Добрый день!
Какие риски есть у физического лица при сдаче своей квартиры ООО? Рекомендовали бы вы такой вариант аренды для собственника или все-таки его лучше избегать?
Здравствуйте, Эля!
Сдать квартиру ООО можно. По статье 671 ГК РФ организация вправе арендовать жилое помещение, но использовать его может только для проживания граждан, а не под офис. Поэтому в договоре советую прямо указать, кто будет проживать в квартире, запретить замену жильцов и передачу квартиры третьим лицам без Вашего согласия.
Для собственника основные риски практические: неизвестные жильцы, ущерб имуществу, споры о коммунальных платежах и возврате обеспечительного платежа. Зафиксируйте состояние квартиры и показания счетчиков в акте с фотографиями, распределите платежи, пропишите порядок доступа для осмотра, ответственность за ущерб и условия расторжения. Проверьте полномочия подписанта ООО и его платежеспособность.
Если Вы получаете арендную плату как обычное физическое лицо, ООО, как правило, удерживает и перечисляет НДФЛ как налоговый агент. Уточните в договоре сумму до удержания налога и сумму, которая поступит Вам.
Я бы не исключал аренду ООО заранее. Решающее значение имеют цель аренды, конкретные жильцы и условия договора.
С уважением, Лучников Константин, юрист, партнер адвокатского бюро
Здравствуйте. ООО может арендовать квартиру, но использовать ее вправе только для проживания граждан, а не как офис: это прямо предусмотрено п. 2 ст. 671 ГК РФ.
Основные риски для собственника — смена проживающих без согласования, повреждения, долги и прекращение деятельности арендатора. В договоре стоит указать конкретных жильцов и порядок их замены, запрет передачи квартиры третьим лицам без вашего согласия, обеспечительный платеж, сроки оплаты, распределение коммунальных расходов, ответственность за имущество и порядок возврата квартиры. Состояние и комплектацию закрепите актом с фотографиями.
До подписания проверьте ООО в ЕГРЮЛ, полномочия подписанта и сведения о банкротстве. При выплате аренды обычному физическому лицу ООО, как правило, выступает налоговым агентом по НДФЛ (ст. 226 НК РФ); если применяется НПД, порядок иной и статус нужно подтвердить. Не подписывайте формулировку, позволяющую компании бесконтрольно заселять любых лиц.
