Здравствуйте!
С даты полной оплаты по дду прошло более 5 лет?
У вас есть дети до 18 лет (студенты до 24 лет)?
Здравствуйте. Семейная ипотека сама по себе налоговых льгот при продаже не даёт: значение имеют срок владения квартирой, состав семьи и способ расчёта налоговой базы. Поскольку жильё у вас не единственное, минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ). Однако для квартиры, приобретённой по договору долевого участия, срок владения отсчитывается не с даты ввода дома, а с даты полной оплаты цены по договору (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому прежде всего уточните, когда вы полностью рассчитались по ДДУ: если прошло больше 5 лет, налог при продаже не возникает, и подавать декларацию 3-НДФЛ не нужно. Если же пятилетний срок ещё не истёк, переходим к другим основаниям.
Если с момента полной оплаты по ДДУ прошло менее 5 лет, налог по общему правилу платить придётся. Но есть исключение для семей с двумя и более детьми.
Правовое обоснование
1. Льгота для семей с двумя и более детьми.
Пункт 2.1 ст. 217.1 НК РФ освобождает доход от продажи жилья независимо от срока владения, если одновременно соблюдены условия:
— у вас (или у вашего супруга) есть двое и более детей не старше 18 лет, а если ребёнок учится очно — не старше 24 лет;
— кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей;
— в том же календарном году, в котором продана квартира, или до 30 апреля следующего года вы приобрели другое жильё большей площади или большей кадастровой стоимости.
Если все три условия выполнены, налог не возникает, и декларацию подавать не нужно.
2. Расчёт налога, если освобождение не применимо.
Если ни срок владения, ни льгота для многодетных не подходят, доход от продажи облагается НДФЛ. Доходом считается цена продажи по договору, но если она ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доход определяют как 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Из полученного дохода вы вправе вычесть фактические расходы на приобретение этой квартиры — сумму, уплаченную по договору долевого участия (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Это почти всегда выгоднее, чем фиксированный вычет в 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
3. Ставка налога.
С 2025 года к доходам от продажи имущества применяется двухступенчатая шкала: 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Пятиступенчатая шкала (18%, 20%, 22%) на продажу недвижимости не распространяется.
4. Декларация и уплата.
Если налог всё же возникает, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатить до 15 июля того же года (ст. 228, 229 НК РФ).
5. Важный нюанс с материнским капиталом.
Если при покупке использовался маткапитал, то по ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ вы обязаны были выделить доли всем детям и супругу после снятия обременения. Продажа квартиры без выделенных детских долей может быть признана недействительной, поэтому до сделки этот вопрос нужно урегулировать.
Что делать дальше
1. Проверьте дату полной оплаты по договору ДДУ: если прошло больше 5 лет — налог не платите и декларацию не подаёте.
2. Если 5 лет не прошло, проверьте условия льготы по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ: возраст и количество детей, кадастровую стоимость квартиры, планы по покупке нового жилья. При соблюдении всех условий налога тоже нет.
3. Если ни то, ни другое не подходит, соберите документы о расходах на приобретение (договор ДДУ, платёжные поручения) и рассчитайте налог: из цены продажи (но не менее 70% кадастровой) вычтите расходы, с положительной разницы посчитайте 13% (до 2,4 млн) и 15% с превышения.
4. Подайте декларацию до 30 апреля следующего года и уплатите налог до 15 июля, если он начислен.
