Налогообложение и оформление договора безвозмездного пользования жильем с правом субаренды

     Добрый день.

     Налог с внереализационного дохода физ.лицо в данном случае не платит вне зависимости от того чужое он лицо или сын — ст.212 НК РФ, т.е. ни сын,.ни чужое лицо если они физ.лица и получают право пользования квартирой безвозмездно не платят. Далее продолжу по вопросам 

1) Должен ли сын платить внереализационный доход в виде рыночной стоимости аренды полученного в безвозмездное пользование имущества с него в размере 4% или как близкий родственник он не обязан платить этот налог?

 Добрый день! Налог с внереализационного дохода возникает у получателя ссуды если он ИП и применяет УСН ( ч. 3 ст. 346.11,  ст. 250 НК РФ) и соответственно не 13% а 6. Наличие родственных связей тут роли не играет

? Требуется какая-то нотариальная заверенность и на что её отсутствие или наличие влияет? Нужно ли каким-то

 нет, его можно оформить в простой письменной форме в т.ч. путем обмена подписанными сторонами документами, нотариальная форма тут не обязательна 

Имеет ли значение срок на который заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением? Как этот срок безвозмездного пользования коррелирует со сроком сдачи жилья в субаренду?

 срок договора ссуды ограничивает срок субаренды т.к. срок субаренды не может быть дольше чем срок основного договора.

1) Должен ли сын платить внереализационный доход в виде рыночной стоимости аренды полученного в безвозмездное пользование имущества с него в размере 4% или как близкий родственник он не обязан платить этот налог?

Здравствуйте.

Дело в том, что не зарегистрированные в качестве ИП физлица, которые получают в пользование имущество, не являются плательщиками НДФЛ с материальной выгоды. Это прямо вытекает их положений ст. 212 НК РФ.

2) Если ссудополучатель (НЕ родтсвенник или сын) будет сдавать в субаренду эту жилплощадь, вся ли полнота обязательств и последствий за их нарушения ложится на него или на собственника тоже может распространяться ответственность за какие-то нарушения?

Обязательства по договору с нанимателями несет ссудодатель, а не собственник квартиры. 

3) Как оформляется договор безвозмездного пользования жилым помещением с правом ссудополучателя сдавать жилое помещение по найму, если и владелец и ссудополучатель находятся не в РФ? Требуется какая-то нотариальная заверенность и на что её отсутствие или наличие влияет? Нужно ли каким-то образов уведомлять гос органы о наличии такого договора?

В гл 36 ГК РФ, регулирующей договора безвозмездного пользования (ссуды), требования о государственной регистрации для таких сделок с недвижимостью, отсутствуют, как и в Федеральном законе № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Поэтому простая письменная форма без чьего-либо уведомления.

4) Имеет ли значение срок на который заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением? Как этот срок безвозмездного пользования коррелирует со сроком сдачи жилья в субаренду?

Срок значения не имеет. Со сроком сдачи жилья внаем коррелирует в том смысле, что ссудополучаель не может передать прав больше, чем сам имеет. Т.е. срок безвозмездного пользования должен быть больше или равен сроку найма.

Даниил, здравствуйте.

Первая часть вашей конструкции неверна: налога с рыночной стоимости пользования квартирой не возникает ни у сына, ни у постороннего человека. Вторая верна по сути, но ставка там зависит не от родства, а от налогового статуса того, кто получает деньги от жильца.

Начну с того, что определяет ответы со второго вопроса по четвёртый. Субаренды в вашей схеме не будет.

Ссудополучатель не арендатор, и правила о субаренде на него не распространяются. Пункт 2 ст. 689 ГК РФ перечисляет, какие нормы об аренде применяются к договору ссуды: ст. 607, п. 1 и абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1 и 3 ст. 623. Пункт 2 ст. 615, который как раз и регулирует сдачу в субаренду, в этот перечень не включён. Право ссудополучателя передать квартиру третьему лицу из закона не вытекает вообще и существует только тогда, когда прямо записано в договоре ссуды.

Передаваться жильё будет по найму. Помещение предоставляется гражданину за плату по договору найма, а наймодателем выступает собственник либо управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Ссудополучатель с прописанным правом сдачи это и есть управомоченное лицо.

1) Налог с самого пользования квартирой.

Не платит ни один из двоих. Перечень случаев материальной выгоды в ст. 212 НК РФ закрытый, безвозмездное пользование имуществом физическим лицом в него не входит. Родство на результат не влияет. Названные вами 4% относятся к другому налогу и к другой базе, к деньгам, которые самозанятый получает от жильца, а не к факту пользования квартирой.

2) На ком обязательства и ответственность.

Договор найма заключает ссудополучатель, он же отвечает перед жильцом и платит налог с платы. Но собственник из картины не исчезает: бремя содержания помещения остаётся на нём (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ), как и обязанность поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и соблюдать права соседей (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Главный риск собственника лежит не в налогах, а в тексте договора ссуды. Если право сдавать внаём в нём не записано, жилец вселён без основания, и разбираться с этим придётся собственнику.

3) Форма договора и уведомление государственных органов.

Глава 36 ГК РФ не требует для ссуды ни нотариальной формы, ни регистрации, достаточно простой письменной. Нотариальное удостоверение добровольное: оно укрепляет доказательства, но на действительность договора не влияет. Нахождение обеих сторон за границей формы не меняет.

Уведомлять государство придётся, но не о ссуде. Ограничение права собственности, возникающее из договора найма жилого помещения на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Если жилец въедет на год или дольше, в Росреестр идти нужно, и заявление подаёт сторона договора найма. При сроке найма меньше года регистрации нет.

4) Сроки.

Ссуду можно заключить без указания срока. Тогда каждая сторона вправе отказаться от неё в любое время, известив другую за месяц, если в договоре не написан иной срок извещения (п. 1 ст. 699 ГК РФ). Наём ограничен пятью годами, а если срок в нём не указан, он считается пятилетним (п. 1 ст. 683 ГК РФ). За срок ссуды наём выйти не может: полномочие ссудополучателя сдавать квартиру живёт ровно столько, сколько действует его собственный договор с собственником.

Здесь спрятана вторая ловушка. Ст. 618 ГК РФ, по которой при досрочном прекращении аренды субарендатор вправе требовать договор напрямую с собственником, к ссуде не применяется: её нет в перечне п. 2 ст. 689 ГК РФ. Что происходит с наймом, если ссуда прекратится раньше, придётся прописывать в обоих договорах самостоятельно.

Держится эта конструкция не на налоговой части, а на договорной: право сдачи, срок ссуды, судьба найма при её прекращении. Свести два договора так, чтобы они не противоречили друг другу, это уже отдельная работа с текстом.

Здравствуйте, Даниил.

1) Должен ли сын платить внереализационный доход в виде рыночной стоимости аренды полученного в безвозмездное пользование имущества с него в размере 4% или как близкий родственник он не обязан платить этот налог?

 Нет, не должен, так как плательщиками внереализационного дохода являются ИП и организации, каковым ссудополучатель не является.

Понятие «внереализационные доходы» установлено статьей 250 НК РФ. Нормы этой статьи находится в главе 25 НК РФ «Налог на прибыль организаций» и применяются именно для целей исчисления налога на прибыль.

Плательщиками налога на прибыль являются организации — российские юридические лица и предусмотренные НК РФ иностранные организации. Физические лица сами по себе плательщиками налога на прибыль организаций не являются, за исключением физических лиц, зарегистрированных в качестве ИП.

Глава 25 НК РФ применяется также и при применении УСН индивидуальными предпринимателями.

Для физических лиц действует иной налоговый режим — НДФЛ.

Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения является доход, полученный физическим лицом от соответствующих источников.

Ст. 210 НК РФ устанавливает правила формирования налоговой базы по НДФЛ.

Следовательно, нельзя механически переносить классификацию доходов из главы 25 НК РФ на физическое лицо и утверждать, что оно получило именно «внереализационный доход» в смысле статьи 250 НК РФ.

2) Если ссудополучатель (НЕ родтсвенник или сын) будет сдавать в субаренду эту жилплощадь, вся ли полнота обязательств и последствий за их нарушения ложится на него или на собственника тоже может распространяться ответственность за какие-то нарушения?

 Большинство вопросов, связанных с правоотношениями с нанимателями — это обязательства ссудополучателя. Исключения — вопросы возмещения вреда вследствие, например, залива квартиры. В этом случае к делу привлекается и собственник квартиры.

В судебной практике применяется общий принцип: собственник жилого помещения обязан содержать его в надлежащем состоянии и соблюдать права соседей (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Верховный Суд РФ указывал, что договорные отношения с лицом, фактически допустившим повреждение имущества, сами по себе не всегда освобождают собственника от ответственности перед потерпевшим (см. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 сентября 2017 г. N 50-КГ17-21)

3) Как оформляется договор безвозмездного пользования жилым помещением с правом ссудополучателя сдавать жилое помещение по найму, если и владелец и ссудополучатель находятся не в РФ? Требуется какая-то нотариальная заверенность и на что её отсутствие или наличие влияет? Нужно ли каким-то образов уведомлять гос органы о наличии такого договора?

 Ст. 689 ГК РФ определяет договор ссуды и устанавливает, какие нормы об аренде применяются к нему. В числе этих норм ст. 609 ГК РФ о форме договора аренды не названа. Поэтому требования ст. 609 ГК РФ о гос.регистрации договора найма свыше года автоматически к обычному договору ссуды квартиры не применяются. Договор безвозмездного пользования заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требует. 

4) Имеет ли значение срок на который заключается договор безвозмездного пользования жилым помещением? Как этот срок безвозмездного пользования коррелирует со сроком сдачи жилья в субаренду?

 Имеет, поскольку наймодатель, владеющий квартирой по договору ссуды, не может передать нанимателю больше прав, чем имеет сам.

Для найма жилого помещения действует ст. 671 ГК РФ: наймодателем может быть собственник либо управомоченное им лицо.

Наниматель при этом не приобретает самостоятельного права владеть квартирой перед собственником только потому, что в его договоре ссуды нанимателем указан более поздний срок. Собственник вправе требовать возврата квартиры от ссудополучателя, а при отсутствии добровольного освобождения — разрешать вопрос о выселении/освобождении помещения в судебном порядке.

Комплексная подробная консультация по вопросу сдачи в найм квартиры возможна индивидуально в чате.

С уважением

Здравствуйте, Даниил
«Внереализационный доход по рыночной стоимости аренды» у обычного физлица автоматически не возникает. Ст. 250 НК РФ, на которую обычно ссылаются при безвозмездном пользовании, находится в гл. 25 «Налог на прибыль организаций» и применяется также, например, при УСН через специальные нормы, но не является правилом расчета НДФЛ обычного гражданина.  Поэтому утверждение, что ссудополучатель-физлицо обязательно должен платить 13% от рыночной аренды, а затем еще 13% с получаемой платы, не совсем корректно.

1. По сыну-самозанятому. Получение квартиры от отца в безвозмездное пользование само по себе не является доходом от реализации, облагаемым НПД. По ч. 1 ст. 6 ФЗ № 422-ФЗ объект НПД — «доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав)».

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 04.08.2026) «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“

Статья 6. Объект налогообложения
1. Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

Поэтому 4% с условной рыночной стоимости квартиры платить не нужно. Родство здесь для НПД принципиального значения не имеет. При этом гражданин РФ, даже являясь налоговым нерезидентом, вправе применять НПД к доходам от сдачи находящегося в РФ жилья — ФНС это прямо подтверждает.  Если сын по договору ссуды получает право самостоятельно сдавать квартиру и оставлять арендную плату себе, с фактически полученной платы он сможет платить НПД: 4% при сдаче физлицам, 6% — организациям/ИП, согласно ст. 10 ФЗ № 422-ФЗ.

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 04.08.2026) „О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход»

Статья 10. Налоговые ставки

Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах:

1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам;

2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам.

Важно не оформлять сына как агента, комиссионера или поверенного собственника: п. 5 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422-ФЗ запрещает НПД для деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам.

Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ (ред. от 04.08.2026) «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“

2. Не вправе применять специальный налоговый режим:

5) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части;

То есть безопаснее конструкция: отец передал сыну квартиру в безвозмездное пользование и прямо разрешил от своего имени заключать договоры найма и получать доход в свою пользу.
2. По второму вопросу. Юридически это лучше называть не «субарендой», а сдачей жилого помещения внаем управомоченным собственником лицом. П. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет наймодателем «собственника жилого помещения или управомоченное им лицо».

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

 Если ссудополучатель заключает договоры найма от собственного имени, основные договорные обязанности перед жильцами лежат на нем. Но полностью исключить собственника из рисков нельзя: собственник сохраняет обязанности собственника по ч. 3–4 ст. 30 ЖК РФ, а по ст. 697 ГК РФ ссудодатель при определенных обстоятельствах отвечает за вред третьим лицам, причиненный использованием вещи. 

»Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 04.08.2026) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2026)
ЖК РФ Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)

ГК РФ Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи

Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

 В договоре ссуды поэтому нужно отдельно распределить коммунальные расходы, ремонт, ущерб, претензии жильцов, ответственность за соблюдение правил дома и право собственника на регресс.
3. По третьему вопросу. Нотариус для обычного договора безвозмездного пользования квартирой не требуется. Я рекомендую простую письменную форму с максимально подробными условиями. Находясь за границей, стороны могут подписать бумажные оригиналы и обменяться ими курьером либо заключить договор электронно: п. 2 ст. 434 ГК РФ допускает как один электронный документ, так и обмен электронными документами, а п. 1 ст. 160 ГК РФ допускает технический способ, позволяющий достоверно определить подписанта.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 10.06.2026)
ГК РФ Статья 434. Форма договора

2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 10.06.2026)
ГК РФ Статья 160. Письменная форма сделки

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Нужно ли ставить печать на договореКакие последствия влечет совершение сделки без договора в виде одного документа

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Обычную квартиру по договору ссуды регистрировать в Росреестре и уведомлять ФНС только из-за существования договора не требуется: специальные правила госрегистрации ссуды предусмотрены, в частности, для объектов культурного наследия.  Но если ссудополучатель затем заключит договор найма жилья на год и более, возникшее обременение должно регистрироваться — п. 2 ст. 674 ГК РФ, причем Росреестр потребует документ, подтверждающий право несобственника выступать наймодателем — ч. 5 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)
ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2026) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2026)
Статья 51. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) недвижимым имуществом

5. На государственную регистрацию найма жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом, представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора, если наймодателем не является собственник такого жилого помещения.

4. Четвертый вопрос. Срок имеет большое значение. Я бы заключал договор ссуды на определенный срок и прямо устанавливал, что ссудополучатель вправе заключать договоры найма только в пределах срока ссуды. Иначе получится ситуация, когда право сына на квартиру уже прекратилось, а договор с жильцом еще действует. Если договор ссуды бессрочный, п. 1 ст. 699 ГК РФ позволяет любой стороне отказаться от него, как правило, предупредив другую сторону всего за месяц. 

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)
ГК РФ Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Сам договор найма жилого помещения не может превышать 5 лет — п. 1 ст. 683 ГК РФ; если срок не указан, он считается заключенным на 5 лет. Ст. 683 ГК РФ

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 09.06.2026)
ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
 
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наиболее чистая конструкция в Вашем случае — собственник заключает с сыном договор безвозмездного пользования с прямым правом сына от своего имени сдавать квартиру физическим лицам, самостоятельно определять условия найма и получать всю плату в свою собственность. Сын как самозанятый выдает чеки через «Мой налог» и платит 4% с реально полученной арендной платы. «4% от рыночной стоимости безвозмездного пользования» платить не требуется. Для неродственника без НПД полученная им плата за сдачу жилья будет уже облагаться НДФЛ в общем порядке; ст. 250 НК РФ и расчет второго налога с условной рыночной аренды к обычному физлицу автоматически применять нельзя.

В таком договоре особенно важно правильно прописать право дальнейшей сдачи, принадлежность получаемых денег и отсутствие агентских отношений с собственником — иначе налоговая квалификация может получиться совсем другой.
Понимаю, что возможно такой объем информации покажется сложным для восприятия и понимая. Вы можете написать мне в личный чат и проведем с Вами персональную консультацию.