Добрый день! Рассматриваю покупку квартиры в небольшом, новом доме на 12 квартир. Продается доля в этом доме и доля от участка. Подскажите, чем может грозить подобная сделка?
Здравствуйте, Александр Валериевич!
По выпискам продается не квартира, а 1/12 доля в едином жилом доме площадью 457,1 кв. м и доля земельного участка. Отдельного кадастрового номера у «квартиры» нет.
Главный риск в том, что юридически Вы будете собственником доли всего дома, а не конкретной квартиры. Это может создать сложности при продаже, ипотеке, определении порядка пользования и конфликтах с другими собственниками. Также необходимо проверить, насколько законно дом фактически разделен на 12 отдельных жилых помещений.
Отдельно обращаю внимание что в представленной выписке имеется запрет регистрационных действий, наложенный судебным приставом. Перед сделкой нужно получить свежую выписку ЕГРН и проверить, снято ли ограничение.
Также при продаже доли должны соблюдаться правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки остальных собственников.
Перед покупкой рекомендую проверить также иные документы продавца. Т.е как все это строилось изначально, кем и пр.
Могу провести полную юридическую проверку данного объекта и документов перед сделкой. Если конечно, с учетом того что я написал выше вы решитесь на такое приобретение.
Здравствуйте.
Прежде чем такое покупать, нужно хорошо обдумать, так как подводных камней в таких покупках довольно много.
Во-первых, Вы купите не конкретное жилое помещение в конкретных границах, а абстрактную долю в праве.
Даже после регистрации сделки у вас по умолчанию не возникает права фактически проживать в том помещении, которое Вы считаете «своей квартирой» — это вытекает из смысла статьи 247 ГК РФ, где владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников.
Другие жильцы могут блокировать Вам доступ, и Вам, чтобы попасть к себе и пользоваться помещением, придется в судебном порядке определять порядок пользования общим имуществом.
Во-вторых, часто такие дома возведены незаконно, на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство строится по факту многоквартирный жилой дом.
Если администрация или прокуратура об этом узнает, то есть риск, что этот дом будет признан самовольной постройкой и снесен. (ст. 222 ГК РФ)
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, ...
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки
Надо как минимум проверять характеристики участка на котором он стоит. (ст. 222 ГК РФ)
Далее продолжу
Здравствуйте, Александр Валерьевич.
Вы приобретаете не квартиру, а долю в жилом доме.
Не рекомендую Вам эту сделку поскольку есть риск сноса дома как самовольной постройки в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса РФ.
Плюс проблемы могут быть в пользовании и распоряжении долей и общим имуществом в том числе участком.
С уважением! эксперт сайта Г. А. Кураев
Уважаемый Александр Валериевич, здравствуйте! Давайте более подробно разберу Ваш вопрос.
Посмотрела выписки.
По представленным выпискам Вам предлагают приобрести не квартиру, а 1/12 долю в праве общей собственности на жилой дом и соответствующую долю земельного участка.
Конкретное помещение, этаж или «квартира» самостоятельным объектом недвижимости не зарегистрированы.
Поэтому указание номера квартиры в договоре, соглашении либо акте передачи само по себе права собственности на нее не создаст.
Пользование отдельной частью дома возможно только по соглашению всех собственников либо по решению суда.
Это прямо следует из статьи 247 ГК РФ.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/fa1115a8e1086a097eb06c012bc2f5d5494b3756/
Такое соглашение определяет порядок пользования, но не превращает занимаемое помещение в квартиру и не исключает последующих споров.
При продаже доли потребуется соблюдать преимущественное право остальных участников долевой собственности по статье 250 ГК РФ.
Расходы на содержание дома также распределяются между сособственниками по статье 249 ГК РФ.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ce2c1649bd4a507adbf62f69a382f8fd74c9aec6/
Главный риск связан с характеристиками объекта.
На участке площадью 434 кв. м с видом разрешенного использования «для садоводства» построен трехэтажный жилой дом площадью 457,1 кв. м, фактически разделенный на 12 помещений.
По пункту 39 статьи 1 ГрК РФ индивидуальный жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
39) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации;
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/
Формат из 12 фактических квартир может быть расценен как многоквартирный дом, возведенный под видом индивидуального.
Право собственности, уже внесенное в ЕГРН, не подтверждает соблюдение градостроительных, строительных и противопожарных требований и не исключает признания постройки самовольной.
Последствия предусмотрены статьей 222 ГК РФ: запрет эксплуатации, требование привести объект в допустимое состояние, реконструкция или снос.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/
В подобных спорах значение имеют правила землепользования и застройки, предельные параметры строительства, разрешение на строительство, уведомления, технический план и фактическая планировка.
Отдельно обращаю внимание на зарегистрированное запрещение регистрационных действий от 2025 года на основании постановления судебного пристава.
До получения новой выписки и установления того, на весь дом либо на долю конкретного должника наложен запрет, проводить расчеты и подписывать договор нельзя.
Представленная выписка на участок датирована 2025 годом и содержит сведения о поданных, но еще не рассмотренных заявлениях, поэтому она уже не отражает окончательное состояние прав.
Сделка с долей требует нотариального удостоверения, однако нотариальная форма не устраняет градостроительные риски и не превращает долю в квартиру.
Также остается риск невозможности поставить фактическую «квартиру» на отдельный кадастровый учет, оформить обычную ипотеку, бесконфликтно подключать и оплачивать коммуникации, определить места общего пользования и впоследствии продать объект по рыночной цене.
Реальный выдел доли в натуре по статье 252 ГК РФ может оказаться технически и юридически невозможным.
Покупать такой объект не рекомендую.
Наилучший вариант — приобретение помещения, которое уже учтено в ЕГРН именно как квартира с собственным кадастровым номером, а земельный участок и общие части оформлены по правилам многоквартирного дома.
Обещание продавца оформить квартиры позднее юридической гарантией не является.
Перед любой сделкой нужны свежие выписки на дом и участок, документы пристава о снятии запрета, технический план, проверка судебных дел по адресу, собственникам.
До завершения такой проверки аванс или задаток передавать не следует.
С уважением, Дарья Алексеевна
Здравствуйте .
Риски конечно в данном случае имеется. Так вот если администрация города или надзорные органы признают дом многоквартирным, построенным с нарушением градостроительных норм, его могут признать самовольной постройкой и снести по решению суда ( ст. 222 ГК РФ )
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/
При этом, при покупке доли вы не владеете конкретной квартирой, вы владеете абстрактной частью всего дома.
Согласно ст. 250 ГК РФ -при продаже доли остальные собственники имеют преимущественное право её покупки.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a4495f31ced2c9ba7baaad36968a88142d61c92b/
Вам потребуется нотариально заверенный отказ от всех соседей, либо уведомление их через нотариуса.
Если процедура нарушена, любой сосед может через суд перевести права покупателя на себя.
Большинство банков не кредитуют покупку долей в домах, так как это неликвидный залог.
Также, Вы не сможете официально «отрезать» свою часть дома и зарегистрировать её как отдельную квартиру, если дом не соответствует нормам МКД (отсутствие пожарных выходов, парковок, инсоляции и т.д.).
Вы не можете единолично распоряжаться придомовой территорией.
Любое решение (поставить забор, построить беседку, организовать парковку) требует согласия всех собственников.
В третьих, продать Вам это имущество будет сложно, поскольку для долей в праве собственности предусмотрен специфический порядок продажи: продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий. У них есть месяц на ответ. Если это правило нарушено, любой из сособственников вправе требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ)
плюс продажа обязательно нотариальная, что усложняет и удорожает сделку.
Кроме того, найти покупателя под долю будет сложно, банки не любят выдавать ипотечные кредиты под залог доли в праве собственности, а если выдают, то под повышенный процент.