Собственник живет за границей уже давно и боится, что из-за того, что он поставит на учет моего супруга (на

Доброго дня!

Да, в описанной ситуации речь идет именно о миграционном учете по месту пребывания, а не о постоянной или временной регистрации по месту жительства («прописке»).

Такой учет фиксирует адрес фактического проживания иностранца и сам по себе не создает у него права собственности, доли, права распоряжения квартирой или права требовать ее передачи ему.

Закон определяет миграционный учет как фиксацию сведений о месте пребывания, а местом пребывания — помещение, где иностранный гражданин фактически проживает.

Постановка на миграционный учет не передает супругу никаких прав на квартиру. Он не становится собственником, нанимателем по социальному найму или участником долевой собственности.
Он не сможет самостоятельно продать, заложить квартиру, выделить долю или запретить собственнику распоряжаться ею.

Права на недвижимость и их переход подлежат государственной регистрации в ЕГРН, а переход права собственности при продаже регистрируется отдельно.
Собственник сможет продать квартиру.

Сам факт нахождения иностранного гражданина на миграционном учете не блокирует сделку.

Практически перед продажей желательно прекратить фактическое проживание арендатора и снять его с учета либо дождаться окончания указанного срока, а покупателю сообщить о наличии аренды и миграционного учета.

Здравствуйте Ирина.

Постановка Вашего супруга — гражданина Великобритании, имеющего ВНЖ в России, на миграционный учёт по месту временного пребывания в арендуемой квартире является законной процедурой, если он фактически проживает по этому адресу.

Сам по себе миграционный учёт носит учётный характер и не предоставляет иностранному гражданину право собственности на квартиру, долю в квартире либо какое-либо право распоряжаться недвижимостью.

Собственник после постановки иностранного гражданина на миграционный учёт сохраняет в полном объёме право владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, в том числе вправе её продать. Согласие поставленного на миграционный учёт иностранного гражданина для самой продажи квартиры не требуется.

Следует различать миграционный учёт и право пользования квартирой.

Право временно проживать в квартире возникает у нанимателя прежде всего на основании договора найма, заключённого с собственником. Поэтому для собственника важнее правильно оформить именно договор найма: указать конкретный срок проживания, лиц, которые вправе проживать вместе с нанимателем, порядок досрочного расторжения договора и обязанность освободить помещение после его прекращения.

Если договор найма будет продолжать действовать на момент продажи квартиры, смена собственника сама по себе, как правило, такой договор не прекращает — новый собственник становится наймодателем до окончания договора либо его прекращения в установленном порядке.

Что касается детей, сам факт постановки Вашего супруга на миграционный учёт не предоставляет ему права собственности на квартиру и не позволяет распоряжаться ею как своей.

Вопрос постановки детей на учёт или их регистрации регулируется отдельно и зависит, в частности, от гражданства детей, фактического проживания, содержания договора найма и установленного порядка подтверждения собственником проживания в квартире. Сам по себе миграционный учёт супруга не превращает квартиру в место, куда он получает право бесконтрольно регистрировать любых лиц.

Если собственник находится за границей, закон предусматривает специальные способы постановки иностранного гражданина на учёт. В зависимости от конкретной ситуации это может быть электронная процедура либо самостоятельная подача иностранным гражданином документов с подтверждением согласия собственника.

Поэтому для собственника эта процедура безопасна при двух условиях:

договор найма составлен корректно и ограничен конкретным сроком;

миграционный учёт оформляется именно как учёт по месту временного пребывания на период фактического проживания.

Сам миграционный учёт не создаёт у Вашего супруга права собственности и не препятствует последующей продаже квартиры.

При желании для собственника можно отдельно подготовить короткое письменное юридическое заключение именно по его квартире и договору найма, чтобы в нём были указаны срок проживания, порядок прекращения найма и отсутствие имущественных прав у нанимателя.