Как разделить имущество в браке и оптимизировать налог для предпенсионера

Здравствуйте, Ирина! Если оба объекта приобретены в браке, их можно разделить по нотариальному соглашению о разделе общего имущества супругов. В соглашении указывается, какой объект переходит каждому супругу, после чего переход права регистрируется в Росреестре.
Предпенсионер освобождается от налога на имущество только по одному объекту каждого вида: например, по одной квартире, одному жилому дому, одному гаражу или машино-месту.
Если объекты разные, например квартира и дом, оба можно оформить на предпенсионера — льгота будет применяться к каждому из них.
Если это две квартиры, лучше оформить на предпенсионера ту квартиру, по которой налог больше, а вторую — на другого супруга. По двум квартирам льгота все равно действует только в отношении одной.
Если объекты уже зарегистрированы на одного супруга, это не мешает оформить нотариальное соглашение и распределить их между супругами.
После регистрации прав желательно подать в ФНС уведомление о выбранном льготном объекте до 31 декабря года, за который будет начисляться налог. Если не подать уведомление, ФНС обычно применит льготу к объекту с наибольшей суммой налога.
Льгота не действует в отношении недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности.

Если оба объекта приобретены в браке и спора нет, практичнее оформить у нотариуса соглашение о разделе: закрепить, какой объект переходит каждому супругу, и зарегистрировать права в ЕГРН (п. 2 ст. 38 СК РФ; ст. 8.1, 131 ГК РФ). Оно касается уже нажитого имущества.

Брачный договор также нотариален (ст. 40–42 СК РФ), но может установить раздельный режим и для имеющегося, и для будущего имущества. Он нужен, если вы хотите определить режим собственности на будущее.

Дарение не заменяет раздел совместной собственности: сначала нужно прекратить совместную собственность либо определить доли. Дарение недвижимости между гражданами нотариально (п. 3 ст. 574 ГК РФ); между супругами НДФЛ не возникает (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Льгота предпенсионера не распространяется на любые два объекта. По подп. 10.1 п. 1, пп. 2–4 ст. 407 НК РФ она действует на один объект каждого вида: одну квартиру или комнату, один жилой дом, один гараж или машино-место и т. д. Поэтому при двух квартирах освобождается только одна; при квартире и доме могут освобождаться оба, если они принадлежат предпенсионеру, не используются в предпринимательстве и не подпадают под исключения п. 5 ст. 407. Если уведомление не подать, ФНС выберет объект с наибольшей суммой налога; другой можно выбрать до 31 декабря.

Сделка только «для вида», без реального изменения прав, ничтожна как мнимая (ст. 170 ГК РФ). Сам налоговый мотив допустим, если раздел реален, нотариально оформлен и зарегистрирован.