Как досрочно расторгнуть договор аренды помещения без суда при препятствиях в доступе?

Question

Я снимаю комнату под фотоуслуги в доме культуры. Но арендодатель другой, КУИ комитет управления имуществом и земельных отношениях. В договоре не прописано, что я должна договариваться с третьими лицами, в договоре есть пункт 8.2 где указано в случае конфликтов решать переговорами или в суде, но там нет 3 их лиц, а именно арендодатель и арендатор 2 стороны. Возникла ситуация что я работаю по субботам, а в субботу в дека выходной, они с понедельника по пятницу работают. И в связи с террористическими угрозами типа, которые только сейчас проявились у них, я должна работать с закрытыми дверями по субботам. У них пятидневка. А мой номер хотят повесить на дверь, чтобы мне люди звонили и я им открывала, т.е я должна бегать открывать и закрывать, да еще и не все с телефонами ходят. Я пожаловалась арендодателю т.е КУИ. А директор их протеже. И они мне ответили, типа ответ их юристов мне: что я имею право только на орендуемое помещение, все остальное это собственность дека. Вы как арендатор имеете право пользования только конкретным помещением, а не местами общего пользования (холл и другие помещения). Договор не предусматривает право на непрерывное, без ограничений, использование Вами арендованного нежилого помещения. Какие ограничения, я работаю в назначенное время 4 часа в день с вторника по субботу. Они пишут рекомендуем Вам согласовать с Учреждением порядок нахождения Ваших клиентов в местах общего пользования. При недостижении согласия разрешение данного спора будет осуществляться в порядке, определенном действующим законодательством. Т.е я должна еще и решать с 3 ти лицами и пойти им на уступки за свои же деньги, трепать нервы. Если бы я знала, что так будет, то этот договор такой не подписывала. Там нет в нем такого пункта договариваться с третьими лицами. Хочу оттуда уйти, в договоре написано за 2 месяца подать письменное уведомление в случае ухода раньше срока аренды. И как еще посмотрят либо по обоюдному согласию написано договориться, либо через суд. Я не хочу суда. Как мне грамотно уйти оттуда. Чтобы без суда и ничего им не выплачивать. У меня договор на 3 года с ними подписан, заканчивается в мае 2027 г. Но до мая я там уже не хочу. Меня смущают в пункте договора эти пункты : 2.3.2. Арендатор в течении всего срока договора аренды должен производить текущий ремонт имущества за свой счет. Я им должна делать ремонт в этой комнате, мне они ее без ремонта дали. Есть пункт 2.3.9. Не позднее, чем за 2 месяца письменно уведомить Арендодателя о досрочном расторжении договора. Еще есть 2.3.7 собщать Арендодателю обо всех нарушениях прав собственника, а так же нарушениях прав Арендатора и притензиях на имущество со стороны третьих лиц. Вот про 3- тьи лица есть. А они мне тыкают пунктом на мои жалобы, их юристы, типа прислали 8.2 при не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в порядке, установленном действующим законодательством. И пункт 9.1 настоящий договор до окончания срока его действия может быть досрочно расторгнут по обоюдному согласию сторон, либо в судебном порядке по требованию Арендодателя или Арендатора в случаях, предусмотренных статьей 450 гражданского кодекса российской федерации. Помогите мне пожалуйста что мне делать?!Разве это не чинение препятствий со стороны Арендодателя?

Эрик Степанов · Accepted Answer

Здравствуйте. Пришлите, пожалуйста, договор аренды целиком, особенно пункты о предмете и назначении помещения, режиме пользования, пункты 2.3.2, 2.3.7, 2.3.9, 8.2 и 9.1. Второй вопрос. График работы со вторника по субботу и возможность принимать посетителей по субботам где-либо письменно закреплены или согласовывались с КУИ? По вашему описанию позиция КУИ о том, что вы арендуете только комнату и поэтому вопрос прохода через здание их не касается, спорная. Арендодатель обязан обеспечить возможность пользоваться арендованным помещением в соответствии с договором и его назначением. Если помещение передано именно для оказания фотоуслуг, прием клиентов является частью такого использования, а пройти в комнату без использования входа, коридора и иных необходимых общих зон физически невозможно. Пункт 1 статьи 620 ГК РФ прямо предусматривает досрочное расторжение, если арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с договором или его назначением. При этом закрытая дверь по субботам еще не доказывает нарушение автоматически. Если в здании введен обоснованный пропускной режим по требованиям безопасности и вам реально обеспечена возможность работать и принимать клиентов, спор будет сложнее. Но обязанность лично выполнять функции дежурного, постоянно открывая входную дверь каждому посетителю, если такого условия в договоре нет, нельзя просто возложить на вас письмом учреждения. Пункт 2.3.7, судя по приведенному вами тексту, также не означает обязанности договариваться с третьими лицами. Он обязывает сообщать арендодателю о нарушении ваших прав и притязаниях третьих лиц. Вы как раз это сделали. С досрочным прекращением договора есть важный момент. Пункт 2.3.9 о письменном уведомлении за два месяца выглядит в вашу пользу, но его нельзя толковать отдельно от пункта 9.1. Если пункт 9.1 действительно говорит только о расторжении по соглашению либо через суд, нельзя пока утверждать, что одного уведомления за два месяца достаточно. Право прекратить договор односторонним уведомлением должно следовать из закона или договора, что предусмотрено статьей 450.1 ГК РФ . Поэтому без суда я бы выстраивал процедуру так. Направить КУИ письменное предложение о досрочном расторжении договора по соглашению сторон с конкретной датой прекращения аренды. Одновременно указать на пункт 2.3.9 и уведомить не менее чем за два месяца о намерении прекратить аренду. В письме зафиксировать введенные ограничения доступа по субботам, невозможность нормального приема клиентов и отсутствие в договоре обязанности выполнять функции по пропуску посетителей. Потребовать оформить соглашение о расторжении, акт возврата помещения и окончательный расчет. По статьям 450 и 452 ГК РФ договор можно прекратить по соглашению сторон, а обращение в суд требуется уже при отказе от такого предложения, если используется судебное основание расторжения. Пункт 2.3.2 не означает, что перед уходом вы обязаны сделать в комнате новый ремонт или привести ее в состояние лучше того, в котором получили. Пункт 2 статьи 616 ГК РФ действительно возлагает на арендатора текущий ремонт, если договором не установлено иное. Но объем возможных требований КУИ зависит от состояния помещения при передаче, акта приема-передачи, фотографий и фактических повреждений за период аренды. Если помещение изначально передали без ремонта, это особенно важно зафиксировать документами. Поэтому просто съезжать и переставать платить сейчас нельзя . Пока договор юридически не прекращен и помещение не возвращено надлежащим образом, КУИ может начислять арендную плату. Сначала нужно проверить договор целиком. После этого можно составить уведомление так, чтобы основной вариант был прекращение без суда по истечении двух месяцев, а требование о препятствиях в пользовании использовалось как дополнительное основание и аргумент для КУИ. Напишите в личный чат и пришлите договор аренды целиком. Проверю пункты о прекращении договора и подготовлю уведомление в КУИ так, чтобы зафиксировать дату выхода, отсутствие обязанности делать восстановительный ремонт сверх необходимого и минимизировать риск дальнейшего начисления аренды.