Стоит ли покупать строящееся жилье по договору уступки права требования?

Здравствуйте.

Покупать строящееся жильё по договору уступки права требования можно, это обычная и законная схема. Но рисков здесь больше, чем при покупке напрямую у застройщика, поэтому до оплаты необходимо проверить как сам объект и застройщика, так и первоначального участника долевого строительства.

В первую очередь нужно убедиться, что первоначальный ДДУ действительно зарегистрирован в ЕГРН и право требования принадлежит именно продавцу.

Уступка допускается после полной оплаты цены ДДУ первоначальным участником либо одновременно с переводом оставшегося долга на нового участника. Поэтому необходимо получить подтверждение расчётов с застройщиком и проверить, нет ли задолженности.

Сам договор уступки также подлежит государственной регистрации. Передавать продавцу всю сумму до регистрации уступки без безопасного механизма расчётов рискованно. На практике лучше использовать аккредитив или иной способ, при котором продавец получит деньги после государственной регистрации сделки.

Также необходимо проверить:

— не находится ли право требования в залоге у банка;
— не было ли оно ранее уступлено другому лицу;
— требуется ли согласие банка или застройщика по условиям первоначального ДДУ;
— нет ли судебных споров, банкротства или исполнительных производств в отношении продавца;
— семейное положение продавца и необходимость согласия супруга;
— сроки строительства и фактическое состояние дома;
— проектную декларацию и финансовое состояние застройщика;
— все дополнительные соглашения к первоначальному ДДУ.

Особенно важно посмотреть, как именно предлагается передать деньги и почему первоначальный дольщик продаёт объект до окончания строительства.

Уступка возможна с момента государственной регистрации ДДУ и до подписания передаточного акта на квартиру. Если акт уже подписан, речь должна идти уже не об уступке права требования по ДДУ, а о другой форме сделки.

Поэтому покупать по уступке можно, но я бы не рекомендовала подписывать договор и передавать деньги без предварительной проверки документов.

Если пришлёте первоначальный ДДУ, проект договора уступки и сведения об объекте, можно проверить конкретную сделку и указать её риски до оплаты.

Добрый день. Стоит, но с оговорками. Уступка (переуступка) по ДДУ — это законный механизм, урегулированный ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Но здесь вы покупаете не квартиру, а право требования на неё. И риски тут другие, чем при покупке напрямую у застройщика.

Главное, что нужно проверить перед сделкой: полностью ли оплачен первоначальный договор. Если цедент (продавец) заплатил не всё, остаток долга ляжет на вас. Застройщик может потребовать погашения и при отказе расторгнуть договор. Поэтому обязательно берите у продавца справку об отсутствии задолженности и акт сверки с застройщиком.

Второй момент — запрет на уступку в договоре. Некоторые застройщики прописывают в ДДУ, что переуступка возможна только с их письменного согласия. Такие условия нередко оспариваются как ущемляющие права потребителей, но нервы и время потратить придётся. Проверьте договор до сделки.

Третий риск — фигура продавца. Если он на грани банкротства или уже в процедуре, сделку могут оспорить как подозрительную. Право вернётся в конкурсную массу, а деньги вы будете взыскивать с цедента, что почти бесперспективно. Проверьте его по картотеке арбитражных дел, базе ФССП и ЕФРСБ.

И последнее: если застройщик обанкротится, вы получите право на возврат только той суммы, которая указана в ДДУ, а не той, что вы заплатили цеденту. Разницу, которая осела у продавца как его «заработок», вернуть практически невозможно .

Короткий вывод: уступка бывает выгодна по цене, но требует проверки чистоты конкретной сделки. Если хотите разобрать конкретный договор или продавца — напишите мне в личные сообщения. И если ответ был полезен, поставьте плюс.