Добрый день! В собственности коммерческое помещение с долгосрочным договором аренды. Год назад право собственности перешло по договору дарения между близкими родственниками, как теперь внести изменения в договор аренды, на нового собственника ?
Здравствуйте.
Заключаете дополнительное соглашение к договору, по условиям которого права арендодателя по договору аренды переходят к новому собственнику..
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
И тут учитывайте общую позицию арбитражных судов: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Для целей таких изменений потребуется в той же форме, что и договор аренды заключить дополнительное соглашение к нему, по которому права арендодателя по договору переходят к новому собственнику помещения.
Дополнительное соглашение заключается с новым собственником. В его содержании указываете:
С "___"______ ____ г. на основании ______________________ право собственности на арендуемое имущество переходит от _____________________ (наименование или Ф.И.О. прежнего арендодателя) к Арендодателю.
Арендодатель принимает на себя все права и обязанности ________________________ по Договору аренды от "___"_______ ____ г. N ____.
Все условия Договора аренды от "___"______ ____ г. N ___ сохраняются для Арендатора в прежнем виде.
Здравствуйте.
Переоформлять договор аренды или заключать его заново из-за смены собственника не требуется. Если переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован, он занял место прежнего арендодателя в силу закона, а договор продолжает действовать на прежних условиях в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ:
https://internet.garant.ru/#/document/10164072/paragraph/6381:0
Стороны вправе оформить смену арендодателя дополнительным соглашением.
В соглашении обычно указывают нового арендодателя, основание и дату перехода права, актуальные платёжные реквизиты и подтверждают, что остальные условия договора не меняются. Это следует оформить в форме, предусмотренной для договора: по общему правилу соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ:
https://internet.garant.ru/#/document/10164072/paragraph/5346:0
Год назад право собственности перешло по договору дарения между близкими родственниками, как теперь внести изменения в договор аренды, на нового собственника ?
Добрый день!
Переход права собственности на недвижимое имущество не является основанием для прекращения права аренды у арендатора в силу ст. 617 Гражданского Кодекса РФ:
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Далее продолжу.
Здравствуйте.
Год назад право собственности перешло по договору дарения между близкими родственниками
Обязательного внесения изменений в договор не требуется, потому что новый собственник становится арендодателем в силу закона.
Это подтверждает судебная практика, в том числе Верховного суда РФ:
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025
...Лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором...
Но для бОльшей определенности в отношениях, в том числе с третьими лицами, рекомендовал бы такие измененяи внести.
Сделать это можно заключив дополнительное соглашение.
-------------------
Если вам понадобится индивидуальная консультация или составление соглашения — можете написать мне в чат.
Добрый день. Если переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН, Вы стали арендодателем в силу закона: по п. 1 ст. 617 ГК РФ смена собственника не прекращает договор аренды. Переоформлять договор заново или получать согласие арендатора обычно не требуется.
Чтобы арендатор знал, кому платить, направьте ему письменное уведомление о смене собственника и новые платёжные реквизиты. Приложите выписку из ЕГРН. Можно также подписать с арендатором дополнительное соглашение, где указать Вас как арендодателя и обновить реквизиты; остальные условия договора оставить без изменений.
Если договор долгосрочный, проверьте, что аренда зарегистрирована в ЕГРН. Сам переход права собственности не требует переоформления договора аренды, но если дополнительным соглашением меняются другие условия договора, может потребоваться регистрация этих изменений. Если договор подлежал регистрации, но не был зарегистрирован, последствия смены собственника нужно оценивать отдельно.
Если после перехода права собственности арендатор продолжал платить прежнему собственнику, приложите к уведомлению дату, с которой следует перечислять плату Вам. Для спорных платежей за прошедший период проверьте, получал ли арендатор уведомление о смене собственника.
Вы можете заключить дополнительное соглашение к договору аренды с указанием о смене арендодателя на основании договора дарения недвижимого имущества, указав, что все обязательства по договору аренды, заключенному с прежним собственником, переходят к новому собственнику — арендодателю.
В соглашении укажите порядок расчетов с новым арендодателем.