Что делать, если застройщик задерживает сдачу жилья на 8 месяцев?

Добрый день!

Если задержка уже 8 месяцев, не ждите обещаний застройщика: фиксируйте просрочку, направляйте претензию и одновременно обращайтесь в банк и региональный стройнадзор. Дальневосточная ипотека не лишает вас прав дольщика и сама по себе не отменяет обязанность платить банку, поэтому важно отдельно просить банк о временном решении по платежам.

Проверьте дату именно передачи квартиры, а не только дату сдачи дома. Она указана в зарегистрированном ДДУ. Просрочка начинается со следующего дня после этой даты.

По 214-ФЗ срок передачи должен быть указан в ДДУ, а при нарушении гражданину положена неустойка в двойном размере по установленной формуле.
 

Взыскать неустойки за просрочки в договоре ЖДУ условия прописаны

Здравствуйте. Ситуация неприятная, но правовых инструментов у вас достаточно, и платный юрист для первого шага не обязателен — большую часть можно сделать самому.

Что говорит закон. Ваши отношения с застройщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. По ч. 2 ст. 6 этого закона застройщик обязан передать объект не позднее срока, указанного в договоре, а за нарушение срока платит неустойку: 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки, а если участник — гражданин, то в двойном размере. То есть для вас формула такая: цена договора × 1/300 × ставка ЦБ × 2 × количество дней просрочки. Считать нужно со дня, следующего за днём, указанным в договоре как срок передачи, и по день фактической передачи (если ещё не передали — по день расчёта или по день вынесения решения).

Важный момент: из периода просрочки исключаются периоды моратория, которые Правительство РФ вводило постановлениями (2020, 2022-2024 годы). Их нужно проверить именно на ваши даты и в расчёте сделать оговорку — иначе цифра будет завышена и суд её срежет.

Сверх неустойки по ст. 10 ФЗ-214 вы вправе требовать возмещения убытков. Съём жилья — как раз такие убытки, но их надо доказать: договор найма, расписки или платёжные документы об оплате, и главное — причинно-следственная связь (что снимаете именно потому, что свою квартиру не отдают). На практике суды взыскивают такие расходы, когда есть письменные доказательства оплаты и разумность суммы.

Поскольку вы гражданин и покупали для личных нужд, к вашим отношениям применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной ФЗ-214. Это даёт вам компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП) и штраф 50% от присуждённого в вашу пользу (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП). Это подтверждено постановлением Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17: к договору долевого участия, заключённому гражданином для личных нужд, ЗоЗПП применяется в части, не урегулированной ФЗ-214, — отсюда и штраф, и моральный вред, и право подать иск по своему месту жительства.

Про семейную ипотеку. Программа «Семейная ипотека» установлена постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711. Просрочка застройщика сама по себе не влияет на ваши обязательства перед банком: кредитный договор — отдельные отношения, и платить по нему нужно, иначе вырастут проценты и появится просрочка уже у вас. Но если из-за задержки вы несёте дополнительные расходы (съём), их можно предъявить застройщику как убытки. Если в квартире использован материнский капитал, помните: по п. 1 ч. 3 ст. 7 и ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ маткапитал можно направить на первоначальный взнос и на погашение основного долга и процентов по жилищному кредиту, не дожидаясь трёхлетия ребёнка, а после снятия обременения вы обязаны выделить доли супругу и всем детям (ч. 4 ст. 10 того же закона) — это отдельное обязательство, о нём лучше не забывать заранее.

Что делать по шагам.

1. Направьте застройщику письменную претензию с требованием выплатить неустойку за просрочку и возместить убытки (съём жилья). Составьте её в двух экземплярах, отправьте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на юридический адрес из договора — по ст. 165.1 ГК РФ и разъяснениям постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 письмо считается доставленным, даже если застройщик его не получил. Сохраните опись и квитанцию.

2. Если в течение разумного срока (обычно 10-30 дней) ответа нет или отказ — подавайте иск в суд. По искам потребителей госпошлина с вас не взимается (ст. 17 ЗоЗПП, ст. 333.36 НК РФ), иск можно подать по вашему месту жительства. В иске соедините: неустойку по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214, убытки по ст. 10 ФЗ-214, моральный вред и штраф по ЗоЗПП. Расчёт неустойки приложите отдельным документом.

3. Соберите доказательства: договор долевого участия, платёжные документы, договор найма жилья и документы об оплате, переписку с застройщиком, справку банка об остатке долга. Всё, что подтверждает ваши расходы и срок передачи.

4. Сроки. Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ), по требованиям о неустойке он течёт отдельно по каждому дню просрочки, поэтому тянуть не стоит. Срок применяется судом только по заявлению ответчика (постановление Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43), но лучше не рисковать.

Чего делать не надо. Не прекращайте платить по ипотеке в одностороннем порядке — это ударит по вам, а не по застройщику. Не соглашайтесь на устные обещания и не подписывайте дополнительные соглашения о переносе срока передачи без компенсации — это может лишить вас права на неустойку за уже прошедший период. И не завышайте неустойку в расчёте: суд может снизить её по ст. 333 ГК РФ (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), причём для гражданина-потребителя снижение возможно, но не автоматически.

Если застройщик будет спорить, ссылаясь на объективные причины (пандемия, санкции), — суд оценит, попадают ли эти обстоятельства в периоды моратория; за их пределами ссылки на «сложности» сами по себе неустойку не отменяют.