Наташа, риски для вас есть, но их можно минимизировать, если действовать правильно.
Главная опасность в том, что сделка может быть оспорена. Если собственник с долгами после продажи подаст на банкротство, его финансовый управляющий может попытаться признать сделку недействительной. Основание для этого в статье 61.2 Закона о банкротстве: сделка, совершенная в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве, может быть оспорена, если она причинила вред кредиторам. Продажа квартиры по цене ниже рыночной или с отсрочкой платежа особенно подозрительна.
Второй риск связан с исполнительными производствами. Ареста на квартиру нет, но приставы могут наложить его в любой момент, даже после подписания договора, но до регистрации перехода права в Росреестре. Тогда регистрацию приостановят.
Третий риск. Если собственник получит деньги, но не погасит долги, кредиторы могут попытаться взыскать эти деньги с вас как с недобросовестного приобретателя, хотя на практике это сложно и требует доказательств сговора.
Чтобы обезопасить сделку, вот что нужно сделать.
Проверьте собственника по базе ФССП и картотеке арбитражных дел. Убедитесь, что против него нет заявлений о банкротстве и что долги не критичны. Сумма 400 000 рублей при рыночной стоимости квартиры скорее всего не дает оснований для оспаривания, если сделка будет по рыночной цене.
Покупайте по рыночной цене. Не занижайте стоимость в договоре. Это главный аргумент против оспаривания. Если цена будет явно ниже рыночной, риск признания сделки недействительной возрастает многократно.
Проведите расчеты через аккредитив или эскроу. Это защитит вас от потери денег, если сделку вдруг заблокируют.
Получите письменное подтверждение, что каждый собственник согласен на продажу своей доли. Если у кого-то есть супруг, потребуется его нотариальное согласие.
Проверьте, нет ли у собственника долгов по налогам и сборам. Это тоже может стать основанием для ареста.
И главное. Перед сделкой запросите у продавца справку из ФССП об отсутствии возбужденных исполнительных производств на дату сделки. Если производства есть, попросите его погасить долги до сделки или хотя бы получить постановление об окончании производства в связи с погашением.
Если вы хотите, я могу помочь проверить конкретную квартиру и продавца, а также подготовить проект договора с условиями, которые минимизируют риски.
Если ответ был полезным, пожалуйста, ставьте +
Риск измеряется не вероятностью оспаривания, а тем, что станет с вашими деньгами, если сделку всё же оспорят. Квартира возвращается в конкурсную массу, а ваше требование о возврате уплаченного при оспаривании по п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве удовлетворяется после расчётов с кредиторами третьей очереди (п. 2 ст. 61.6 того же закона). На практике это означает, что жильё вы отдадите, а деньги не вернёте.
Отсюда защита строится вокруг вашей неосведомлённости. У вас продают трое, а производства только у одного из них, и это в вашу пользу: сделка не выглядит выводом активов. Зафиксируйте на дату договора выписку с сайта ФССП по каждому продавцу, отчёт оценщика о рыночной стоимости и документы об источнике ваших денег. Именно они потом доказывают, что вы не знали и не должны были знать о цели причинить вред кредиторам.
Расчёт планируется через аккредитив или ячейку, и прописано ли в договоре, что продавцы получают деньги после регистрации перехода права?
