Риски покупки квартиры, если бывший муж продавца — потенциальный банкрот

Здравствуйте. На дату заключения ДДУ в 2015 году и оплаты квартиры продавец состояла в браке с нынешним бывшим мужем? Когда именно брак был расторгнут и заключались ли между ними брачный договор либо соглашение или судебное решение о разделе имущества?

Виктор, добрый день!

Покупка квартиры, если бывший муж продавца является потенциальным банкротом, несет существенные риски. Существует вероятность оспаривания сделки в рамках процедуры банкротства, что может привести к возврату квартиры в конкурсную массу. Однако, при соблюдении определенных условий и надлежащей проверке, эти риски можно минимизировать.

Основной риск заключается в том, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена в рамках процедуры банкротства бывшего мужа продавца. Согласно статье 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), сделка, совершенная должником в течение трех лет до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия такого заявления, может быть признана недействительной при одновременном наличии следующих условий:

Также сделка может быть признана недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств (пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве). Это означает, что если цена квартиры или иные условия сделки существенно отличаются от рыночных в худшую для должника сторону, сделка может быть оспорена.

Важно отметить, что квартира, приобретенная в браке, является общим совместным имуществом супругов, независимо от того, на чье имя она оформлена (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ). В случае банкротства одного из супругов, его доля в общем имуществе подлежит реализации в рамках процедуры банкротства (пункт 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Возможные варианты развития событий и меры предосторожности:

Оспаривание сделки: Если бывший муж продавца будет признан банкротом, его финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить сделку купли-продажи квартиры. В случае признания сделки недействительной, квартира будет возвращена в конкурсную массу для расчетов с кредиторами (статьи 61.1, 61.2, 61.6 Закона о банкротстве).
Добросовестность покупателя: Ваша добросовестность как покупателя может иметь значение. Если вы докажете, что не знали и не должны были знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, и предприняли все разумные меры для выяснения его правомочий на отчуждение, это может послужить основанием для защиты ваших прав (пункт 3.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22).
Проверка юридической чистоты: Перед покупкой необходимо провести тщательную юридическую проверку объекта недвижимости и продавца. Это включает в себя:
Запрос выписки из ЕГРН для проверки наличия обременений и истории перехода прав собственности.
Проверку наличия судебных дел в отношении бывшего мужа продавца, особенно связанных с банкротством или взысканием долгов.
Запрос информации о наличии возбужденных дел о банкротстве в отношении бывшего мужа продавца и его компаний.
Получение нотариального согласия бывшего мужа на продажу квартиры. Хотя это согласие получено, оно не гарантирует защиту от оспаривания сделки в случае банкротства.
Оценка рыночной стоимости: Покупка квартиры по рыночной цене является важным фактором. Если цена будет существенно занижена, это может стать основанием для оспаривания сделки как подозрительной.
Взаимодействие с банком: Поскольку квартира приобретается в ипотеку, необходимо получить согласие банка-кредитора на сделку. В случае, если квартира находится в залоге у банка, продажа возможна только с согласия залогодержателя (статья 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку (значок + под ответом)

Добрый день!

Виктор, в вашей ситуации преждевременен вывод, что квартира обязательно находится под существенным риском только потому, что бывший муж продавца — директор и участник проблемных ООО.

Банкротство компании не делает директора или участника автоматически личным должником. Для этого нужны отдельные основания: например, привлечение его к субсидиарной ответственности, поручительство, личные обязательства и т.п. Верховный Суд отдельно подчеркивает, что даже статус единственного участника и руководителя сам по себе недостаточен для возложения долгов общества на физлицо.

Вопрос с самой квартирой нужно проверить. Если ДДУ заключался и квартира оплачивалась в период брака за общие деньги, то то обстоятельство, что право собственности зарегистрировали только в 2023 году уже на жену, само по себе не делает квартиру ее личным имуществом. Верховный Суд исходит из того, что имущество, приобретенное в браке, является общим независимо от того, на кого оформлено, а последующая регистрация права после развода не меняет этот статус автоматически.

Если квартира действительно является общим имуществом бывших супругов и бывший муж впоследствии станет личным банкротом, его имущественная доля может учитываться в деле о банкротстве. П. 7 ст. 213.26 Закона о банкротстве прямо предусматривает реализацию общего имущества супругов/бывших супругов с передачей в конкурсную массу части выручки, приходящейся на должника.

Но и здесь нет правила «любую квартиру, проданную за три года до банкротства, заберут у покупателя». Для оспаривания сделки оцениваются цена, реальное поступление денег, наличие вреда кредиторам и осведомленность покупателя. Рыночная цена, ипотека, независимая оценка, нотариальное согласие бывшего мужа и прозрачный безналичный расчет заметно снижают риски, хотя полностью их не исключают. Ст. 61.2 Закона о банкротстве различает, в частности, неравноценные сделки и сделки, совершенные с целью причинить вред кредиторам.

Поэтому до сделки я бы проверил не только квартиру, но и личное положение бывшего мужа.