Здравствуйте подскажите пожалуйста, Может ли бывшая супруга продать квартиру, свою долю и доли троих несовершеннолетних детей , без моего согласия после развода, квартира преобреталась в браке за мои личные средства, Дети квартиру продовать не хотят как и я подскажите как поступить.
Здравствуйте. Продать всю квартиру вместе с долями детей только по своему решению бывшая супруга не может. Но Ваше несогласие с продажей детских долей не является безусловным запретом на сделку, поэтому здесь важно действовать заранее.
Ее собственная доля, если право на нее уже оформлено как на самостоятельную долю, может быть продана. Если Вы также являетесь сособственником, при продаже ее доли постороннему лицу у Вас есть преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ. Вас должны письменно известить о цене и условиях продажи.
С долями детей ситуация иная. Их отчуждение требует предварительного разрешения органа опеки по п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ. Кроме того, такая сделка с недвижимостью несовершеннолетнего удостоверяется нотариально. Ваш отказ орган опеки обязан учитывать при оценке интересов детей, но законодательство не устанавливает во всех случаях абсолютного запрета на сделку только из-за отсутствия согласия второго родителя. В судебной практике встречается подход, допускающий сделку при разрешении опеки, если права ребенка реально не ухудшаются.
То, что сами дети против продажи, тоже имеет значение. Мнение ребенка с 10 лет подлежит обязательному учету, если оно не противоречит его интересам, согласно ст. 57 СК РФ. Ребенок от 14 до 18 лет сам является стороной сделки и совершает ее с письменного согласия законного представителя по ст. 26 ГК РФ. Поэтому фактический отказ такого ребенка подписывать договор имеет уже существенное самостоятельное значение.
Отдельно нужно разбираться с Вашими словами о покупке квартиры за личные средства. Сам факт покупки в браке создает режим совместной собственности по ст. 34 СК РФ. Но Верховный Суд прямо разъясняет, что имущество, приобретенное в браке за личные средства одного супруга, принадлежавшие ему до брака либо полученные в дар или по наследству, не относится к общему имуществу супругов. Здесь решающим будет происхождение денег и возможность документально проследить их до оплаты квартиры. Верховный Суд Российской Федерации
Сейчас я бы не ограничивался устным запретом на продажу. Нужно проверить ЕГРН, основание приобретения квартиры и документы об источнике денег. Если есть основания утверждать Ваше право на большую долю либо личную собственность, вопрос имеет смысл решать через суд с обеспечительными мерами, чтобы квартира не была отчуждена до окончания спора.
Уточните два момента. Какие доли сейчас зарегистрированы в ЕГРН на Вас, бывшую супругу и каждого ребенка? И что именно Вы называете личными средствами: деньги были у Вас до брака, получены в дар/наследство либо это был Ваш заработок во время брака?
Добрый день!
Согласно ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», опекун (родитель) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Орган опеки обязан проверить, не ухудшаются ли условия жизни ребенка и не уменьшается ли его собственность. Хотя закон прямо не устанавливает требование о наличии согласия обоих родителей, на практике органы опеки и суды исходят из того, что родители имеют равные права и обязанности в отношении детей (ст. 61 СК РФ). При наличии разногласий между родителями орган опеки может отказать в выдаче разрешения. В случае отказа такой отказ может быть обжалован в судебном порядке, где суд будет оценивать сделку исходя из интересов детей.
Если квартира является общей совместной собственностью, распоряжение ею осуществляется по обоюдному согласию (ст. 35 СК РФ, ст. 253 ГК РФ). Если доля уже выделена в натуре (зарегистрирована как долевая собственность), то при продаже своей доли бывшая супруга обязана соблюсти преимущественное право покупки, принадлежащее остальным сособственникам (ст. 250 ГК РФ). Если квартира была приобретена на ваши личные средства (например, полученные до брака или в дар), это обстоятельство подлежит доказыванию в суде. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное на личные средства, не является общим. Если сделка по продаже будет совершена без учета прав супруга на долю в имуществе, он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Если сделка совершена с нарушением прав супруга или без согласия органа опеки, она может быть оспорена. Судебная практика подтверждает, что при разделе имущества, приобретенного частично на личные средства, доли определяются пропорционально вложенным средствам. Если бывшая супруга пытается продать имущество вопреки интересам детей или правам бывшего супруга, последний вправе обратиться в суд с иском о разделе имущества, признании права собственности на соответствующую долю и наложении запрета на совершение регистрационных действий с недвижимостью до разрешения спора.
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 мая 2018 г. № 305-ЭС17-20998 по делу № А40-167485/2015 — судебная практика по вопросам распоряжения общим имуществом супругов без согласия второго супруга.
Если консультация была полезна, буду признателен за оценку «+» и, при желании, благодарность через кнопку в моём профиле. Для расширенной консультации и подготовки документов напишите мне в личный чат.
Бывшая супруга не может по своему решению продать принадлежащие детям 3/5 квартиры. Для этого требуется предварительное разрешение органа опеки по п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона № 48-ФЗ, при этом Ваши возражения как отца должны быть учтены. Свою 1/5 она вправе продать, но сначала обязана предложить ее другим сособственникам на тех же условиях по ст. 250 ГК РФ. Сейчас нужно письменно обратиться в опеку и заявить несогласие с продажей детских долей, а также не подписывать отказ от преимущественного права покупки. Отдельно нужно проверить документы на прежнюю двухкомнатную квартиру и источник денег на покупку нынешней, поскольку если прежняя квартира была Вашей личной собственностью, это может иметь значение для спора о нынешних долях.