Здравствуйте! Мне нужен как воздух адвокат. Единственное ипотечное жилье пустили с торгов за копейки, без отчета об оценке, без моего согласия по цене продажи, да еще и судья подружка покупателя сама указала сумму продажи, совсем не рыночную. Я узнала об этом только на портале госуслуг когда пришло постановление пристава о прошедших торгах.
Здравствуйте, Лариса!
Ситуация требует проверки документов. Само по себе то, что квартира является единственным жильем, не препятствует обращению взыскания, если она находилась в ипотеке.
При этом законность торгов и установленной цены можно оспаривать. Согласно ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке» начальную продажную цену при судебном обращении взыскания устанавливает суд. Ваше отдельное согласие с ценой не обязательно, однако Вы должны были участвовать в деле и иметь возможность возражать против стоимости. Если о судебном процессе Вы вообще не знали и не были надлежащим образом извещены, это может быть основанием для обжалования судебного акта с восстановлением срока.
Также необходимо проверить порядок проведения торгов, извещение о них, начальную цену, наличие и основания оценки, протокол торгов и кто именно приобрел квартиру. Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с существенными нарушениями, в том числе повлиявшими на цену продажи, могут быть признаны недействительными.
Лариса, оспаривание возможно, но сначала нужно разделить три вопроса: решение суда об обращении взыскания и начальной цене, действия пристава и законность самих торгов. Жалоба только на пристава не заменяет иск об оспаривании уже состоявшихся торгов.
Само по себе то, что квартира единственная, не исключает взыскание на неё как на предмет ипотеки: исключение предусмотрено статьёй 446 ГПК РФ. При судебном обращении взыскания начальную продажную цену определяет суд по правилам статьи 54 Закона № 102-ФЗ об ипотеке; отсутствие Вашего согласия с ценой само по себе не делает продажу незаконной. Нужно проверить решение, доказательства стоимости и извещение Вас о рассмотрении дела. Утверждение о связи судьи с покупателем без доказательств подтвердить нельзя.
По пункту 71 постановления Пленума ВС РФ от 17.11.2015 № 50 и статье 449 ГК РФ торги оспариваются по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения. Значение имеют существенные нарушения, повлиявшие на результат и нарушившие Ваши права, в том числе нарушения опубликования сведений и формирования цены. Для обжалования постановлений/действий пристава действует другой, короткий срок — по общему правилу 10 дней; для лица, не извещённого о соответствующих действиях, — со дня, когда оно узнало или должно было узнать о них (статья 122 Закона № 229-ФЗ). Не откладывайте проверку сроков до получения всех ответов.
Сохраните уведомление Госуслуг с датой получения. Запросите копии судебного решения, документов об извещении, исполнительного производства, документов об оценке/установлении цены, извещения о торгах, протокола результатов и договора с покупателем; проверьте, зарегистрирован ли переход права. В зависимости от этих документов выбираются способ обжалования и меры для сохранения квартиры на время спора. Точные перспективы без них обещать нельзя.
Официальные источники: www.vsrf.ru/documents/own/8459/; epp.genproc.gov.ru/ru/proc_77/activity/legal-education/prokuratura-questions/e1991523/; epp.genproc.gov.ru/ru/proc_32/activity/legal-education/explain/e306861/ .
Укажите дату торгов, дату получения постановления и номер судебного дела. Индивидуальное изучение материалов и подготовку жалобы/иска можно оформить через Правовед как отдельную платную услугу: консультация от 1000 рублей, документ от 3000 рублей; выезд — отдельно от 10 000 рублей после согласования места и объёма.
Добрый день!
Публичные торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения (п. 1 ст. 449 ГК РФ, п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50). Основаниями для признания торгов недействительными являются нарушения правил, установленных законом, которые привели к ущемлению прав истца и повлияли на результаты торгов (например, неправильное определение цены, нарушение порядка извещения, необоснованное недопущение участников).
При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество суд обязан определить и указать в решении начальную продажную цену (подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Если цена была установлена судом с нарушениями или без учета рыночной стоимости, это является существенным основанием для оспаривания. Если начальная цена была определена без надлежащего отчета об оценке или на основании устаревших данных, это может быть квалифицировано как нарушение, повлекшее неправильное определение цены продажи. Ненадлежащее уведомление должника о торгах лишает его возможности защищать свои интересы, что является существенным нарушением. Если имеются доказательства личной заинтересованности судьи в исходе дела (связь с покупателем), это является основанием для пересмотра судебного акта, на основании которого проводились торги, по вновь открывшимся обстоятельствам или в апелляционном/кассационном порядке.
Иск о признании торгов недействительными подается в суд, рассматривающий споры по правилам о признании недействительными оспоримых сделок. Необходимо представить документы, подтверждающие нарушение процедуры (отсутствие уведомлений, доказательства занижения цены, отчеты независимых оценщиков, подтверждающие рыночную стоимость на момент торгов, доказательства заинтересованности участников процесса). Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с победителем торгов, и применение последствий недействительности сделки (двусторонняя реституция — возврат сторон в первоначальное положение).
Если жилье является предметом ипотеки, оно может быть реализовано даже в том случае, если является единственным пригодным для проживания (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Однако процедура реализации должна строго соответствовать закону. Суды подчеркивают, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов не является безусловным основанием для отказа в иске, если были допущены нарушения на стадии судебного разбирательства или исполнительного производства (например, неверная оценка имущества).
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» (с изменениями и дополнениями) — разъясняет круг лиц, имеющих право на оспаривание, и перечень существенных нарушений.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями) — указывает на необходимость рассмотрения споров о торгах по правилам о недействительности оспоримых сделок.
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2018 г.) (с изменениями и дополнениями) — подтверждает, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов не является безусловным основанием для отказа в иске, если нарушены права собственника.
Определение начальной продажной цены заложенного имущества, реализуемого в судебном порядке (А. Буторин, журнал Юридическая работа в кредитной организации, № 1, I квартал 2018 г.) — анализирует императивный характер обязанности суда по определению начальной цены.
Для расширенной консультации и подготовки документов напишите мне в личный чат.
у меня с банком не было заключено соглашение, сумму в суде указали без учета рыночной, без отчета об оценке…
В личные сообщения напишите и могу на договорной основе изучить Ваши первичные документы, решения суда и более детально проработать план действий или подготовить жалобы в органы и\или суды.