Должен ли продавец вернуть задаток в двойном размере при неодобрении ипотеки?

Question

2. Способ обеспечения исполнения обязательств: В соответствии со ст. 381 ГК РФ «Покупатель» передает «Продавцу» задаток в сумме: 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек 2.1. В случае неисполнения настоящего Договора по вине «Продавца» (включая нарушение гарантий, данных в настоящем Договоре), «Покупатель» вправе требовать от «Продавца» возврат задатка в двойном размере. 2.2.В случае неисполнения настоящего Договора по вине «Покупателя» (включая нарушение гарантий, данных в настоящем Договоре), «Продавец» вправе не возвращать задаток, полученный при подписании настоящего Договора. 2.3. Стороны предусмотрели, что если исполнение условий настоящего Договора, стало невозможным по независящим от сторон причинам (вина третьих лиц), то сумма задатка подлежит возврату «Покупателю» без начисления каких-либо процентов в течение 5 рабочих дней с момента, когда Основной договор должен был быть заключен. Я являюсь покупателем.Сделка основная должна быть 25.09.26.Сегодня мне звонит риэлтор и говорит, что продовцу не одобрили ипотеку на покупку новой квартиры и из за этого, мы на сделку не можем выйти и вернем Вам задаток не в двойном размере, так как действует (Вина третьих лиц-неодобрение ипотеки). Должны они мне вернуть в двойном размере задаток?

Алим Нагоев · Answer

Здравствуйте! По представленному предварительному договору у Вас есть основания требовать возврата задатка в двойном размере — 200 000 рублей. Неодобрение продавцу ипотеки для покупки другой квартиры само по себе не является объективной невозможностью продать Вам согласованную квартиру. Получение такой ипотеки в договоре не указано как условие основной сделки. Напротив, договор предусматривает оплату Вами 13 100 000 рублей собственными средствами, а также порядок погашения уже существующей ипотеки продавца в банке «Уралсиб» за счёт денег от продажи. Поэтому ссылка продавца на п. 2.3 договора о «вине третьих лиц» спорна. Отказ банка финансировать другую покупку относится к личным финансовым планам продавца и не лишает его юридической или фактической возможности исполнить обязательство перед Вами. При ответственности продавца п. 2 ст. 381 ГК РФ и п. 2.1 договора предусматривают возврат двойной суммы задатка. Простая сумма возвращается при объективной невозможности исполнения, за которую не отвечает ни одна сторона, — п. 1 ст. 381 и ст. 416 ГК РФ. Обратите внимание на существенное расхождение: в приложенном договоре основной договор должен быть заключён не позднее 18.09.2026, тогда как в вопросе Вы указываете 25.09.2026. Если срок переносился, сохраните письменное дополнительное соглашение или переписку, подтверждающую перенос. Это важно, поскольку по п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства по предварительному договору могут прекратиться, если до окончания установленного срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить. Сейчас рекомендую: 1. Письменно сообщить продавцу, что Вы готовы заключить основной договор на согласованных условиях и от сделки не отказываетесь. 2. Попросить дать письменный ответ о причине отказа и не подписывать соглашение о расторжении с формулировкой об отсутствии вины продавца либо о «вине третьих лиц». 3. Сохранить договор, расписку или банковский документ о передаче 100 000 рублей, переписку с продавцом и риелтором. 4. При окончательном отказе направить продавцу письменную претензию о выплате 200 000 рублей, сославшись на п. 2.1 договора и п. 2 ст. 381 ГК РФ. При отказе требование можно заявить в суде. Если для Вас важнее приобрести именно эту квартиру, п. 5 ст. 429 ГК РФ позволяет требовать понуждения продавца к заключению основного договора; срок обращения — шесть месяцев с момента неисполнения обязанности заключить договор. Итог: позиция о возврате только 100 000 рублей не бесспорна и, исходя из представленного договора, выглядит слабее Вашего требования о двойном задатке. Окончательная оценка зависит прежде всего от документов о переносе даты с 18 на 25 сентября и письменной фиксации отказа продавца. Если ответ оказался для Вас полезным и помог разобраться в ситуации, Вы знаете, что делать.

Станислав Ларин · Answer

Здравствуйте, Евгений Васильевич! По поводу ипотеки продавца я бы не считал ссылку на п. 2.3 убедительной. Отказ банка выдать продавцу кредит на покупку другой квартиры сам по себе не делает невозможной продажу квартиры Вам. Тем более приобретение продавцом другой недвижимости вообще не указано в предварительном договоре как условие Вашей сделки. Но в приложенном договоре есть более важный момент: основной договор должен был быть заключен не позднее 18.09.2026, тогда как Вы указываете дату 25.09.2026. По ст. 429 ГК РФ это существенно: после истечения установленного срока обязательства по предварительному договору при определенных обстоятельствах прекращаются. Поэтому сейчас принципиально важно установить, как именно была перенесена дата с 18 на 25 сентября. Если продавец письменно, в том числе в переписке, согласовал перенос, обязательно сохраните эти сообщения. Сам Ваш договор допускает электронный документооборот и юридически значимые сообщения. До 25 сентября я бы письменно зафиксировал продавцу: Вы от сделки не отказываетесь, готовы заключить основной договор на согласованных условиях 25.09 и не считаете отказ банка в финансировании другой квартиры основанием для применения п. 2.3. Не подписывайте соглашение, где указано, что сделка сорвалась по независящим от сторон причинам. Если перенос даты надлежащим образом подтверждается и продавец именно отказывается продавать квартиру, основания требовать двойной задаток действительно есть: по п. 2 ст. 381 ГК РФ сторона, получившая задаток и ответственная за неисполнение, уплачивает его в двойном размере. *** Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.