Вернуть задаток Вы вправе: перенос водопровода и кухни без разрешительных документов считается самовольным переустройством (ст. 29 ЖК РФ), а сокрытие этого дефекта возлагает ответственность за срыв сделки на продавца (ст. 381 ГК РФ). Но задаток автоматически не возвращается, и продавец попытается удержать деньги под предлогом Вашего отказа от покупки - причину срыва сделки и требование о возврате необходимо зафиксировать письменной претензией до истечения срока предварительного соглашения.
В детальном разборе подготовлю текст досудебной претензии о возврате денег со ссылками на строительные нормы и порядок её вручения продавцу - останется вписать данные соглашения и передать требование.
Здравствуйте!
Вы имеет полные законные основания вернуть задаток, так как продавец обязан передать товар (квартиру) свободным от прав третьих лиц и в надлежащем техническом и правовом состоянии. Незаконная перепланировка— это нарушение жилищного законодательства (ЖК РФ). Такую перепланировку во многих случаях узаконить в принципе невозможно.
Таким образом, Продавец скрыл факт незаконных изменений. В соответствии со ст. 381 ГК РФ, если обязательство не может быть исполнено по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны. Если же обязательство не исполнено по вине стороны, получившей задаток (продавца), она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Даже если в соглашении написано слово «задаток», суды часто трактуют его как аванс, если основной договор купли-продажи еще не был заключен. Аванс же является предоплатой и подлежит возврату в любом случае, если сделка не состоялась (как неосновательное обогащение).
Рекомендую направить продавцу письменную досудебную претензию с требованием вернуть деньги, сославшись на обнаружение скрытых неузаконенных изменений конструкции.
Запросить в БТИ или Росреестре техпаспорт/план квартиры, чтобы официально подтвердить несоответствие текущего состояния плану (если продавец откажется возвращать деньги мирно).
Если продавец добровольно не возвращает средства, подавать иск в суд о возврате неосновательного обогащения (или взыскании задатка ) и расторжении предварительного договора.
Если мой ответ был вам полезен, уделите, пожалуйста, полминуты -оставьте короткий отзыв или оценку под этим сообщением (значок +).
Здравствуйте. Перенос водостока, горячего и холодного водоснабжения — это переустройство, которое в силу статей 25 и 26 Жилищного кодекса РФ требует согласования с органом местного самоуправления и внесения изменений в технический паспорт. Если документов у продавца нет, такая перепланировка самовольная, и по статье 29 ЖК РФ он обязан привести квартиру в прежнее состояние либо узаконить её через суд, а до этого момента она не может свободно отчуждаться без рисков для покупателя. Перенос «мокрых зон» (кухни, санузла) над жилыми комнатами соседей, как правило, узаконить не удастся, поскольку это нарушает санитарные и строительные нормы, поэтому продавец, скорее всего, не сможет передать вам квартиру в том состоянии, на которое вы рассчитывали при заключении сделки.
Теперь о возврате денег. Если вы оформляли передачу средств как задаток, то есть заключили письменное соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ), и сможете доказать, что продавец не исполнил обязательство именно из-за незаконной перепланировки, то по пункту 2 статьи 381 ГК РФ можно требовать возврат задатка в двойном размере. Однако вину продавца и причинно-следственную связь между перепланировкой и невозможностью завершить сделку придётся доказывать в суде. Если же письменного соглашения о задатке нет или уплаченная сумма фактически является авансом, вы вправе вернуть её в одинарном размере как неосновательное обогащение на основании статьи 1102 ГК РФ.
Для возврата направьте продавцу письменное требование с описанием обнаруженной незаконной перепланировки и приложите копии документов, подтверждающих внесение средств. Если продавец откажет или проигнорирует обращение в течение разумного срока, подавайте иск в суд по месту жительства либо нахождения квартиры, приложив к нему выписку из ЕГРН и по возможности заказанную техническую документацию или акт управляющей компании о наличии самовольного переустройства. В суде нужно будет обосновать, был ли это задаток или аванс, а также доказать вину продавца в том, что сделка не состоялась из-за незаконной перепланировки.
Будет хорошо, если отметите ответ: другим с таким же вопросом это помогает найти разбор.
Здравствуйте, Валентина!
Перенос инженерных сетей, требующий изменения технического паспорта, является переустройством, а изменение внутренней планировки квартиры перепланировкой.
Отсутствие у продавца предъявленных Вам документов ещё не доказывает незаконность работ, поэтому до отказа от покупки письменно запросите документы о согласовании переустройства/перепланировки и их завершении.
Возможность вернуть деньги зависит прежде всего от содержания подписанного Вами соглашения. До изучения соглашения о задатке рекомендую не заявлять безусловный отказ от сделки, чтобы не создать продавцу основание ссылаться на утрату задатка.
Это предварительная оценка вашей ситуации. Для точного вывода по рискам и дальнейшим действиям необходимо изучение документов — такой разбор проводится в формате отдельной консультации.
При необходимости напишите в чат — Общаться в чате.
Здравствуйте. Вернуть задаток возможно, но нужно смотреть договор и что продавец сообщил о перепланировке до его внесения. Перенос водоснабжения, канализации и кухни может относиться к переустройству/перепланировке и требует согласования по ст. 25–26 ЖК РФ. Если документов нет, а этот существенный момент от вас скрыли, есть основания требовать возврат денег. Если неисполнение сделки произошло по вине продавца, задаток по ст. 381 ГК РФ может взыскиваться даже в двойном размере.
До отказа от сделки я бы письменно запросила у продавца проект и документы о согласовании перепланировки.
Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)
