Как продать дом, оформленный на физлицо, под семейную ипотеку?

Question

Дом оформлен на меня как на физ лице как мне его теперь правильно продать под семейную ипотеку пошагово

Ольга Чистякова · Accepted Answer

Евгений день добрый. Продать жилой дом под Семейную ипотеку напрямую от физического лица (гражданина) по общему правилу нельзя. Продавцом готового жилого дома или подрядчиком на строительство обязано выступать юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Продажа дома от обычного физического лица физлицу по этой программе допускается исключительно на вторичном рынке в тех регионах/городах, где официально зафиксирован низкий объем жилищного строительства, либо если покупателями выступают семьи с детьми-инвалидами (в определенных локациях). Во всех остальных случаях банк просто откажет вашему покупателю в одобрении объекта. Если ваш регион не относится к территориям с дефицитом застройки, у вас есть несколько вариантов продажи, один из них сработает если вы занимаетесь строительством домов на продажу профессионально, вы можете зарегистрировать ИП и совершить сделку по продаже дома. Если нужна подробная квалифицированная консультация — пишите в чат.

Эрик Степанов · Answer

Здравствуйте. Напишите, пожалуйста: 1) в каком регионе и населенном пункте находится дом; 2) вы сами построили дом и являетесь его первым собственником либо приобрели его уже готовым у другого лица?

Эрик Степанов · Answer

Если дом сейчас зарегистрирован в ЕГРН на вас как на обычное физическое лицо, продать его покупателю по стандартной «Семейной ипотеке» простым договором купли-продажи, как правило, нельзя. Действующая программа ориентирована на приобретение готового индивидуального жилого дома у застройщика. Например, ВТБ прямо допускает продавцом готового дома юридическое лицо либо ИП, который сам построил объект, является первым собственником и зарегистрирован с соответствующим строительным ОКВЭД. ДОМ.РФ также указывает, что базовая программа распространяется прежде всего на первичный рынок и строительство ИЖС через подрядчика с эскроу. Поэтому порядок такой. Сначала нужно проверить, проходите ли вы как застройщик-продавец готового ИЖС у конкретного банка. Если дом построили именно вы и вы первый собственник, можно рассматривать оформление статуса ИП со строительным ОКВЭД и аккредитацию объекта и продавца в банке. Но просто открыть ИП перед продажей недостаточно: банк проверяет историю строительства, право на участок, уведомления о строительстве и соответствии, дату регистрации дома и то, действительно ли продавец является его застройщиком. Искусственно оформлять документы задним числом нельзя. После подтверждения банком схема будет такой: регистрация или проверка статуса ИП и ОКВЭД, подготовка выписок ЕГРН на дом и участок, документов о строительстве и вводе дома, технического плана, проверка объекта банком, оценка дома, одобрение покупателя по семейной ипотеке, согласование банком проекта договора купли-продажи, подписание кредитного договора и ДКП, регистрация перехода собственности и ипотеки в Росреестре, после чего банк перечисляет вам деньги по предусмотренной им схеме расчётов. Если вы не являетесь первым собственником либо дом изначально не строился вами как застройщиком, перевод продажи на ИП проблему не решит. Отдельные исключения существуют, в частности для некоторых семей с ребёнком-инвалидом, поэтому после региона и истории дома можно определить рабочую схему именно для вашего объекта.

Юрий Ковалев · Answer

Здравствуйте. Вы продаёте дом как физическое лицо, а покупатель планирует оплатить его за счёт кредита по программе «Семейная ипотека». Для вас как для продавца это означает, что основная часть денег поступит не напрямую от покупателя, а от банка, и сделка будет проходить с дополнительными условиями, которые банк предъявляет к объекту недвижимости и порядку расчётов. Правовое обоснование Программа «Семейная ипотека» регулируется постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711. Она определяет, кто может быть заёмщиком (родитель ребёнка, рождённого с 2018 года, либо ребёнка-инвалида), требования к объекту (жилое помещение, пригодное для проживания) и допустимые цели кредита. Сам продавец не является стороной этой программы, но от её условий зависят параметры сделки: банк одобрит кредит только если дом соответствует его требованиям (обычно это капитальное строение с фундаментом, подключённое к коммуникациям, не признанное аварийным, с определённым годом постройки и т.п.). Продажа недвижимости регулируется главой 30 Гражданского кодекса РФ. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание или другое недвижимое имущество. Переход права собственности подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), и именно с момента такой регистрации у покупателя возникает право собственности. Поскольку покупка оплачивается кредитными средствами, на дом и земельный участок будет зарегистрирована ипотека в пользу банка. Для вас это означает, что вы получите деньги только после того, как регистрация перехода права и ипотеки будет завершена, поэтому расчёты обычно проводятся через аккредитив или номинальный счёт, чтобы вы не остались без оплаты, а банк — без залога. Если покупатель дополнительно использует материнский капитал, то в силу п. 1 ч. 3 ст. 7 и ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» эти средства могут направляться на уплату цены договора. Тогда в договоре купли-продажи появится условие о том, что после снятия обременения покупатель обязан выделить доли супругу и детям (ч. 4 ст. 10 того же закона). На ваши права продавца это прямо не влияет, но может увеличить сроки полного расчёта, так как часть денег (маткапитал) переводится Пенсионным фондом после регистрации права собственности покупателя. Также учитывайте налоговые последствия: если дом находился в вашей собственности менее минимального предельного срока (3 года или 5 лет в зависимости от оснований приобретения), то доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13%. Вы вправе уменьшить доход на сумму фактических расходов на приобретение дома или на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей (ст. 217.1, 220 Налогового кодекса РФ). Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего года, налог уплатить до 15 июля. Что делать по шагам 1. Подготовьте полный пакет документов на дом и земельный участок: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, технический план, межевание, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. 2. Уточните у покупателя, в каком банке он оформляет семейную ипотеку, и заранее передайте банку документы на дом для предварительного согласования объекта (банк может запросить отчёт об оценке, фотографии, техническое заключение). 3. Подпишите предварительный договор или соглашение о задатке, а затем основной договор купли-продажи, в котором пропишите условие об оплате через аккредитив или номинальный счёт и порядок перехода права после регистрации ипотеки в пользу банка. 4. После подписания договора подайте заявление на государственную регистрацию перехода права собственности и ипотеки в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде). После завершения регистрации банк перечислит вам деньги с аккредитива (обычно в течение 1–3 рабочих дней). Обратите внимание: если дом обременён вашей собственной ипотекой, сначала потребуется её погасить или получить согласие банка-залогодержателя на отчуждение, иначе сделка не пройдёт регистрацию. Если покупатель использует материнский капитал, дополнительно согласуйте с банком и Пенсионным фондом порядок перечисления этих средств, чтобы избежать задержки в расчёте. Если разбор пригодился, отметьте его — это подскажет людям с похожей проблемой, куда смотреть.

Василиса Меснянкина · Answer

Здравствуйте. Здесь сначала нужно уточнить важный момент: если дом уже оформлен на Вас как на физлицо и является «вторичкой», продать его именно по Семейной ипотеке можно далеко не всегда. Постановление Правительства РФ № 1711 предусматривает Семейную ипотеку прежде всего для приобретения жилья на первичном рынке. Готовый индивидуальный жилой дом обычно должен приобретаться у застройщика — юридического лица либо ИП, являющегося первым собственником и построившего дом в рамках предпринимательской деятельности. Обычный вторичный частный дом у физлица под программу, как правило, не подходит. Есть отдельные исключения, в том числе для определённых территорий. Статья 551 ГК РФ устанавливает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Поэтому просто составить договор и указать в нём «Семейная ипотека» недостаточно — банк сначала проверит продавца, дом и земельный участок на соответствие программе. Что делать пошагово: сначала покупателю нужно получить одобрение Семейной ипотеки именно на Ваш объект. Затем банк проверяет выписку ЕГРН на дом и землю, документы-основания собственности, отсутствие обременений и проводит оценку. После одобрения заключается договор купли-продажи, деньги обычно размещаются на аккредитиве, переход права регистрируется в Росреестре, после чего банк перечисляет Вам деньги. Если напишете регион, где находится дом, и когда/на каком основании Вы его оформили, можно точно проверить, подходит ли он под Семейную ипотеку и как провести сделку. могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)