Сама по себе уступка прав аренды земельного участка не считается спекуляцией и прямо предусмотрена ст. 22 ЗК РФ, однако массовая перепродажа несет серьезные риски. Исход здесь зависит от конкретного законного основания получения земли без торгов и наличия в договоре запрета на передачу прав третьим лицам. Если оформлять десятки участков якобы под личные нужды с целью перепродажи, муниципалитет или прокуратура оспорят сделки как обход конкурентных процедур, что влечет риск обвинения в мошенничестве. Чтобы деятельность оставалась полностью легальной, заработок выстраивается через агентское оформление земли под конкретного заказчика либо создание улучшений на участке до уступки прав.
В детальном разборе:
Пока заявления в администрацию не поданы, модель можно сразу выстроить без риска потери вложенных средств и расторжения договоров.
Здравствуйте. Такая схема не является мошенничеством только из-за того, что Вы получаете право аренды дешевле и затем продаёте его дороже. «Спекуляция» в земельном законодательстве также не является самостоятельным запретом. Но массово получать государственные участки без торгов именно для последующей перепродажи прав рискованно.
Предварительное согласование не даёт универсального права получить участок без торгов. По общему правилу государственная и муниципальная земля передаётся в аренду через аукцион, а закрытый перечень исключений установлен п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Для ИЖС, ЛПХ в населённом пункте и садоводства действует специальная ст. 39.18 ЗК РФ. Орган публикует извещение, и если в течение 30 дней появляется другой желающий, участок должен идти на аукцион. Если желающих нет, возможно предоставление без торгов.
Переуступка права аренды законом в принципе допускается. Ст. 22 ЗК РФ разрешает передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу при соблюдении условий договора и специальных ограничений. Для публичной земли, арендованной более чем на пять лет, действует правило о возможности передачи без согласия арендодателя с его уведомлением, если федеральным законом не установлено иное.
Основной риск возникает, если получение земли без торгов изначально используется только как промежуточный этап для передачи участка лицу, которое само не имело права получить его без аукциона. В 2026 году Верховный Суд отказался пересматривать дело, где договоры аренды и последующей субаренды признали недействительными, поскольку суды установили цель обхода торгов и передачу земли третьим лицам, не имевшим права на безаукционное предоставление. Это не означает автоматическую недействительность любой переуступки, но показывает реальный подход судов к подобным схемам.
Мошенничество по ст. 159 УК РФ возникает не из-за получения прибыли, а при хищении или приобретении права на чужое имущество посредством обмана либо злоупотребления доверием. Если в заявлениях указывается заведомо фиктивная цель, скрываются обстоятельства, влияющие на право получить участок без торгов, либо используются подставные лица, уголовно-правовой риск уже нужно оценивать отдельно.
При плане работать с десятками участков и систематически зарабатывать на переуступке это уже имеет признаки предпринимательской деятельности по ст. 2 и 23 ГК РФ, поэтому безопаснее изначально строить модель как предпринимательскую, с регистрацией и корректным налогообложением.
То есть законная модель возможна, но не по принципу «беру без торгов как гражданин только ради перепродажи». Нужно отдельно проверить основание получения каждого типа участка, цель использования, срок аренды, условия конкретного договора и возможность перенайма. Если напишете, какие именно участки планируете брать, например ИЖС, ЛПХ, сельхозземли или другое назначение, можно точно разобрать рабочую схему и где у неё находятся юридические ограничения.
Здравствуйте.
Сама по себе переуступка права аренды государственного или муниципального земельного участка законна и не является ни «спекуляцией», ни мошенничеством. По ст. 22 ЗК РФ арендатор в предусмотренных законом случаях вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу. Для государственных и муниципальных участков, арендованных более чем на 5 лет, такая передача по общему правилу возможна без согласия арендодателя, но с его уведомлением, если федеральным законом не установлено иное.
Однако принципиально важно на каком основании Вы первоначально получаете землю без торгов. Само «предварительное согласование» не является самостоятельным основанием получить участок без аукциона. Необходимо наличие основания, предусмотренного Земельным кодексом. Например, при предоставлении гражданину участка для ИЖС, ЛПХ или садоводства применяется ст. 39.18 ЗК РФ: публикуется извещение, и если в течение 30 дней появляются другие желающие, участок предоставляется уже через аукцион.
Если Вы планируете получать десятки участков исключительно для последующей платной переуступки, это уже имеет признаки систематической предпринимательской деятельности. Такая деятельность направлена на систематическое получение прибыли и подпадает под ст. 2, 23 ГК РФ; соответственно, ее следует вести в надлежащем предпринимательском статусе и учитывать налоговые последствия. За предпринимательскую деятельность без требуемой регистрации предусмотрена ст. 14.1 КоАП РФ.
Риск появляется, если схема строится на формальном получении льготных участков без торгов с изначальной целью обойти конкурентную процедуру, используются фиктивные основания, недостоверные сведения или подставные лица. Действия в обход закона с противоправной целью могут быть квалифицированы как злоупотребление правом по ст. 10 ГК РФ, а соответствующие сделки — оспариваться.
Поэтому законный вариант возможен, но перед запуском такой деятельности необходимо отдельно проверить основание получения каждого вида участка без торгов, срок и условия договора аренды, наличие запрета/ограничений на переуступку и требование об использовании земли по целевому назначению. Универсальной схемы «взял у государства без торгов и сразу перепродал право аренды» для всех земельных участков нет.
Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации. Для проверки выбранной Вами схемы получения участков и подготовки безопасной модели переуступки Вы можете обратиться ко мне через кнопку «Общаться в чате».
Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Здравствуйте. Возмездная передача прав аренды может быть законной сделкой, но универсальной схемы «получить любые государственные участки без торгов и перепродать аренду» нет.
Сначала нужно проверить законное основание предоставления без торгов по статье 39.6 ЗК РФ, категорию и разрешённое использование участка, срок аренды и допустимость передачи договора. Предварительное согласование само по себе не гарантирует ни аренду, ни право её последующей передачи. Для договоров, которые должны заключаться на торгах, учитывается ограничение пункта 7 статьи 448 ГК РФ.
При отдельных договорах без торгов сроком более пяти лет применяется пункт 9 статьи 22 ЗК РФ: согласие арендодателя может не требоваться, но уведомление и иные условия сохраняются. Это подтверждено КС РФ в постановлении от 04.06.2026 № 37-П применительно к рассмотренной им ситуации, а не ко всем участкам без исключения.
Для коммерческой модели нужны проверка каждого основания, оформление передачи прав и налоговый учёт. Без кадастровых номеров, вида использования и проектов договоров обещать законность схемы нельзя. Разъяснение позиции КС: epp.genproc.gov.ru/ru/proc_57/activity/legal-education/explain/e8600622/
