Здравствуйте. После развода осталась квартира, доли на двоих квартира в ипотеке. Предложил бывшей жене выкупить долю она согласилась но требует узаконить устную договоренность у нотариуса что она выплачивает ипотеку до конца года и после уплаты я переписываю свою долю на бывшую жену. Стоит ли идти к нотариусу или достаточно будет расписки?
Здравствуйте Пётр.
В Вашей ситуации я бы не ограничивалась распиской и не начинала сразу с предварительного договора купли-продажи доли.
Квартира приобретена в браке и находится в ипотеке, поэтому сначала необходимо правильно урегулировать имущественные отношения между супругами (или бывшими супругами) и отдельно учитывать права банка-залогодержателя.
Если брак еще не расторгнут, возможны два нотариальных варианта:
Брачный договор.
Он может быть заключен в любое время в период брака и позволяет установить иной режим собственности на квартиру, определить, кому она будет принадлежать, кто несет расходы по ипотеке и какие имущественные обязательства возникают между супругами. Брачный договор обязательно заключается письменно и удостоверяется нотариусом.
Соглашение о разделе общего имущества супругов.
Его также можно заключить еще в браке. Закон прямо допускает раздел имущества как во время брака, так и после развода. Такое соглашение также подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Если брак уже расторгнут, брачный договор заключить нельзя, поскольку он заключается между лицами, состоящими в браке либо вступающими в брак. В этом случае используется нотариальное соглашение о разделе имущества бывших супругов.
В таком соглашении можно подробно зафиксировать, например:
что бывшая жена до определенной даты полностью погашает оставшуюся задолженность по ипотеке;
какую сумму стороны считают ее вкладом в расчеты между собой;
что после полного погашения ипотеки и снятия обременения Ваша доля переходит к ней;
в какой срок оформляется переход права;
что происходит, если ипотека не будет погашена к установленной дате;
кто несет расходы по нотариусу и государственной регистрации.
Но есть принципиально важное ограничение.
Даже если Вы между собой договоритесь, что ипотеку дальше оплачивает только бывшая жена, это не освобождает Вас от обязательств перед банком, если Вы являетесь заемщиком или созаемщиком.
Перевод долга на другого должника допускается только с согласия кредитора. Без согласия банка такое условие будет действовать лишь во внутренних расчетах между Вами, но не изменит Ваших обязанностей перед банком.
Кроме того, поскольку квартира находится в ипотеке, ее отчуждение или изменение состава собственников во время действия залога по общему правилу требует согласия залогодержателя, если договором ипотеки не предусмотрено иное.
Поэтому наиболее безопасный порядок следующий:
сначала обратиться в банк и выяснить, допускает ли он изменение состава собственников или заемщиков и на каких условиях;
затем у нотариуса оформить либо брачный договор, либо соглашение о разделе имущества — в зависимости от того, состоит ли пара еще в браке и что именно они хотят урегулировать;
после погашения ипотеки и снятия обременения зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН в соответствии с достигнутым соглашением.
Если квартира уже зарегистрирована в долях по 1/2 на каждого, нотариусу нужно обязательно показать выписку ЕГРН и кредитный договор. Сам факт того, что доли уже указаны в реестре, влияет на конструкцию будущей сделки, поэтому здесь особенно важно не ограничиваться распиской.
Итого: расписки недостаточно. В Вашей ситуации нужен нотариальный документ, регулирующий имущественные отношения между супругами или бывшими супругами, плюс согласование с банком в той части, где затрагиваются ипотечный долг и заложенная квартира.
Здравствуйте, Петр!
Распиской я бы здесь не ограничивался. Она может подтвердить отдельные расчеты, но плохо защищает обе стороны в главном вопросе — обязанности передать 1/2 доли после погашения ипотеки.
Если сейчас в ЕГРН уже зарегистрировано по 1/2 каждому, то я бы обсудил с нотариусом не только соглашение о разделе, а прежде всего предварительный договор об отчуждении Вашей доли. В нем можно зафиксировать, кто и в каком размере погашает ипотеку, срок полного расчета, обязанность после снятия обременения оформить переход Вашей 1/2 и последствия, если одна из сторон передумает.
Саму долю до снятия ипотеки без согласия банка по общему правилу отчуждать нельзя. Но если переход права предусмотрен уже после полного погашения кредита и снятия залога, эта проблема отпадает. КонсультантПлюс
Перед нотариусом возьмите выписку ЕГРН и кредитный договор — важно также посмотреть, кто из Вас является заемщиком/созаемщиком и какая сумма ипотеки фактически остается.
***
Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.
