Есть ли возможность снизить налоги, и аренду земли?

Question

Имеются следующие обьекты недвижимости: 51:20:0003183:199 - 965,2м 51:20:0003186:1147 - 1595,3 51:20:0003186:1144 - 1100,7 Разные свидетельства, но здание под одной крышей, единый комплекс (цех). Расположен на участке 51:20:0003186:177 51:20:0003186:563 - 1485 м Это дорога с площадкой (единое свидетельство), расположение на 2х участках (да, договор на 2 участка по одному объекту) 51:20:0003186:177 и 51:20:0003186:178 51:20:0003183:190 71,2 м цоколь (считай подвал) в офисном здании, расположение на участке 51:20:0003186:178 Поменялась в 2025 году методика начисления арендной платы, и отменили льготный выкуп объектов, плюс кадастром задрали цену (сейчас от кадастра считается аренда). Задача любыми путями снизить арендную плату по этим объектам. Суть в том, что кратно поднялась аренды земли, а обьекты простаивают, не приносят прибыли, и не продаются. 51:20:0003186:563 - дорога. Тут по участку (он в совместном) город отказывается снижать вид разрешенного, поэтому по дороге все ездят, а собственник платит по 200 тыр. в год, против 14 в прошлом, плюс обязан содержать и т.д. 51:20:0003183:190 71,2 м т.к. это фактически подвал, то и его кадастровая завышена, и в аренду он сдается очень дешево. Налог же как за помещение офисного центра. Есть ли возможность снизить налоги, и аренду земли? Дополнительные данные предоставлю. Прошу ознакомиться, оценить перспективу, и сказать с чего начинать (первые шаги). Методику начислений ранее инициативная группа обжаловала, но проиграла все суды.

Эрик Степанов · Answer

Здравствуйте.Перспектива снижения платежей есть, но повторно оспаривать методику целиком смысла мало. Основные направления здесь другие: снижение кадастровой стоимости участков 51:20:0003186:177 и:178, проверка правильности ВРИ и коэффициента по участку с дорогой, отдельно снижение кадастровой стоимости подвального помещения 71,2 кв. м и проверка оснований его налогообложения по кадастровой стоимости. Начинать нужно с договоров аренды, расчетов за 2024–2026 годы, выписок ЕГРН, сведений о кадастровой стоимости и письменного отказа администрации по дороге. После этого можно определить наиболее выгодный способ и посчитать реальный эффект. Можете написать мне в личный чат и прислать документы, посмотрю предметно.

Виктория Ключникова · Answer

Добрый день. Простой объектов, низкая доходность и невозможность продать недвижимость сами по себе не уменьшают ни аренду, ни налог. По аренде сначала запросите у Комитета имущественных отношений письменный расчёт по каждому участку: кадастровая стоимость, ВРИ, коэффициенты и основание расчёта. Для муниципальной земли Мурманска с 01.10.2025 действует Методика по решению Совета депутатов Мурманска № 14‑256. Для областной и неразграниченной земли применяется Постановление Правительства Мурманской области № 965‑ПП. Главный законный способ снизить аренду — уменьшить кадастровую стоимость участка. Если в кадастре неверны ВРИ, назначение, площадь, этаж, состояние или износ — заявление об исправлении ошибки по ст. 21 Закона № 237‑ФЗ. Если сведения верны, но кадастровая стоимость выше рыночной — отчёт оценщика и заявление в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» по ст. 22.1 Закона № 237‑ФЗ. По цоколю 51:20:0003183:190 если он фактически не офис, нужно исправлять характеристики в ЕГРН и оспаривать кадастровую стоимость. Низкая аренда сама по себе не доказывает завышение, нужен отчёт оценщика или доказательство ошибки. Налог на имущество можно снизить, только если: уменьшена кадастровая стоимость; или объект незаконно включён в перечень объектов, облагаемых от кадастровой стоимости. Основание: ст. 378.2 НК РФ и Закон Мурманской области № 446‑01‑ЗМО. По дороге 51:20:0003186:563 публичное использование дороги не освобождает арендатора от платы. Отказ изменить ВРИ можно оспорить только если нужный ВРИ допускается Правилами землепользования и застройки для этой зоны. Первый шаг: получить расчёты аренды и выписки ЕГРН на оба участка и все помещения; затем готовить заявление по ст. 21 либо отчёт оценщика и заявление по ст. 22.1 Закона № 237‑ФЗ. Буду благодарна за оценку!