Как платится налог при продаже апартаментов, использовавшихся в предпринимательской деятельности?

Андрей, добрый день. В представленном фрагменте выписки назначение помещения — «нежилое». При сдаче этого объекта через Ваше ИП нельзя автоматически считать налог как 13–15% от разницы между покупкой и продажей. Оформление собственности на физическое лицо не отделяет имущество от того же гражданина в статусе ИП.

Для нежилого помещения, использованного в предпринимательской деятельности, освобождение только по сроку владения не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Поэтому ожидание пяти лет само по себе вопрос не решит. Официальное разъяснение ФНС: www.nalog.gov.ru/rn91/ifns/ifns_simph/info/16147476/.

Если на момент продажи Вы действующий ИП на УСН и продажа относится к предпринимательской деятельности, доход учитывается по УСН. На объекте «доходы» цена покупки не вычитается из выручки: налог рассчитывается с дохода по применимой ставке, с учётом предусмотренных законом уменьшений налога. На объекте «доходы минус расходы» возможность и порядок учёта затрат проверяются отдельно: когда приобретён объект, как учитывался, была ли амортизация/списание расходов и требуется ли перерасчёт при продаже основного средства. Это не всегда простой вычет всей первоначальной цены.

На общей системе нужно отдельно рассматривать НДФЛ и допустимые профессиональные расходы; обычный имущественный вычет для предпринимательского имущества не применяется. Если использовали патент на аренду, нельзя считать, что этот патент автоматически покрывает продажу. Также необходимо проверить НДС: в 2026 году и у ИП на УСН может возникать обязанность по нему. Правила ФНС: www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/nds_usn/.

Уточните: ИП сейчас действует? УСН «доходы», «доходы минус расходы», патент или ОСНО? В каком году планируется продажа, каковы цена покупки/продажи и учитывалась ли покупка в налоговых расходах? Без этого обещать конкретную ставку или законный способ снижения налога нельзя. Закрытие ИП либо указание в договоре «физическое лицо» само по себе не создаёт освобождения.

Здравствуйте.

Нет, налог в Вашей ситуации считается не от разницы между ценой покупки и продажи. По выписке помещение имеет назначение «нежилое», поэтому исключение, которое сохраняет освобождение по сроку владения для квартир, жилых домов и комнат даже при их использовании в бизнесе, к нему не относится. Раз апартаменты сдавались через Ваше ИП, освобождение не действует ни через 3, ни через 5 лет (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Уменьшить такой доход по НДФЛ на расходы на покупку или на вычет 250 000 руб. тоже нельзя (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ ). При обложении НДФЛ базой будет вся цена договора.

Итоговый налог зависит от режима Вашего ИП. На УСН «доходы» такую продажу, как правило, облагают в рамках УСН по ставке режима со всей цены, обычно это 6 %, что выгоднее НДФЛ. На УСН «доходы минус расходы» и на общем режиме стоимость покупки может уменьшать базу в порядке, установленном для этих режимов. Патент продажу не покрывает. Крупная сумма сделки может превысить лимит доходов по УСН и порог освобождения от НДС, поэтому это нужно просчитать до подписания договора.

Законная оптимизация сводится к трём вещам: выбрать режим ИП, выбрать момент сделки с учётом того, что объект УСН по общему правилу меняется только с нового года, и собрать документы о расходах на покупку, если режим позволяет их учесть. Ожидание пяти лет и закрытие ИП перед продажей налог не снимают, потому что значение имеет сам факт использования помещения в предпринимательской деятельности.

Напишите, какой режим налогообложения у Вашего ИП и какова примерная цена продажи: от этого зависят ставка, возможность учесть расходы и риск НДС.

Перевестись на УСН 6% и продать заплатив 6% с полной цены продажи. 

Здравствуйте, Андрей.
По приложенной выписке объект имеет назначение «нежилое». Поскольку апартаменты сдавались именно через Ваше ИП, доход от их продажи, как правило, относится к предпринимательской деятельности. Поэтому правило об освобождении от налога после 3 или 5 лет владения здесь не работает.
На Вашей текущей УСН «доходы» 6% налог при продаже считается со всей суммы дохода от продажи, а не с разницы между ценой покупки и продажи. Цена приобретения при объекте «доходы» налоговую базу не уменьшает.
Перейти с УСН на АУСН в 2026 году можно с 1-го числа любого месяца. Но здесь есть важное ограничение: для АУСН совокупный доход за год не должен превышать 60 млн рублей. Причем учитываются и доходы, полученные до перехода на АУСН в этом же году. Если цена продажи вместе с остальными доходами приведет к превышению 60 млн рублей, использовать АУСН для такой сделки как способ оптимизации не получится.
При этом на УСН в 2026 году сам лимит применения режима существенно выше 60 млн рублей. Отдельно нужно считать НДС: если доходы превысят установленный для освобождения порог, обязанность по НДС возникает по специальным правилам.
Поэтому для выбора действительно выгодного варианта нужно знать цену покупки, предполагаемую цену продажи, доход ИП с начала 2026 года и планируемый месяц сделки. Здесь имеет смысл сначала сделать расчет нескольких сценариев, а уже потом менять режим.