Можно ли купить дом с участком, если гараж на территории не зарегистрирован?

Question

Здравствуйте ,подскажите хочу купить дом с участком на котором построен гараж ,но не зарегистрирован .могу ли я купить ? Проблем не будет потом ?

Виктор Саввин · Accepted Answer

Здравствуйте, Феруз. Да, вы можете купить дом с участком. Но с риском. Незарегистрированный гараж — это не препятствие для сделки, но проблема для вас как будущего собственника. Главная опасность: его могут признать самовольной постройкой и обязать снести за ваш счет. Норма Гражданский кодекс РФ (статья 222). Незарегистрированная постройка может быть признана самовольной, если она возведена на участке, не предоставленном в установленном порядке, или без необходимых разрешений, или с нарушением градостроительных норм. Лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться. Федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ («гаражная амнистия»). Позволяет в упрощенном порядке оформить права на капитальный гараж и участок под ним. Амнистия продлена до 1 сентября 2031 года. Для оформления гараж должен соответствовать трем условиям: быть капитальным (иметь фундамент и прочную связь с землей), построен до 30 декабря 2004 года, не признан самовольной постройкой . Важное уточнение: на какие гаражи амнистия НЕ распространяется Некапитальные гаражи (металлические, сборные, «ракушки») под амнистию не попадают. Также амнистия не применяется к гаражам, являющимся вспомогательными объектами при частных жилых домах, и к гаражам, используемым для предпринимательской деятельности . Применение к вашей ситуации Первое. Вы не сможете зарегистрировать гараж на себя, пока продавец не узаконит его. Право собственности на самовольную постройку не возникает. Второе. Если гараж капитальный и построен до 30.12.2004, продавец может узаконить его по «гаражной амнистии». После оформления риски сводятся к нулю. Третье. Если гараж некапитальный (металлический, сборный), амнистия не поможет. Риск сноса остается. Четвертое. Если гараж построен после 2004 года, узаконить его сложно. Потребуется судебное признание права собственности, и не факт, что суд встанет на сторону продавца. Пятое. Для оформления по амнистии земельный участок под гаражом должен быть в собственности или аренде у продавца. Если земля не оформлена, сначала нужно оформить права на неё. Что делать Первое. Уточните у продавца дату постройки гаража и тип гаража (капитальный или нет). Это ключевой момент. Второе. Если гараж капитальный и построен до 30.12.2004 — настаивайте на оформлении по «гаражной амнистии» до сделки. Третье. Если гараж некапитальный или построен после 2004 года — требуйте, чтобы продавец узаконил его через суд до продажи. Четвертое. Если продавец отказывается узаконивать — не покупайте. Ищите другой объект. Пятое. Если все же решите покупать — включите в договор купли-продажи условие об ответственности продавца за незарегистрированную постройку. Риски Главный риск: вы покупаете дом, а через год администрация подает иск о сносе гаража. Суд может обязать вас снести постройку за свой счет. Второй риск: вы не сможете зарегистрировать гараж на себя. Третий риск: банк не одобрит ипотеку на объект с незарегистрированной постройкой. Судебная практика Верховный Суд РФ указывает, что снос самовольной постройки — крайняя мера. Если нарушение можно устранить иным способом, суд должен отказать в сносе. Однако суды часто встают на сторону администрации, если гараж возведен на земле, не предоставленной в установленном порядке, или не соответствует нормам. Судебная перспектива Если гараж капитальный, построен до 2004 года и продавец готов его узаконить — шансы на успех высокие (80–90%). Если гараж некапитальный, построен после 2004 года или продавец отказывается оформлять — риск сноса и судебных расходов очень высок (70–80%). Чек-лист действий Уточнить дату постройки и тип гаража. Если капитальный и до 30.12.2004 — настаивать на «гаражной амнистии» до сделки. Если некапитальный или после 2004 — требовать узаконивания через суд. При отказе продавца — отказаться от покупки. Проверить выписку ЕГРН на дом и участок. Перечень документов Выписка ЕГРН на дом и участок. Технический паспорт на гараж (если есть). Документы о выплате пая (если есть). Документы о подключении к сетям (если есть). Проект договора купли-продажи. Остались вопросы — обращайтесь. Если ответ был полезен, пожалуйста, оцените его.