Можно ли купить квартиру напрямую у собственника без участия риелтора?

Question

Здравствуйте Планирую купить квартиру и уже нашел нужный мне вариант Проблема только в риэлторском агенстве Здравствуйте Планирую купить квартиру и уже нашел нужный мне вариант Проблема только в риэлторском агенстве Дело в том, что квартира которую я хочу купить изначально выставлялась от самого собственника в интернет-сервисе для объявлений Я связывался с продавцом, мы обменивались номерами, я смотрел квартиру,но тогда мы не смогли найти компромисс по цене Через пол года эту квартиру снова выставили на продажу уже с заниженным ценником на этом же интернет-сервисе но только уже через профиль риелторского агенства, а объявления от продавца уже не было Так как прошло пол года,я решил снова посмотреть квартиру и убедившись, что с ней все в порядке, оставить задаток, но так как объявления от собственника уже не было,и телефон его найти я не смог,ибо смотрел очень много квартир и было очень много номеров,смотреть пришлось через риелтора Во время оформления предварительного договора купли-продажи выяснилось ,что комиссия риэлторского агенства составляет почти 4,5% от стоимости квартиры и это не выгодно как мне потому, что у меня нет возможности найти дополнительную сумму денег для оплаты услугу риэлтора, так и не выгодно собственнику ибо у него ограниченный срок для продажи квартиры, тем более риелторы не хотят уступать и брать меньший процент и настаивают на том,чтобы собственник снизил цену себе в убыток Ещё интересный факт заключается в том, что три месяца назад я продавал свою собственность через это же агенство и процент для покупателя был ниже - 2% Так как компромисс с риелтором мы не нашли, предварительный договор купли-продажи мы не заключили Чуть позже спустя сутки собственник сам вышел напрямую на меня и предложил заключить сделку без услуг риелторского агенства Проблема в том, что я расписывался в чек-листе просмотра этой квартиры и в связи с этим меня интересует вопрос Может ли риелтороское агенство подать на меня в суд за то, что я решил заключить сделку напрямую с собственником и на собственника за то, что он пользовался их услугами, но по итогу решил провести сделку без них И можем ли я и собственник теперь провести сделку без услуг этого риелторского агенства, например исходя из того,что мы связывались с ним ещё когда он сам выставлял объявление,и тем более он проживает в том же жилом комплексе,что и я Заранее спасибо за ответ

Вячеслав Арефьев · Accepted Answer

Здравствуйте! Да, риелторское агентство может подать в суд. Подписанный вами чек-лист (акт просмотра) является доказательством оказания услуг, и суды часто взыскивают комиссию даже при сделке в обход агента. Риск высок как для вас, так и для продавца. Провести сделку напрямую технически возможно, но это не отменяет риска иска. Если у продавца был письменный договор с агентством, он может быть оштрафован за продажу в обход. Ваша ответственность возникает именно из-за подписанного чек-листа. Рекомендую не рисковать и либо договориться с агентством о снижении комиссии, либо привлекать юриста для оценки перспектив. Если мой ответ помог вам, буду благодарен за плюс. Для полной консультации с разбором вашей ситуации и пошаговым планом — переходите в чат для дополнительных моих вопросов, и я подскажу точный порядок ваших действий.

Александр Черемис · Answer

Добрый день. Ситуация знакомая, и риелторы такими исками действительно пугают, чтобы вы отдали комиссию. Но страх здесь не всегда оправдан. Ключевой документ — тот самый чек-лист, который вы подписали. От него зависит всё. Если это просто подтверждение факта просмотра квартиры, без условий об оплате и без запрета на прямую сделку, то юридической силы для взыскания комиссии у него почти нет. Суды обычно отказывают агентствам, если в документе нет конкретных обязательств покупателя перед агентством. Другой момент — акцепт. Агентство может ссылаться на то, что вы приняли его услугу (просмотр), и значит, должны заплатить. Но услуга считается оказанной, когда есть результат: подписанный договор, переданные деньги. Просмотр сам по себе не результат, за который можно требовать 4,5% от стоимости квартиры. Тем более что с продавцом вы контактировали ещё до появления агентства, полгода назад, и нашли квартиру самостоятельно. По поводу собственника. Агентство может попробовать взыскать комиссию с него, если между ними был договор с условием об исключительном праве или штрафе за прямую сделку. Но если договор был обычным агентским, без запрета на самостоятельную продажу, то риски минимальны. Собственник вправе продать квартиру кому угодно. Что касается вашей сделки. Вы и собственник вправе заключить договор напрямую. Никакого запрета на это закон не содержит. Единственный риск — если агентство докажет, что именно оно нашло вас как покупателя и передало продавцу, и это зафиксировано в их договоре. Но у вас есть сильный контраргумент: вы познакомились с продавцом раньше, чем агентство появилось в этой истории. Практический совет. Не подписывайте ничего с агентством, не платите добровольно и не признавайте долг в переписке. Если подадут в суд — у вас есть позиция для защиты. Если хотите, напишите мне в личные сообщения, посмотрим на текст чек-листа и договора агентства с собственником, если он у вас есть. Оценю риски предметно. И если ответ был полезен, поставьте плюс.

Искандер Исламов · Answer

риски есть, и они разные для вас и для собственника. Для вас (покупателя) Подписанный чек-лист (акт) просмотра — это главный риск. Если в нём или в отдельном договоре указано, что услуга считается оказанной в момент показа, или что вы обязуетесь оплатить комиссию при покупке, агентство может подать в суд и выиграть дело. Судебная практика это подтверждает. Аргумент «я нашёл квартиру сам раньше» суд, скорее всего, не примет, так как сделку вы в итоге совершаете после показа через агентство. Для собственника Его риск зависит от того, какой договор у него с агентством: Если договор эксклюзивный, он обязан заплатить агентству штраф или полную комиссию за продажу в обход. Суды обычно взыскивают такие суммы. Если договора нет, он может продавать кому угодно. Вам нужно внимательно перечитать всё, что вы подписывали при просмотре. Если там есть пункт об оплате комиссии — риск высок. Если подписан только «лист осмотра» без финансовых обязательств — позиция сильнее, но гарантий нет. Собственнику нужно проверить свой договор с агентством на предмет условия об эксклюзивности.

Станислав Ларин · Answer

Здравствуйте, Александр! Я бы отдельно обратил внимание на один факт: Вы нашли эту квартиру и напрямую общались с собственником еще до того, как объект появился у агентства. Поэтому сама подпись в чек-листе просмотра еще не доказывает, что именно агентство нашло для Вас объект и что Вы обязаны заплатить ему 4,5% стоимости квартиры. В споре будет иметь значение содержание подписанного документа и то, какие услуги агентство фактически оказало именно Вам. Прямую сделку с собственником закон сам по себе не запрещает. Сейчас главное — сохранить доказательства Вашего первоначального контакта с продавцом и показать сам чек-лист: от его формулировок будет зависеть реальный риск требований агентства. *** Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.