Что делать, если купленная квартира в ипотеку оказалась бывшим самостроем?

Здравствуйте.

Сам факт того, что дом когда-то считался самовольной постройкой, еще не означает, что сейчас его могут просто «снова признать самостроем» и снести. По ст. 222 ГК РФ вопрос о сносе самовольной постройки разрешается в установленном законом порядке. Причем орган местного самоуправления не вправе самостоятельно принять решение о сносе многоквартирного дома, а также объекта, по которому ранее суд уже отказал в иске о сносе.

Если в 2014 году имеется вступившее в силу решение суда об отказе администрации в сносе, затем дом был официально введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и права зарегистрированы в ЕГРН, это существенно меняет ситуацию по сравнению с обычным «самостроем». Одних разговоров в домовом чате или слов управляющей компании недостаточно для утраты Вами права собственности.

Однако для точной оценки нужно обязательно проверить документы. Получите: выписку ЕГРН на квартиру и дом, решение суда 2014 года полностью, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, документы на земельный участок и сведения о текущих судебных спорах в отношении дома. Особенно важно выяснить, по каким именно основаниям суд тогда отказал в сносе: признал дом допустимым к сохранению либо отказ был по иной процессуальной причине.

Если кто-либо действительно попытается оспаривать законность дома или требовать его сноса, это уже будет отдельный судебный процесс, в котором собственники квартир вправе участвовать и защищать свои права. Ипотека и использование материнского капитала сами по себе не являются гарантией полной юридической чистоты объекта, но и не означают, что Вы автоматически останетесь «на улице» без каких-либо прав.

Компенсационные механизмы зависят от того, по какой юридической причине собственник утрачивает жилье. Например, ст. 68.1 Закона № 218-ФЗ предусматривает государственную компенсацию добросовестному приобретателю, если жилое помещение было истребовано у него по ст. 302 ГК РФ и взыскать убытки с ответственного лица не удалось. Но этот механизм применяется не ко всем случаям утраты недвижимости и не означает автоматическую компенсацию при любом возможном сносе.

Поэтому сейчас оснований исходить из того, что дом обязательно снесут и Вы с детьми останетесь без жилья, по приведенным сведениям нет. Сначала необходимо проверить судебное решение 2014 года и правоустанавливающие документы дома.

Все дополнительные вопросы рассматриваются только в рамках персональной консультации. Для проверки решения суда 2014 года, выписки ЕГРН и документов о вводе дома в эксплуатацию Вы можете обратиться ко мне через кнопку «Общаться в чате».

Если мой ответ был Вам полезен, буду признателен за любую благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Здравствуйте. По сообщениям в домовом чате нельзя сделать вывод, что дом подлежит сносу и Вы обязательно останетесь без жилья. Нужно получить полный судебный акт 2014 года, сведения о его вступлении в силу, документы о вводе дома и свежую выписку ЕГРН. Отказ в сносе, признание права и легализация строительства — разные юридические результаты.

Письменно запросите у администрации сведения о текущих судебных спорах, предписаниях и статусе дома, у продавца и банка — документы, на основании которых проверялся объект. Банковское одобрение ипотеки не заменяет правовой проверки, но материалы сделки важны для установления того, какие сведения Вам сообщали.

Повторный спор зависит от основания иска, состава сторон и новых обстоятельств; нельзя утверждать, что любое новое требование о сносе заведомо невозможно или неизбежно удовлетворят. Если обнаружится скрытый существенный дефект правового статуса, проверяются требования к продавцу по ст. 460–461 ГК РФ и иным применимым нормам.

До получения документов не прекращайте ипотечные платежи и не подписывайте соглашения об отказе от требований. Маткапитал и наличие детей учитываются, но сами по себе не гарантируют предоставление другой квартиры. Начать нужно с адреса объекта, номера дела и решения 2014 года, без публикации данных детей.