судьба определяется правоустанавливающими документами при образовании участков.
Статус сарая соседки: Строение, возведенное за пределами границ собственного участка и заступающее на чужую либо муниципальную землю, признается самовольной постройкой [п. 1 ст. 222 ГК РФ]. Тот факт, что сарай стоит давно, не дает соседке права автоматически отрезать под него 91 кв. м вашей земли.
2. Нормативное обоснование
Приоритет документов при определении границ: В силу [ч. 1.1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»], местоположение границ участка определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на участок, либо в документах, определявших границы при его образовании. Учет границ по объектам, существующим на местности 15 и более лет (заборы, строения), допускается исключительно при отсутствии правоустанавливающих документов и планов землеотвода, но не в ущерб законной площади смежного участка.
Запрет согласования без подписи смежника: Согласно [ч. 1, 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»], местоположение границ подлежит обязательному согласованию со всеми правообладателями смежных участков. Если при межевании соседки затрагивается граница вашего участка, инженер обязан предоставить вам на подпись акт согласования.
Право на подачу возражений: В силу [ч. 4, 5 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ], при наличии мотивированных письменных возражений смежного собственника орган регистрации прав (Росреестр) обязан приостановить государственный кадастровый учет. Такой межевой спор не может быть разрешен инженером в одностороннем порядке.
Защита прав собственника: Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, в том числе переноса или сноса строений, возведенных соседями с захватом его территории [ст. 304 ГК РФ], а также восстановления исходного положения границ [подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ].
Реестровая ошибка: Если соседка утверждает, что координаты в ЕГРН внесены неверно, это признается реестровой ошибкой [ч. 3 ст. 61 Федерального закона № 218-ФЗ]. Исправление реестровой ошибки возможно либо по добровольному взаимному согласию сторон (новым согласованным межевым планом), либо на основании решения суда.
3. Судебная практика
Позиция высших судов исключает возможность легализации захвата смежной земли под предлогом проведения межевания по фактически сложившимся объектам:

Приоритет первичных землеотводных документов: Наличие на местности строений или ограждений ответчика не является безусловным основанием для установления границы по фактическому пользованию, если это приводит к необоснованному уменьшению площади участка истца относительно правоустанавливающих документов (п. 45 Постановления Пленума ВС РФ и ПАС РФ № 10/22; Обзор судебной практики ВС РФ по делам об установлении границ земельных участков).
Снос построек на чужом участке: Нахождение хозяйственной постройки на территории смежного участка квалифицируется как нарушение прав законного владельца. Суд обязывает ответчика освободить чужую землю путем сноса или переноса объекта за собственный счет [ст. 222, 304 ГК РФ].
Недопустимость захвата земель общего пользования: Межевание участка за счет проездов, улиц и переулков признается судами недействительным, поскольку нарушает права неопределенного круга лиц на свободный доступ к территориям общего пользования [п. 12 ст. 85 ЗК РФ].
4. Пошаговый алгоритм действий
Plaintext 
Категорический отказ от подписания акта согласования соседки
                           │
                           ▼
Подача письменных мотивированных возражений кадастровому инженеру соседки
                           │
                           ▼
Запрос архивных планов (первичный землеотвод / ПЗЗ) в администрации или ГФДР
                           │
                           ▼
Досудебная претензия соседке о переносе сарая
                           │
                           ▼
Иск в суд об установлении границ участка и сносе самовольной постройки

Не подписывать акт согласования соседки: Категорически запрещено ставить подпись в бланке согласования границ её межевого плана. Любая подпись узаконит урезание вашей площади на 91 кв. м.
Направить официальные письменные возражения: Как только инженер соседки вручит акт согласования (либо опубликует извещение в местной газете), передайте ему под расписку (или заказным письмом с описью) письменные возражения:

В возражениях укажите: «Не согласна с местоположением границы по проекту межевания; границы моего участка определены в ЕГРН; предложенный вариант ведет к необоснованному уменьшению площади моего участка на 91 кв. м и самовольному захвату территории моим смежником под размещение хозпостройки».
Инженер обязан включить возражения в межевой план, после чего Росреестр откажет соседке в постановке на учет.
Запросить архивные документы: Обратитесь в Росреестр (Государственный фонд данных землеустройства — ГФДР) и в местную администрацию за копиями первоначального плана отвода земель поселка, генплана и ситуационного плана БТИ. Эти документы подтвердят исходные размеры обоих участков и изначальное прохождение переулка.
Направить соседке досудебную претензию: Письменно потребуйте освободить занятую часть земельного участка и демонтировать (перенести) сарай за границу вашего кадастрового контура [ст. 304 ГК РФ].
Обратиться в суд (при отсутствии компромисса): Подайте исковое заявление в районный суд по месту нахождения участка со следующими требованиями:

Об установлении смежной границы земельного участка по координатам вашего инженера (или по архивным землеотводным документам);
Об обязании соседки устранить препятствия в пользовании участком путем сноса (переноса) сарая [ст. 222, 304 ГК РФ].
В суде необходимо заявить ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы, эксперты которой определят законные исторические границы обоих участков и подтвердят факт самовольного занятия ваших 91 кв. м. Судебные расходы при удовлетворении иска будут взысканы с соседки [ст. 98 ГПК РФ].