Правомерность проведения капремонта ТСЖ без утверждения сметы и экспертизы

Здравствуйте Оксана.

Обратиться в суд Вы можете, но сначала я бы получила документы по капитальному ремонту, поскольку отсутствие отдельно утверждённой собственниками сметы и подрядчика само по себе ещё не доказывает незаконность ремонта.

Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте дома, общее собрание собственников должно принять решение о проведении капитального ремонта и определить, в частности, перечень работ, предельно допустимую стоимость, сроки, источник финансирования, а также уполномоченных лиц на заключение договора и приёмку работ.

Поэтому необходимо посмотреть полный протокол ОСС. Если на собрании фактически утвердили только максимальную сумму, но не были определены другие обязательные условия, это уже может иметь существенное значение.

Отдельное предварительное экспертное заключение о необходимости замены стояков требуется не во всех случаях. То, что дому всего 16 лет, также само по себе не означает, что капитальный ремонт невозможен. Однако должны существовать документы, из которых понятно, почему потребовалась замена труб именно сейчас: акты осмотров, дефектные ведомости, сведения об авариях, техническом состоянии инженерных систем и т.п.

Сейчас рекомендую письменно запросить у ТСЖ:

протокол и бюллетени ОСС, на основании которого проводился ремонт;

смету и расчёт стоимости работ;

дефектную ведомость и акты обследования труб до ремонта;

договор с подрядчиком и все приложения к нему;

акты выполненных работ и приёмки;

платёжные документы;

документы о строительном контроле;

сведения о гарантийном сроке;

выписку обо всех операциях по специальному счёту капитального ремонта за период проведения работ.

Если речь действительно идёт о специальном счёте, собственник вправе получить информацию о поступлениях, остатке и операциях по этому счёту, в том числе запросив её у владельца специального счёта и банка.

После получения документов можно сравнить фактический объём работ, стоимость материалов и работ с тем, что оплачено со счёта. Если выявится существенное завышение стоимости, оплата невыполненных работ либо расходование денег без необходимого решения собственников, тогда уже можно предметно ставить вопрос о взыскании убытков и о законности действий органов ТСЖ.

Судебную строительно-техническую экспертизу можно просить назначить уже в ходе судебного дела. Для этого подаётся письменное ходатайство. Перед экспертом, например, можно поставить вопросы:

соответствуют ли фактически выполненные работы документам и актам приёмки;

каков фактический объём выполненных работ;

какова их обоснованная стоимость;

имеется ли завышение объёмов либо стоимости;

соответствуют ли выполненные работы техническим требованиям.

Если необходимо установить, была ли объективная необходимость полной замены стояков, такой вопрос также можно ставить, но после уже выполненного ремонта сделать ретроспективную оценку сложнее. Поэтому особенно важны документы и фотографии состояния труб до ремонта.

Экспертиза, как правило, платная. Если её просит одна сторона, суд обычно возлагает предварительную оплату на неё. При удовлетворении требований понесённые судебные расходы впоследствии можно просить взыскать с проигравшей стороны.

Кроме прокуратуры имеет смысл обратиться в государственную жилищную инспекцию с просьбой проверить соблюдение порядка принятия решения и использования средств капитального ремонта.

Я бы пока не подавала иск «вслепую». Сначала нужно получить протокол ОСС, договор, смету, акты и движение денег по специальному счёту. После этого будет понятно, что именно оспаривать и к кому предъявлять требования.

Если пришлёте протокол ОСС и документы по ремонту, можно проверить их и определить перспективный предмет иска, а также подготовить вопросы для судебной экспертизы.

Здравствуйте, Оксана!

Оксана, в суд обратиться можно, но сначала я бы проверил сам протокол ОСС и документы по списанию денег.

Если капремонт финансировался со специального счета, одного утверждения «максимальной суммы» недостаточно. Решением собственников должны быть определены также перечень работ, сроки, источник финансирования и уполномоченные лица на заключение договора и приемку работ — ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ.

При этом отсутствие отдельного решения ОСС именно по подрядчику или смете само по себе еще не доказывает нарушение.

До экспертизы я бы сначала получил протокол ОСС, договор с подрядчиком, смету, акты и выписку по спецсчету. Собственник вправе запросить сведения обо всех операциях по такому счету — ч. 7 ст. 177 ЖК РФ.

Закон — это инструмент. Задача юриста не просто назвать норму, а помочь человеку понять, как ею воспользоваться. Если после ответа Вам стало понятнее, что делать дальше, — значит, он выполнил свою задачу.

Исход здесь зависит от того, в чью пользу заявлять деньги. Если смета завышена и часть средств со спецсчёта ушла мимо работ, убытки причинены не лично вам, а товариществу: спецсчёт открыт на ТСЖ, и деньги на нём принадлежат собственникам сообща. Поэтому требование вернуть переплату лично вам оснований не имеет. Работает другая конструкция: член ТСЖ вправе от имени товарищества требовать возмещения убытков с того, кто ими распоряжался, включая председателя, пункт 1 статьи 65.2 ГК РФ. Взысканное возвращается на счёт ТСЖ, а не истцу. От этого зависит и предмет иска, и фигура ответчика, и вопросы эксперту: ставить надо не «завышена ли смета», а какова обоснованная стоимость фактически выполненных работ, потому что разница между ней и списанной со счёта суммой и есть размер убытков. Вы состоите в членах ТСЖ или являетесь только собственником помещения?