Что делать, если не возобновили регистрацию права собственности после исправления договора?

Здравствуйте, Елена!

Стагнация регистрационного процесса в органах Росреестра после предоставления скорректированной редакции договора купли-продажи свидетельствует о совершении вами критической процедурной ошибки, выраженной в невыполнении сопутствующего требования государственного регистратора об обременении объекта, либо в игнорировании заявительского принципа возобновления регистрационных действий.
С позиции материального права и положений Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация перехода прав — это строго регламентированный цикл, который не возобновляется автоматически по факту простой досылки документов через МФЦ. Вынесенное ведомством уведомление о приостановлении содержало в себе два самостоятельных правовых предписания, где помимо исправления дефектов самого договора купли-продажи (ДКП), регистратор прямо указал на необходимость инициирования процедуры регистрации ипотеки. Если расчеты между сторонами предполагают отсрочку, рассрочку платежа или использование заемных средств, то в силу статьи 488 Гражданского кодекса РФ возникает обременение (залог в силу закона), требующее подачи совместного заявления от залогодателя и залогодержателя. Досылка исправленного текста договора без одновременного предоставления этого заявления и без формирования специализированного Заявления о возобновлении государственной регистрации прав приводит к тому, что предоставленные материалы просто архивируются в системе в качестве дополнительных документов, а само регистрационное производство продолжает находиться в статусе заморозки. Обращайтесь ко мне в личный чат. Услуги в чате оплачиваются.
 

Здравствуйте. Если исправленный договор уже подан в МФЦ именно как дополнительный документ к ранее приостановленному заявлению, но регистрацию не возобновили, нужно проверить, поступил ли он в и устранена ли причина приостановления полностью. По ч. 10 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ после получения документов, устраняющих причину приостановления, течение срока регистрации должно возобновиться не позднее трех рабочих дней.

При этом из текста уведомления следует важный момент. предложил два варианта: либо привести договор купли-продажи в соответствие с законом, либо представить заявление залогодержателя или залогодателя о регистрации ипотеки. Поэтому нужно посмотреть, что именно было исправлено в договоре. Если после исправления из сделки по-прежнему возникает ипотека, одного нового текста договора может быть недостаточно и может ожидать заявление о регистрации ипотеки.

Если прошло более трех рабочих дней с момента поступления исправленного договора в, я бы сейчас получил в МФЦ расписку о принятии дополнительных документов и уточнил статус первоначального заявления. Если документы приняты, но дело не возобновлено, можно подать обращение в с номером первоначального заявления и потребовать указать, какая конкретно причина приостановления остается неустраненной.

Пришлите само уведомление о приостановлении и исправленный договор. Я посмотрю, устранено ли требование регистратора полностью и нужно ли дополнительно подавать заявление по ипотеке.

Здравствуйте, Елена!

Если Вы уже исправили договор и передали исправленный документ через МФЦ в рамках ранее приостановленной регистрации, сама по себе ситуация еще не означает, что нужно заново подавать весь пакет документов.

По закону после устранения причин приостановления течение срока государственной регистрации должно возобновиться не позднее трех рабочих дней с момента получения Росреестром документов, подтверждающих устранение этих причин.

Но здесь есть важный момент. В Вашем уведомлении указано два возможных способа устранения приостановления: либо привести ДКП в соответствие с законом, либо представить заявление о государственной регистрации ипотеки. Поэтому нужно проверить, действительно ли после исправления договора требование об ипотеке отпало.

Если из договора по-прежнему следует, что покупатель получает объект до полной оплаты его стоимости, может возникать ипотека в силу закона в пользу продавца. В таком случае одного исправленного ДКП может быть недостаточно и потребуется заявление о регистрации ипотеки.

При этом если Вы уже передали исправленный договор, а регистрация не возобновилась, я бы не стал подавать документы вслепую повторно. Сначала нужно установить, что именно Росреестр получил и какая причина приостановления считается неустраненной. Если представленные документы не устранили прежнюю причину либо выявилась новая причина, Росреестр должен сообщить об этом в установленном порядке.

Если хотите, пришлите мне в личном чате само уведомление о приостановлении и пункт ДКП, который Вы исправили. Я смогу посмотреть, что именно потребовал регистратор и достаточно ли сделанного Вами исправления.

Заранее благодарю Вас за оценку моего ответа.

Здравствуйте. Разберу ситуацию по существу — она типовая, и порядок действий здесь предписан законом достаточно жёстко.

Что произошло с точки зрения закона. Регистратор приостановил государственную регистрацию права (и, судя по тексту уведомления, ещё и ипотеки в силу закона в пользу банка). Приостановление — это не отказ, а пауза: по статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» она даётся для устранения причин, и после их устранения регистрация возобновляется. Ключевое: само по себе представление исправленного договора дело автоматически не «возобновляет» — регистратор должен увидеть, что причина устранена, и продолжить производство. Если он этого не сделал, значит либо документ поступил не тем путём, либо он счёл, что причина не устранена, либо истёк срок приостановления.

Почему исправленный договор мог «не сработать». Причин обычно три. Первая: договор в новой редакции не был подан через тот же МФЦ с заявлением о возобновлении/приобщении — регистратор просто не получил его в дело. Вторая: причина приостановления была не только в тексте договора, но и в отсутствии заявления о регистрации ипотеки — в уведомлении прямо два альтернативных требования, и если не закрыто второе, регистрация не возобновится, даже если договор идеален. Третья: срок приостановления истёк, и по статье 27 того же закона регистратор обязан был вынести отказ — тогда «возобновлять» уже нечего, нужно обжаловать отказ или подавать документы заново.

Теперь про сроки — их три, и они разные, не путайте.

Первый — срок самого приостановления по статье 26 Закона № 218-ФЗ. По общему правилу приостановление длится до устранения причин, послуживших основанием для него. Конкретные календарные сроки (один месяц, а по отдельным основаниям — до трёх) установлены не «по общему правилу», а для отдельных оснований, в том числе когда приостановление вводится по инициативе самого регистратора. Поэтому смотрите в своё уведомление: там указано основание и, если оно из числа «срочных», — дата, до которой нужно устранить причину. Именно от неё считается, есть ли у вас ещё время подать документы или дело уже закрыто.

Второй — тридцать дней на жалобу в апелляционную комиссию при управлении Росреестра по субъекту РФ. Это порядок статьи 11.2 Закона № 218-ФЗ (глава 2.1 того же закона). Жалоба подаётся в течение тридцати дней со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права, — то есть точкой отсчёта здесь служит момент, когда вы узнали об отказе или о нарушении, а не дата вынесения решения.

Третий — три месяца на оспаривание отказа в суде. Заявление подаётся в районный суд по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ, срок — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права. Этот срок пропускать нельзя, восстанавливается он только по уважительной причине.

Что делать по шагам.

Первое — получите на руки письменное уведомление о приостановлении (если его нет, закажите выписку и уведомления через МФЦ или личный кабинет на портале Росреестра). Именно из него видно: дата приостановления, основание, срок (если он установлен) и точный перечень причин и того, что именно требуется.

Второе — проверьте, какой из трёх сроков у вас течёт. Если срок приостановления ещё не истёк — вы в стадии устранения причин, обжаловать нечего, надо просто подать документы. Если истёк — по статье 27 Закона № 218-ФЗ регистратор выносит отказ; причём отказ вы можете получить и не дожидаясь истечения срока, если причина неустранима, — тогда сразу переходите к обжалованию.

Третье — подайте исправленный договор правильно. Через МФЦ подаётся заявление о возобновлении государственной регистрации с приложением договора в новой редакции (дополнительного соглашения либо договора в исправленной редакции) — в двух экземплярах, один из которых с отметкой остаётся у вас. Если причина касалась ипотеки — одновременно подаётся заявление залогодержателя (банка) или залогодателя о государственной регистрации ипотеки. Без заявления банка ипотека в силу закона не регистрируется, и это самостоятельное основание для отказа.

Четвёртое — если регистратор всё же вынес отказ. Отказ обжалуется двумя путями. Административный: жалоба в апелляционную комиссию при управлении Росреестра по субъекту — тридцать дней по статье 11.2 Закона № 218-ФЗ, отсчёт с момента, когда вы узнали о нарушении. Судебный: заявление об оспаривании отказа в районный суд по правилам главы 22 КАС РФ — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права. Эти сроки пропускать нельзя, они восстанавливаются только по уважительной причине.

Пятое — если срок приостановления ещё идёт, ничего обжаловать не нужно: достаточно устранить причину и подать документы. Отказ в этой ситуации был бы преждевременным.

Чего делать не надо. Не подавайте исправленный договор «просто так», без заявления о возобновлении — он может не попасть в дело. Не ждите, что регистратор сам отследит ваши действия. Не пропускайте срок приостановления: по его истечении дело закрывается отказом по статье 27 Закона № 218-ФЗ, и тогда всё начинается заново, включая госпошлину.

Какие документы понадобятся: уведомление о приостановлении; исправленный договор купли-продажи (или допсоглашение) в двух экземплярах; заявление о возобновлении регистрации; заявление банка о регистрации ипотеки, если причина в ней; квитанция об уплате госпошлины, если она платилась повторно; паспорта сторон. Всё подаётся через МФЦ.

Предварительный вывод: если срок приостановления не истёк — вы подаёте исправленный договор и заявление о возобновлении, и регистрация продолжается. Если истёк — обжалуете отказ в апелляционную комиссию Росреестра (тридцать дней по ст. 11.2) либо в суд (три месяца по гл. 22 КАС РФ).

Уточните одно: в уведомлении о приостановлении указано конкретное основание и, если оно из числа «срочных», — дата, до которой нужно устранить причины. Она ещё не прошла или уже прошла? От этого зависит, подаёте вы документы на возобновление или уже обжалуете отказ.