Как оформить право собственности на дачу, если участок числится за прежним владельцем?

Здравствуйте Ксения.

В Вашей ситуации отказ в предварительном согласовании участка, скорее всего, правомерен: если участок уже был предоставлен в собственность прежней хозяйке еще в 1993 году, муниципалитет не может повторно предоставить тот же земельный участок Вашей маме.

При этом сама садовая книжка и многолетняя уплата членских взносов не подтверждают право собственности на землю. Они подтверждают членство в СНТ и фактическое пользование участком, но не заменяют правоустанавливающий документ.

Сначала я бы рекомендовала заказать актуальную выписку из ЕГРН на участок и установить:

— кадастровый номер и точные границы участка;
— кто указан правообладателем;
— зарегистрировано ли право в ЕГРН или речь идет о ранее возникшем праве 1993 года;
— на основании какого документа участок был предоставлен прежней хозяйке.

Права на недвижимость, возникшие до введения современной системы государственной регистрации, признаются юридически действительными и без записи в ЕГРН. Это прямо предусмотрено ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

После этого возможны два основных варианта.

Если прежняя собственница жива и признает, что действительно продала участок Вашей маме в 1999 году, наиболее простой путь — оформить переход права сейчас надлежащим образом. Если она умерла, необходимо устанавливать ее наследников и решать вопрос уже с ними.

Если прежнего собственника или наследников найти невозможно либо они отказываются оформлять документы, тогда следует рассматривать судебный порядок.

С учетом того, что Ваша мама открыто и непрерывно пользуется участком около 27 лет, оплачивает взносы и считает участок своим, потенциально возможно ставить вопрос о признании права собственности по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ. Для недвижимости общий срок давностного владения составляет 15 лет.

Однако это не означает, что одного факта пользования участком 27 лет достаточно. В суде придется доказать именно владение участком как своим собственным, открыто, непрерывно и добросовестно. Верховный Суд указывает, что требования о признании права собственности по приобретательной давности рассматриваются в судебном порядке, а ответчиком обычно выступает прежний собственник имущества.

В качестве доказательств пригодятся:

— садовая книжка с 1999 года;
— квитанции об уплате членских и целевых взносов;
— документы СНТ о передаче участка Вашей маме;
— протоколы правления или общего собрания, если такие сохранились;
— справки СНТ о фактическом пользовании участком;
— документы об оплате электроэнергии и иных расходов;
— сведения о строительстве и содержании дома и других объектов;
— фотографии разных лет;
— показания соседей;
— любые документы или переписка с прежней хозяйкой, подтверждающие передачу участка в 1999 году.

Очень важно запросить архив СНТ и муниципальный архив. Нередко там сохраняются старые списки членов садоводства, постановления о предоставлении земли, заявления о выбытии прежнего владельца, протоколы о принятии нового члена СНТ и иные документы. Именно они могут существенно усилить позицию.

Перспектива судебного дела у Вас есть, поскольку срок фактического владения очень большой, но окончательно оценить ее можно только после изучения документа 1993 года, выписки ЕГРН и документов СНТ.

Поэтому я бы сейчас не продолжала оформлять участок через предварительное согласование, а сначала установила юридическую историю именно этого участка. Если подтвердится собственность прежней хозяйки и добровольно оформить переход невозможно, следующим шагом будет подготовка иска о признании права собственности, в том числе с рассмотрением основания приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ.

Ксения, добрый день! 

Я бы здесь уже не продолжал процедуру предварительного согласования участка. Если участок действительно был передан прежней хозяйке в собственность ещё в 1993 году, повторно предоставить его муниципалитет не может; ранее возникшее право сохраняет юридическую силу и без современной записи в ЕГРН.

Но у Вашей мамы есть потенциально сильная судебная позиция по приобретательной давности -ст. 234 ГК РФ: 27 лет открытого и непрерывного владения значительно превышают необходимый 15-летний срок.

Причём для Вашей ситуации особенно важно Постановление Конституционного Суда РФ N 48-П от 26.11.2020. КС указал, что если прежний правообладатель передал земельный участок другому лицу по сделке с намерением передать ему права, но оформление оказалось юридически недостаточным, это само по себе не препятствует признанию права по приобретательной давности.

Поэтому сейчас я бы собирал прежде всего доказательства именно передачи участка Вашей маме в 1999 году: архив СНТ, заявление прежней хозяйки о выбытии, протокол о принятии мамы в СНТ, старую садовую книжку, квитанции, возможную расписку, сведения о постройках и расходах на участок.

И обязательно получите выписку ЕГРН и копию документа 1993 года, на основании которого участок числится за прежней владелицей. После этого можно определить правильного ответчика и перспективу иска о признании права собственности.

Здравствуйте. То отказ в предварительном согласовании участка закономерен: раз земля с 1993 года находится в частной собственности прежней хозяйки, её нельзя оформить как государственную или муниципальную. Поэтому путь через предоставление участка из публичной собственности вам не подходит. Но это не тупик — у вашей мамы есть два реальных варианта: либо договориться с прежним собственником, либо оформить право через суд по приобретательной давности.

Теперь по сути.

Почему отказали. С 1999 года у вашей мамы нет письменного договора купли-продажи. По статье 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен быть заключён в письменной форме, а по статье 551 переход права собственности подлежит государственной регистрации. Раз ничего этого не было, юридически собственником осталась прежняя хозяйка, и участок из её собственности никуда не выбыл. Поэтому предварительное согласование, предусмотренное статьёй 39.14 Земельного кодекса РФ, для вашего случая не работает: оно применяется только к землям государственной или муниципальной собственности. Обжаловать этот отказ смысла нет.

Что можно сделать.

Первый вариант — попробовать найти прежнюю собственницу или её наследников. Это самый быстрый и дешёвый путь. Закажите выписку из ЕГРН на участок — в ней будет указан актуальный собственник и кадастровый номер. Если прежняя хозяйка жива и согласна, она может сама оформить переход права. Поскольку договор 1999 года отсутствует, проще всего заключить новый договор купли-продажи или дарения с текущей датой и подать его на регистрацию через МФЦ. Расходы минимальные: госпошлина за регистрацию права уплачивается в соответствии со статьёй 333.33 Налогового кодекса РФ (для граждан её размер составляет 2000 рублей, а с 2025 года — 4000 рублей), нотариус не обязателен. Если у прежней хозяйки не сохранились её правоустанавливающие документы, их можно восстановить через архив или Росреестр — это решаемо, но займёт время.

Второй вариант — если прежнюю собственницу найти не удалось, она отказывается или уже умерла, а наследники неизвестны. Тогда остаётся суд. Статья 234 Гражданского кодекса РФ предусматривает приобретательную давность: лицо, которое не является собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью как своей собственной в течение пятнадцати лет, может признать право собственности. При этом по пункту 4 той же статьи течение срока начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованиям прежнего собственника — то есть фактически нужно примерно 18 лет. Ваша мама пользуется участком 27 лет, платит взносы, и никто за это время права не предъявлял. Это сильная позиция: срок явно вышел, владение открытое, непрерывное и, судя по обстоятельствам, добросовестное — мама была уверена, что купила дачу.

Для суда нужно собрать доказательства: садовую книжку, квитанции об оплате членских взносов за все годы, справку из СНТ о том, что участок находится в её пользовании и она числится членом товарищества, показания соседей и председателя, фотографии, документы о постройках или посадках, если они есть. Ответчиком будет прежняя собственница или её наследники; если наследников не найти, суд примет меры к их розыску. Госпошлина рассчитывается от кадастровой стоимости участка — сумму подскажут в суде, но обычно это несколько тысяч рублей. После вынесения решения оно станет основанием для регистрации права в Росреестре, и ваша мама получит выписку уже на себя.

Чего делать не стоит. Не пытайтесь подать документы на регистрацию без суда или без участия прежнего собственника — будет отказ, потому что в ЕГРН значится другой правообладатель. И не ждите: хотя срока для подачи иска о приобретательной давности нет, лучше зафиксировать позицию сейчас, пока свидетели и документы доступны.

Итог: с учётом 27 лет открытого владения перспективы есть, но исход суда не гарантирован и будет зависеть от того, насколько убедительно вы докажете добросовестность, открытость и непрерывность владения. Суд может посчитать, что ваша мама знала об отсутствии государственной регистрации сделки, и тогда в иске откажут. Поэтому соберите максимум доказательств. Начните с выписки из ЕГРН и поиска прежней хозяйки. Если договоритесь — быстрее. Если нет — готовьтесь к судебному процессу, который может занять от полугода до года.