Можно ли безвозмездно уступить права по ДДУ отцу после погашения ипотеки?

Question

Являюсь участником ДДУ на квартиру в Москве в новостройке. Передача квартиры по акту-приёма передачи ещё не состоялась. По моему ДДУ крайний срок передачи квартиры - 31 декабря 2026 года. Квартира приобреталась с использованием семейной ипотеки. Я планирую полностью погасить ипотечный кредит собственными средствами, после чего дождаться снятия записи об ипотеке/залоге права требования в ЕГРН. После полного погашения ипотеки хочу безвозмездно передать права по ДДУ своему отцу. Отец является гражданином Республики Беларусь. Он не является заёмщиком по моей ипотеке. После уступки отец должен стать участником ДДУ, принять квартиру от застройщика по акту и впоследствии зарегистрировать право собственности на квартиру на себя. Прошу ответить на следующие вопросы: 1. Правильно ли я понимаю, что до подписания акта приёма-передачи я не являюсь собственником самой квартиры, а владею правом требования по ДДУ? 2. Если я полностью погашу ипотеку, какие именно действия необходимо выполнить для прекращения залога права требования по ДДУ? Достаточно ли погашения кредита или необходимо дождаться внесения соответствующей записи в ЕГРН? 3. После полного погашения ипотеки и снятия залога смогу ли я безвозмездно уступить отцу право требования по ДДУ без участия банка? 4. Нужно ли после погашения ипотеки получать отдельное письменное согласие банка на уступку, если запись о залоге права требования уже погашена в ЕГРН? 5. Нужно ли согласие застройщика на такую безвозмездную уступку, если стоимость ДДУ мной полностью оплачена? 6. Как правильно юридически оформить передачу отцу: договор безвозмездной уступки права требования по ДДУ, договор дарения имущественного права или другой документ? 7. Нужно ли регистрировать такую уступку в Росреестре? Каков порядок регистрации и какие документы потребуются? 8. Возникнет ли у меня или у отца НДФЛ при безвозмездной уступке права требования по ДДУ? 9. Имеет ли значение для налоговых последствий то, что отец является гражданином Республики Беларусь и может являться налоговым нерезидентом РФ? 10. Если НДФЛ у отца не возникает, нужно ли ему подавать декларацию 3-НДФЛ или каким-либо образом уведомлять ФНС о получении права требования?

Ольга Чистякова · Accepted Answer

Добрый день. 1. Да, верно. До момента подписания передаточного акта и регистрации права собственности в ЕГРН самой квартиры как объекта гражданских прав еще юридически не существует. В соответствии со ст. 4 и ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», дольщик обладает не правом собственности на недвижимость, а правом требования к застройщику передать ему объект в будущем. Вы будете передавать отцу именно имущественное право (право требования), а не саму квартиру. 2. Просто выплатить деньги недостаточно. Необходимо дождаться официального погашения записи о залоге в ЕГРН. Согласно ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», регистрационная запись об ипотеке погашается органом регистрации прав (Росреестром) в течение 3 рабочих дней на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо заявления банка (если выдавалась электронная закладная). https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/ После перевода последнего платежа банк сам (обычно в течение 14–30 дней) направляет в Росреестр заявление о снятии обременения. До тех пор, пока в ЕГРН не появится отметка о прекращении залога права требования, Росреестр приостановит любую сделку по уступке. Вы должны получить выписку из ЕГРН, где в графе «Обременения» будет пусто.

Ольга Чистякова · Answer

3. Сможете. Участие банка больше не потребуется, а гражданство отца роли не играет. Как только запись о залоге в ЕГРН погашена, обязательства перед банком прекращаются в силу ст. 352 ГК РФ. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/79236eefe7413756e6e909f8ff7ac54a11586d4e/ Вы становитесь полноправным и единоличным владельцем права требования. Если говорить о безвозмездности, то такая сделка называется договором цессии (уступки права требования) на безвозмездной основе (по сути — дарение прав). Тот факт, что отец — гражданин Республики Беларусь, не препятствует сделке. 4.Нет, никаких согласий, справок или разрешений от банка получать не нужно. Залог прекратился в силу закона, банк перестал быть залогодержателем вашего права требования и потерял какой-либо правовой контроль над вашим ДДУ. Для Росреестра единственным маркером является отсутствие обременения в системе ЕГРН.

Ольга Чистякова · Answer

как правильно юридически оформить передачу отцу: договор безвозмездной уступки права требования по ДДУ, договор дарения имущественного права или другой документ? Договор безвозмездной уступки прав требований (цессии) по договору участия в долевом строительстве. В силу п. 1 ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне имущественное право (требование) к третьему лицу. В тексте договора обязательно должно быть прямо указано, что уступка является безвозмездной, а цедент (вы) не требует от цессионария (отца) какой-либо оплаты или встречного обязательства. Если это не прописать, сделка может быть признана незаключенной или оспорена. Государственная регистрация в Росреестре обязательна. Без нее сделка не считается заключенной для третьих лиц.

Ольга Чистякова · Answer

Налог НДФЛ не возникнет ни у вас, ни у вашего отца. По общему правилу, получение в дар имущественного права признается доходом в натуральной форме. Однако в силу абзаца 2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Дети и родители прямо признаются близкими родственниками. Нет, ни вам, ни отцу подавать декларацию 3-НДФЛ или как-то специально уведомлять ФНС не нужно. В соответствии с п. 4 ст. 229 НК РФ, налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 НК РФ. Росреестр автоматически передает данные о сделке в ФНС. Если налоговая инспекция пришлет отцу запрос с требованием пояснить доход, ему нужно будет просто отправить в ответ через личный кабинет налогоплательщика (или почтой) копию договора безвозмездной уступки и копию свидетельства о рождении, доказывающего родство. До этого момента предпринимать никаких действий не требуется.

Руслан Шарафитдинов · Answer

Здравствуйте, Ольга. 1. Правильно ли я понимаю, что до подписания акта приёма-передачи я не являюсь собственником самой квартиры, а владею правом требования по ДДУ? Да, все верно. До момента подписания передаточного акта и государственной регистрации права собственности вы не являетесь собственником объекта недвижимости. Вы обладаете имущественным правом требования к застройщику, вытекающим из ДДУ. Право собственности на квартиру возникает только после государственной После полного погашения ипотечного кредита залог права требования прекращается. Однако для того, чтобы запись об обременении была исключена из ЕГРН, необходимо совершить регистрационные действия. 2. Если я полностью погашу ипотеку, какие именно действия необходимо выполнить для прекращения залога права требования по ДДУ? Достаточно ли погашения кредита или необходимо дождаться внесения соответствующей записи в ЕГРН? В данном случае банк обязан выдать вам документы, подтверждающие исполнение обязательства, т.е. справку о полном погашении кредита. Обычно банк сам направляет в Росреестр уведомление о погашении записи об ипотеке, либо выдает вам закладную, если она составлялась, с отметкой об исполнении обязательства. Пока запись об ипотеке числится в ЕГРН как актуальная, вы ограничены в распоряжении этим правом. Для совершения сделки уступки необходимо, чтобы запись об обременении была погашена. 3. После полного погашения ипотеки и снятия залога смогу ли я безвозмездно уступить отцу право требования по ДДУ без участия банка? 4. Нужно ли после погашения ипотеки получать отдельное письменное согласие банка на уступку, если запись о залоге права требования уже погашена в ЕГРН? 5. Нужно ли согласие застройщика на такую безвозмездную уступку, если стоимость ДДУ мной полностью оплачена? Если ипотека полностью погашена и запись о залоге в ЕГРН снята, согласие банка на уступку не требуется, так как предмет залога более не обременен. Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» , уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. Если цена ДДУ вами полностью оплачена, дополнительного согласия застройщика на уступку не требуется, если иное прямо не предусмотрено вашим ДДУ. Далее продолжу в следующем ответе ниже....

Руслан Шарафитдинов · Answer

6. Как правильно юридически оформить передачу отцу: договор безвозмездной уступки права требования по ДДУ, договор дарения имущественного права или другой документ? 7. Нужно ли регистрировать такую уступку в Росреестре? Каков порядок регистрации и какие документы потребуются? Передача прав оформляется договором уступки права требования (цессии). Поскольку уступка является безвозмездной, в договоре указывается, что права передаются без встречного предоставления (дарение имущественного права). И согласно ст. 11 Закона N 214-ФЗ , договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Без регистрации сделка считается незаключенной. Вы с отцом подаете совместное заявление в Росреестр через МФЦ о регистрации договора уступки. Из документов потребуются договор уступки, оригинал ДДУ, документы, подтверждающие полную оплату цены ДДУ, т.е. справка от застройщика, и документы, подтверждающие погашение ипотеки, если запись еще не погашена. 8. Возникнет ли у меня или у отца НДФЛ при безвозмездной уступке права требования по ДДУ? 9. Имеет ли значение для налоговых последствий то, что отец является гражданином Республики Беларусь и может являться налоговым нерезидентом РФ? 10. Если НДФЛ у отца не возникает, нужно ли ему подавать декларацию 3-НДФЛ или каким-либо образом уведомлять ФНС о получении права требования? При безвозмездной уступке (дарении) права требования вы не получаете дохода, следовательно, объекта налогообложения НДФЛ у вас не возникает. И у отца также, согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ , доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не подлежат налогообложению, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, т.е. родители и дети являются близкими родственниками. И статус отца как гражданина Республики Беларусь и налогового нерезидента РФ не влияет на применение льготы по п. 18.1 ст. 217 НК РФ , так как она привязана к факту родства, а не к налоговому резидентству. Поскольку доход от дарения между близкими родственниками освобожден от налогообложения, подавать декларацию 3-НДФЛ отцу не нужно.

Ольга Николаева · Answer

Здравствуйте, 1. Правильно ли я понимаю, что до подписания акта приёма-передачи я не являюсь собственником самой квартиры, а владею правом требования по ДДУ? Все верно 2. Если я полностью погашу ипотеку, какие именно действия необходимо выполнить для прекращения залога права требования по ДДУ? Достаточно ли погашения кредита или необходимо дождаться внесения соответствующей записи в ЕГРН? Необходимо дождаться записи в ЕГРН 3. После полного погашения ипотеки и снятия залога смогу ли я безвозмездно уступить отцу право требования по ДДУ без участия банка? Да, сможете. Банк к Вам после погашения долга и снятии залога никакого отношения уже иметь не будет 4. Нужно ли после погашения ипотеки получать отдельное письменное согласие банка на уступку, если запись о залоге права требования уже погашена в ЕГРН? Нет 5. Нужно ли согласие застройщика на такую безвозмездную уступку, если стоимость ДДУ мной полностью оплачена? Нужно смотреть условия Вашего ДДУ. по ГК РФ такого согласия не нужно, если договор НЕ содержит такие условия Ст 382 ГК РФ 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. 6. Как правильно юридически оформить передачу отцу: договор безвозмездной уступки права требования по ДДУ, договор дарения имущественного права или другой документ? Уступка права требования по ДДУ 7. Нужно ли регистрировать такую уступку в Росреестре? Каков порядок регистрации и какие документы потребуются? Нужно регистрировать 8. Возникнет ли у меня или у отца НДФЛ при безвозмездной уступке права требования по ДДУ? Не возникает. Независимо от того, что отец гражданин РБ, декларация не подается, налог не платится ( ст 217 НК РФ)

Бесплатная консультация юриста

Можно ли безвозмездно уступить права по ДДУ отцу после погашения ипотеки?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?