Как оформить землю и вторую половину дома, если второй собственник не установлен?

Здравствуйте.По земле и второй половине дома сначала нужно проверить ЕГРН и архивные документы РЖД. Здесь есть важная неясность. Если у Вас с отцом действительно зарегистрировано по 1/2 права на весь дом, то юридически весь дом уже принадлежит вам двоим и «второй половины» для оформления нет. Если же оформлена только ваша часть дома, ситуация другая.

По земле. Если участок под всем домом является единым и неделимым, оформить его целиком только на владельцев одной части дома, как правило, нельзя. По п. 2 и 5 ст. 39.20 ЗК РФ участок под объектом, принадлежащим нескольким лицам, приобретается ими в общую долевую собственность, а для оформления собственности требуется обращение собственников. При этом один из правообладателей вправе самостоятельно обратиться за предоставлением такого участка в аренду, после чего орган должен привлекать остальных правообладателей. Поэтому отсутствие установленного владельца второй части действительно может препятствовать оформлению участка в собственность, но это не означает, что вопрос неразрешим. Нужно установить правовой статус второй части дома и самого земельного участка. Возможен также раздел участка, если он технически и юридически допустим.

Вторую половину дома нельзя оформить на себя только потому, что она заброшена. Сначала необходимо установить, кому она принадлежит либо принадлежала. Если собственник действительно отсутствует или неизвестен, недвижимость может быть поставлена муниципалитетом на учет как бесхозяйная по ст. 225 ГК РФ. Другой возможный механизм связан с приобретательной давностью по ст. 234 ГК РФ, но для этого необходимо доказать открытое, непрерывное владение этой частью как своей в течение установленного законом срока. Один факт того, что помещение много лет пустует, такого права не дает.

Нужно получить актуальную выписку ЕГРН на весь дом и земельный участок, документы 2018 года, на основании которых зарегистрировано ваше право, и по возможности первоначальные документы РЖД о предоставлении дома. После этого можно определить, оформлять ли отдельный земельный участок, добиваться оформления общего участка либо устанавливать право на заброшенную часть дома через муниципалитет или суд.

Уточните два момента. Что именно сейчас указано в ЕГРН: у Вас и отца по 1/2 доли в праве на весь дом или зарегистрирована отдельная половина дома? И имеется ли в ЕГРН отдельный кадастровый номер у заброшенной половины?

Если хотите, можете написать мне в личный чат и прислать выписки ЕГРН и документы 2018 года. Проверю, кому юридически принадлежит вторая часть, и определю рабочий порядок оформления дома и земли.

Добрый день! В вашей ситуации можно решить оба вопроса, но оформление земли и приобретение второй половины дома — две разные процедуры. При этом отсутствие сведений о втором собственнике не означает, что его половина автоматически стала бесхозяйной.
1. Как оформить землю без второго собственника
В первую очередь необходимо выяснить, является ли дом единым объектом недвижимости в долевой собственности или состоит из двух самостоятельных частей.
Если дом оформлен как единый объект и земельный участок под ним неделим, применяется статья 39.20 Земельного кодекса РФ.
По этой статье:
Для приобретения всего участка в общую долевую собственность требуется совместное обращение собственников дома.
Для оформления аренды земельного участка один из собственников вправе обратиться самостоятельно. Администрация должна направить предложение о заключении договора другим правообладателям. 
Если земельный участок можно разделить, у вас есть другой вариант: заказать у кадастрового инженера заключение о возможности раздела, сформировать отдельный участок под своей частью дома и обратиться в администрацию за его предоставлением.
Возможность такого оформления зависит от юридического статуса дома, расположения границ и градостроительных требований.Можно ли оформить вторую половину дома на себя?
Да, но сначала необходимо установить, кому она принадлежит.
Если вторая половина по-прежнему находится в собственности РЖД, можно обратиться в компанию с предложением о выкупе.
Если собственник действительно неизвестен, администрация вправе инициировать постановку недвижимости на учет как бесхозяйной. По общему правилу через год она может обратиться в суд для признания муниципальной собственности. После этого можно выяснить возможность выкупа у муниципалитета. Основание — статья 225 ГК РФ. 
Еще один вариант — приобретательная давность по статье 234 ГК РФ. Однако необходимо доказать, что вы добросовестно, открыто и непрерывно владели второй половиной как своей не менее 15 лет. Сам факт того, что дом заброшен, такого права не дает. 
3. С чего начать
Рекомендую следующий порядок действий:
Закажите выписки ЕГРН на дом, обе его части (если они имеют отдельные кадастровые номера) и земельный участок.
Обратитесь в БТИ за архивными документами на дом, а в РЖД — за сведениями о предоставлении жилья в 1990 году и принадлежности второй половины.
Направьте в администрацию заявление о предоставлении земельного участка и выясните возможность его раздела.
После установления собственника второй половины определите правовое основание для ее приобретения… Если понравился ответ, поставьте пожалуйста плюс. 

Здесь есть момент, который в обоих ответах остался за кадром: 15 лет по ст. 234 ГК РФ на практике почти никогда не считаются с начала фактического владения. Пункт 4 этой статьи прямо говорит, что течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по иску об истребовании имущества, а это ещё 3 года. То есть реальный минимальный срок владения заброшенной половиной, после которого можно ставить вопрос о признании права, обычно 18 лет, а не 15, и отсчитывать его нужно не от 1990 года выдачи дома, а от того момента, когда стало достоверно известно, что помещение брошено и им никто не пользуется. Если этот момент наступил позже, чем кажется на первый взгляд, весь расчёт сдвигается. Прежде чем идти в суд с иском о признании права по давности, стоит зафиксировать документально, с какой именно даты дом фактически пустует.